Жители мегаполисов по разным причинам задумываются о переезде за город. Но цены на недвижимость кусаются, и покупка дома часто кажется трудноосуществимым мероприятием. Однако есть альтернативный путь – обмен, который, при всех своих нюансах, представляет собой полноценную рыночную сделку. Новострой-М рассказывает обо всех аспектах обмена городской квартиры на загородный дом и о том, как совершить его безопасно.
Что такое обмен квартиры на дом на самом деле?
Как проходит обмен недвижимости согласно закону
Неравноценная сделка, или специфика обмена «квартира – дом»
Пошаговая инструкция: как организовать обмен квартиры на дом
Документы, необходимые для обмена
Главные риски обмена недвижимости и как от них защититься
Стоит ли менять квартиру на дом? Резюме
Что такое обмен квартиры на дом на самом деле?
При слове «обмен» воображение рисует идиллическую картину: горожанин приходит к владельцу симпатичного домика с садом, они пожимают друг другу руки, заключают между собой простое соглашение и быстро перебираются из одного жилья в другое. В реальности все намного сложнее.
Юридически понятия «обмен недвижимостью» в чистом виде в российском законодательстве не существует. Есть два легитимных способа обменять одно жилье на другое: заключить встречные сделки купли-продажи или оформить договор мены. Первым способом пользуются порядка 90% собственников, и лишь оставшиеся 10% прибегают ко второму варианту.
«Обмен» недвижимостью путем заключения встречных сделок значительно проще во всех отношениях. На практике это выглядит так: владелец дома и собственник квартиры одновременно заключают два независимых договора купли-продажи. По одному из них владелец дома покупает квартиру (и параллельно избавляется от загородной недвижимости), а владелец квартиры приобретает частный дом (продав при этом свою жилплощадь в многоэтажке). Стоимость объектов четко определена, документы подготовлены заранее, сама сделка чиста и прозрачна – именно так в большинстве случаев выглядит современный обмен.
С договором мены все намного сложнее. Это юридическая процедура, в процессе которой оба участника берут на себя обязательство о передаче друг другу права собственности на имеющуюся у них недвижимость путем ее обмена. Если один объект оказывается дороже другого, то производится доплата. К примеру, если квартира оценивается в 6 млн рублей, а дом – в 5,5 млн, то владелец дома должен выплатить второму участнику сделки разницу в размере 500 тыс. руб.
Как проходит обмен недвижимости согласно закону
Существуют нормативные акты, регулирующие сделки по договору мены. Основные понятия содержит Гражданский кодекс РФ, глава 31 «Мена», где разъясняются встречные исполнения обязательства передачи товара и переход права собственности на них, а также ответственность за изъятие товара, приобретенного по такому договору. Что касается порядка регистрации перехода прав в Росреестре, то его регулирует Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Он регулирует.
В соответствии с законодательством РФ, сделки по договору мены могут быть двух типов:
- равноценные (когда объекты имеют равную рыночную стоимость);
- неравноценные (когда один объект дороже другого и появляется необходимость в доплате).
Если сделка неравноценная, то стороны должны прийти к обоюдному согласию по поводу доплаты и обязательно прописать это условие в договоре. В противном случае объекты будут считаться эквивалентными по стоимости и обмен автоматически станет равноценным. Переход права собственности на объекты недвижимости происходит одновременно, в момент, когда обе стороны соглашения исполнят свои обязательства друг перед другом.
Договор мены не требует нотариального заверения – только в том случае, если в процедуре участвуют несовершеннолетние дети или один из предметов мены находится в долевой собственности. Однако, если воспользоваться услугами нотариуса, то все юридические риски, возникающие во время подобной сделки, можно свести к минимуму, и таким образом почти полностью себя обезопасить от любых неприятных сюрпризов.
Неравноценная сделка, или специфика обмена «квартира – дом»
Большинство экспертов в сфере недвижимости считает обмен городской квартиры на загородный дом весьма специфической и неравноценной во многих аспектах сделкой. И этому есть несколько логических объяснений:
1. Рыночная ликвидность объектов.
Квартира в городе, особенно в крупном, – это высоколиквидный актив. Ее почти всегда можно достаточно быстро продать. А вот частный дом – товар штучный и своеобразный. На поиск покупателя может уйти много месяцев. И это главный дисбаланс, который определяет всю сделку. Неудивительно, что при таких сделках более заинтересованной стороной обычно является владелец частного дома, а не городской квартиры.
2. Оценка стоимости.
Оценить квартиру проще: есть понятные метры, этаж, состояние, район с известной стоимостью «квадрата». С домом ситуация намного сложнее, ведь в его цену закладывается не только площадь самого строения, но и земельный участок, его размер, категория земли (ИЖС, ЛПХ и т.д.), наличие или отсутствие коммуникаций (своя скважина, септик и т.п.). Учитываются также материалы постройки, удаленность жилья от города, окружающая инфраструктура.
