Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего: подготовка к сделке и важные нюансы

Жилье, которое было куплено с участием материнского (семейного) капитала, должно быть оформлено в общую собственность родителей и детей. Выделить детские доли необходимо в течение 6 месяцев после покупки, погашения ипотеки или завершения строительства. Продажа квартиры с детскими долями – это достаточно сложно, для сделки нужно обязательное разрешение органов опеки. Как выделить детские доли и как продать квартиру с долей несовершеннолетнего, расскажем в этой статье.

Выделение детских долей в квартире с маткапиталом

Продажа квартиры с долями: вмешательство органов опеки

Как продать квартиру с долями несовершеннолетних — пошаговая инструкция

Продажа квартиры с детскими долями — нюансы

Выделение детских долей в квартире с маткапиталом

Если при покупке квартиры или дома были задействованы средства маткапитала, закон требует выделить в таком жилье детские доли, иначе сделка может быть оспорена в прокуратуре. В этом случае возможны несколько вариантов:

• сделку признают недействительной и отменят;
• сделку отменят частично, только в отношении детских долей. Фактически это означает, что на квартиру будет наложено обременение до тех пор, пока дети не получат свои доли, ее нельзя будет ни продать, ни сдать в аренду;
• родителей обяжут вернуть потраченные средства маткапитала в Социальный фонд.

Может дойти даже до уголовного дела за невыполнение требований закона. И обнаружиться это может именно при продаже квартиры с долей несовершеннолетнего.

Часто возникает вопрос: зачем вообще выделять детские доли? Таким образом государство защищает права детей: маткапитал предназначен для улучшения качества жизни ребенка, и при покупке жилья с применением этих средств у ребенка должно появиться на него формальное право. Этим правом является доля.

Это регулируется ст. 37 ГК РФ и ст. 20 закона № 48-ФЗ от 24.04.2008 года.

Если жилье приобретается без ипотеки, доли выделяются сразу при покупке и оформлении документов о праве собственности. При покупке жилой недвижимости в ипотеку доли нужно выделить в течение полугода после погашения кредита и снятия обременения.

Для выделения долей составляется соглашение в простой письменной форме, его подписывают все совершеннолетние члены семьи. Далее соглашение регистрируется в Росреестре (сделать это можно через МФЦ), вместе с ним потребуются паспорта родителей, свидетельства о рождении всех детей, свидетельство о заключении брака или разводе, чеки об уплате госпошлины. Размер пошлины составляет 2 тыс. рублей, эту сумму нужно разделить на всех членов семьи, которым выделяются доли, и оплатить частями. Например, для семьи из четырех человек будет четыре квитанции по 500 рублей.

Выделить доли необходимо всем членам семьи: супругам и детям, в том числе детям матери от первого брака.

Не выделяют доли:

• мужу, от которого нет детей;
• отцу детей, с которым мать развелась до использования маткапитала;
• детям мужчины от другого брака;
• партнеру, если супруги живут в незарегистрированном браке.

Также не проработан вопрос, можно ли отказаться от своей доли. Впрочем, это возможно, если совершеннолетние члены семьи подарят свои доли остальным после того, как доли будут выделены.

Нельзя выделить детские доли в другой квартире. Даже если сделать это, то все равно придется выделять доли детям еще и в квартире, купленной с вложением материнского капитала.

Продажа квартиры с долями: вмешательство органов опеки

Для сделок купли-продажи квартиры с выделенными детскими долями (продажа с несовершеннолетним) необходимо разрешение органов опеки и попечительства. Дело в том, что распоряжаться своим имуществом, в том числе недвижимостью, собственник может только при достижении им 18 лет. До получения паспорта, то есть до 14 лет, человек считается малолетним, и вопросы с недвижимостью могут решать только его законные представители — родители, опекуны или усыновители. Сделку с жильем от имени ребенка совершают именно они.

В возрасте от 14 до 18 лет ребенок является частично дееспособным. Он уже может совершать сделки с недвижимостью, но только с письменного согласия законных представителей. В таком случае стороной договора является сам ребенок.

Возрастной порог для совершения сделок с недвижимостью может быть понижен в случае, если орган опеки или суд признают ребенка эмансипированным. Это реально, если несовершеннолетний вступил в брак или с 16 лет начал работать по трудовому договору.

Сложности могут возникнуть, если родители решили продать жилье в центре города и купить квартиру в другом регионе или дом в деревне. Опека может согласиться на такой вариант при условии, что на новом месте есть детский сад и школа, а площадь дома соответствует требованиям. Также родители могут предоставить справку, что у ребенка проблемы со здоровьем и ему лучше переехать за город или, например, к морю.