Нередко возникает субъективная «переоцененность» дома в глазах его хозяина, который вложил в него не только деньги, но и силы, время и душу.
3. Юридические сложности.
С квартирой в многоквартирном доме все более-менее понятно и стандартно: если есть правоустанавливающие документы, выписка из ЕГРН, нет обременений, то с объектом все в порядке.
Но частный дом – другое дело. Это отдельно стоящий объект плюс земельный участок. Здесь нужно проверять юридическую чистоту и того, и другого, смотреть, нет ли самовольных пристроек, не заложено ли имущество в банке, не проходит ли через участок чужая сервитутная дорога (сервитут – право пользования чужим имуществом или землей по решению суда или распоряжению муниципальных или государственных органов) и т.п.
Пошаговая инструкция: как организовать обмен квартиры на дом
Обмен считается юридически сложной процедурой. Но если вы готовы к сложностям, то план действий может быть следующим:
Шаг 1. Критический взгляд на рациональность обмена.
Стоит трижды подумать и трезво оценить готовность к жизни за городом. Ведь это не только шашлыки по выходным, но и ежедневные поездки на работу, забота о собственном водоснабжении и канализации, уборка снега зимой и покос травы летом.
И конечно, такое решение не принимают единолично, надо обязательно поговорить с семьей. Все ли готовы к такому формату проживания на постоянной основе?
Шаг 2. Поиск второго участника сделки.
Обычно это самый сложный и самый долгий этап – поиск человека, готового заниматься обменом недвижимости, а не стандартной куплей-продажей недвижимости.
Какие могут быть варианты:
- личные знакомства. Это оптимальный вариант, когда есть друзья или родственники, потенциально заинтересованные в сделке;
- специализированные сайты недвижимости. Существуют площадки, где люди целенаправленно выкладывают предложения по обмену жильем;
- риелторские агентства. Профессиональный риелтор, специализирующийся на загородной недвижимости, может иметь в базе клиентов, которые как раз хотят перебраться в город. Это самый эффективный, хоть и не бесплатный путь;
- социальные сети и тематические форумы. Иногда подходящий для обмена вариант самым неожиданным образом находится сам собой в специализированных группах определенного района или города. Также имеет смысл самостоятельно разместить в них объявление об обмене.
Шаг 3. Взаимная проверка жилья
Прежде чем подписывать какие-либо документы, обеим сторонам необходимо проверить объекты недвижимости и убедиться, что они находятся в надлежащем состоянии и полностью устраивают своих будущих владельцев.
Что стоит проверить в отношении загородного дома:
- выписку из ЕГРН не только на дом, но и на землю. Нужно убедиться в отсутствии всевозможных обременений (невыплаченная ипотека, арест или залог имущества и т.п.);
- правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о наследстве – основание права собственности должно быть «чистым»);
- категорию и вид разрешенного использования земли (идеальный вариант – когда речь идет о «землях населенных пунктов» с ВРИ «для индивидуального жилищного строительства (ИЖС)». Допустимый статус – ЛПХ, участок для личного подсобного хозяйства, однако там могут возникнуть нюансы с пропиской);
- технический план дома (соответствует ли он фактическому состоянию? Не было ли в процессе эксплуатации незаконных реконструкций или самовольных пристроек? Если дом был надстроен или «оптимизирован» без разрешения, то это грозит проблемами, вплоть до сноса);
- коммуникации (подключены ли свет, газ, вода, есть ли своя скважина и септик, регулярно ли оплачиваются все счета за «коммуналку», нет ли долгов);
- фактическое состояние объекта.
Для этого имеет смысл пригласить независимого строительного эксперта, так как неспециалисту практически невозможно определить «на глаз», все ли с домом в порядке и нет ли у него скрытых дефектов. Эксперт объективно оценит качество фундамента, стен, кровли и сможет понять, не скрывается ли за красивым фасадом опасный грибок или гнилые балки.
Что стоит проверить в отношении городской квартиры:
- выписку из ЕГРН;
- количество зарегистрированных лиц в квартире (если присутствуют «лишние» люди, даже если они не собственники, то выписать их впоследствии может быть весьма проблематично);
- наличие/отсутствие обременения (ипотека);
- общее состояние жилья.
Шаг 4. Оценка и торг.
После юридической и физической проверки обоих объектов недвижимости наступает время их финансовой оценки. Лучше заказать независимую оценку у нескольких риелторов или профессионального оценщика. На основе этого определяется, требуется ли доплата, и в каком размере. Здесь начинается торг, где нужно учитывать все плюсы и минусы, включая будущие расходы на содержание дома.
Шаг 5. Подготовка и проведение сделки.
Финальный этап взаимообмена имуществом – заключение сделки.
Если сделка осуществляется на основании заключения договора мены, то он составляется в произвольной форме. Но есть и обязательные пункты:
- паспортные данные обеих сторон;
- подробное описание объектов, подлежащих обмену (технические характеристики дома и квартиры, их рыночная стоимость, точные условия доплаты (при необходимости) и т.п.);
- согласованная цена объектов, подлежащих обмену;
- дата заключения договора, подписи обеих сторон.
Если речь идет о заключении встречных сделок купли-продажи, то существуют два основных сценария их проведения:
1. С использованием банковской ячейки.
Это самый безопасный способ. Обе стороны кладут деньги в банковскую ячейку (если есть доплата). Договоры купли-продажи регистрируются в Росреестре. После того как оба участника становятся собственниками, они получают доступ к ячейке. Этот метод гарантирует, что никто не останется и без денег, и без жилья.
2. Через аккредитив.
Это более сложный банковский инструмент, но еще более безопасный. Банк выступает гарантом и переводит деньги только после выполнения всех условий сделки.
Регистрация в Росреестре проходит одновременно на оба объекта. Это ключевой момент: пока не зарегистрированы права нового собственника на квартиру, не регистрируются и права на дом, и наоборот. Это защищает обе стороны.
Документы, необходимые для обмена
Владелец городской квартиры должен иметь на руках следующие документы:
- паспорта всех собственников жилья;
- свежую выписку из ЕГРН;
- документ-основание возникновения права собственности (договор купли-продажи, дарения, ДДУ, свидетельство о вступлении в наследство и т.д.);
- справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
- письменное согласие супруга/супруги на сделку.
От владельца частного дома дополнительно потребуется:
- выписка из ЕГРН на земельный участок;
- акт межевания на землю;
- документы, подтверждающие получение в собственность земельного участка и дома.
При необходимости об обоих участников сделки могут понадобиться и иные документы (например, справка о смене фамилии и т.п.)
Главные риски обмена недвижимости и как от них защититься
Обмен городской квартиры на частный загородный дом – более рискованный путь, нежели стандартная купля-продажа. С чем можно столкнуться:
Риск №1: Юридические сложности, неясности, неточности с одним из объектов.
Последствия подобного риска могут быть очень серьезными. Такую сделку можно оспорить или даже признать недействительной. Если что-то не так с документами на квартиру или дом, то для второй стороны обмена есть вероятность потерять и деньги, и жилье.
Защитить себя можно элементарно – путем тщательной проверки выписки из ЕГРН и правоустанавливающих документов. Не стоит игнорировать «сомнительные» основания собственности, например, наличие непонятных дарственных между дальними родственниками и иных документов.
Риск №2: Некомпетентная, вызывающая сомнения оценка стоимости жилья.
Если стоимость объектов недвижимости указана некорректно, то одна из сторон может сильно переплатить или недополучить материальную выгоду. Во избежание этого можно заказать независимую оценку жилья не у одного, а двух разных специалистов. Также помочь может объективный анализ рыночной конъюнктуры.
Риск № 3: Скрытые дефекты дома.
Если до заключения договора мены не обнаружить дефекты, то первая же зима покажет, что дом холодный, крыша течет, а фундамент просел. А необходимый ремонт может влететь в копеечку. Выход один: обязательный выезд на объект с опытным строителем или экспертом. Не стоит полагаться на «авось» и красивые слова владельца дома.
Риск №4: Проблемы с деньгами при доплате.
После оформления всех документов вторая сторона может отказаться от доплаты. Чтобы этого избежать, стоит внимательно подходить к составлению договора и указывать в нем все нюансы и детали сделки.
Если обмен происходит путем оформления «встречных» договоров купли-продажи, то стоит использовать банковские ячейки (или аккредитив) с условием открытия только после регистрации прав обоих участников.
Риск №5: «Лишние» люди в квартире.
Чтобы избежать неожиданного появления на своей территории посторонних людей с теми или иными претензиями, в договоре купли-продажи квартиры стоит прописать условие, по которому все зарегистрированные лица обязуются выписаться еще до сделки.
Стоит ли менять квартиру на дом? Резюме
Обмен городской квартиры на частный дом – это не просто сделка с недвижимостью. Это – смена образа жизни, полная перезагрузка. Чтобы не пожалеть о своем решении, нужно тщательно взвесить все «за» и «против»:
1. Не стоит торопиться, поиск идеального варианта может занять год и больше.
2. Не нужно экономить на экспертах. Услуги хорошего риелтора, юриста и строительного эксперта окупятся сторицей и помогут сберечь драгоценное время и нервы.
3. Обязательно надо все проверить, от юридической чистоты документов до общего объекта.
Доверяй, но проверяй – золотое правило такой сделки.
Читайте также:
Купить дом за городом и не пожалеть: приобретаем новую недвижимость без рисков
Крайне важно для собственника: всё о статусе земельного участка
Автор: Евгения Рекшан
Дата публикации 13 октября
Отзывы
дате добавления