Разрешение потребуется для следующих сделок с недвижимостью, владельцем которой является ребенок:

• продажа;
• передача в залог;
• сдача внаем, в аренду или в безвозмездное пользование;
• обмен;
• отказ от преимущественного права покупки доли в квартире, в которой есть детская доля;
• отказ от наследства от имени ребенка;
• выделение доли из имущества ребенка;
• отказ от участия в приватизации жилья, в котором ребенок живет как наниматель или член семьи нанимателя;
• другие сделки, которые уменьшают имущество ребенка.

Без участия опеки можно совершать сделки с недвижимостью, по итогам которых имущественное положение ребенка не может ухудшиться, — например, подарить ему новую квартиру.

Для получения разрешения надо подать заявление в органы опеки. У сотрудников есть право проверить все детали сделки, опросить ребенка и родителей, изучить документы на квартиру, осмотреть ее.

Как продать квартиру с долями несовершеннолетних — пошаговая инструкция

Для начала нужно собрать пакет документов для продажи квартиры. Для Москвы это:

• заявление и паспорта родителей или законных представителей;
• свидетельство о рождении (для детей до 14 лет) или паспорт и свидетельство о рождении (для детей старше 14 лет);
• письменное мнение ребенка в возрасте 10-14 лет (составляется в произвольной форме в присутствии сотрудника МФЦ при подаче заявления);
• правоустанавливающие документы на продаваемое и покупаемое имущество. Во втором случае — копия таких документов;
• поэтажный план и экспликация к нему;
• документы об открытии счета в банке, на который зачислены средства для совершения сделки;
• единый жилищный документ, выписка из финансового лицевого счета, справка об отсутствии долгов за ЖКУ;
• отчет об оценке отчуждаемого и приобретаемого имущества (должен быть составлен оценщиком не позднее 6 месяцев до дня обращения за разрешением);
• проекты договоров по сделкам с продаваемой и покупаемой недвижимостью.

Актуальный перечень документов лучше уточнять в отделе опеки.

Собранные документы прилагаются к заявлению на продажу квартиры с долями детей в органы опеки и попечительства. В заявлении указываются:

• общая и жилая площадь покупаемой и продаваемой недвижимости — с указанием доли ребенка;
• данные собственников и адреса обеих квартир;
• номера выписок из ЕГРН о праве собственности на обе квартиры;
• обязательство передать в собственность ребенка приобретаемую недвижимость, подписанное обоими родителями. Если законный представитель один, необходимо предоставить доказательство отсутствия второго.

Срок принятия решения — 15 дней с даты подачи заявления. После получения согласия от органов опеки можно подписывать договор купли-продажи. Если такой договор будет подписан раньше, а опека откажет в разрешении, документ будет аннулирован. Сделки по отчуждению жилья с участием несовершеннолетних должны быть обязательно заверены нотариусом.

Продажа квартиры с детскими долями — нюансы

Родители продают квартиру с детскими долями по разным причинам. Обычно это происходит из-за увеличения семьи (родился еще один ребенок), но бывает, что семья хочет сменить район или даже населенный пункт проживания.

Кстати, если речь идет о переезде в другой город или за границу, если переезд вынужденный или продажа доли несовершеннолетнего нужна, чтобы покрыть расходы на лечение, – в этих случаях опека может разрешить сделку даже без встречной покупки недвижимости.

Родители должны подтвердить договором, что в новой квартире дети также получат доли — равноценные или больше тех, что были оплачены за счет маткапитала. Кадастровая стоимость нового жилья должна быть не меньше, чем у старого.

Органы опеки могут отказать в продаже квартиры с детскими долями, если после продажи планируется покупка жилья в строящемся доме — то есть покупаемая квартира еще не существует. Такой отказ можно оспорить в суде, если в итоге имущественное положение ребенка улучшается. Впрочем, если новостройка находится на высокой стадии готовности, разрешение на сделку получить вполне реально.

Еще один момент: налогообложение. При продаже недвижимости, которая находилась в собственности менее 5 лет (в отдельных случаях – менее трех лет), нужно уплатить НДФЛ с дохода. Порядок уплаты изменился в августе 2024 года (ст. 2 закона № 259-ФЗ): теперь отсчитывать срок владения нужно с момента выделения долей, хотя ранее детям доли могли переходить позднее (например, после погашения ипотеки).

Документы, которые потребуются при продаже квартиры с детскими долями:

• письменное согласие законных представителей на совершение сделки несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет;
• разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение законными представителями имуществом детей в возрасте до 14 лет или на предоставление законными представителями согласия детям в возрасте от 14 до 18 лет на распоряжение имуществом.

После покупки нового жилья сделка регистрируется в Росреестре, для этого нужны договор купли-продажи и разрешение органа опеки и попечительства. После регистрации сделки необходимо предоставить опеке выписку из ЕГРН или другие документы на купленное жилье — в качестве доказательства, что права ребенка не нарушены.

Читайте также:

В интересах каждого: как правильно определить доли в квартире и когда это необходимо

Семейная ипотека, рассрочка и не только: какие инструменты поддержат спрос на новостройки во второй половине года

Автор: Юлия Яковлева