Дом, как и любую другую недвижимость, можно купить в ипотеку. Но жизнь за длительный период времени может поменяться: и вот кому-то срочно нужны деньги, кто-то планирует переезд или больше не справляется с выплатами. Новострой-м рассказывает, как законно и безопасно продать дом в ипотеке, а также о том, какие юридические нюансы и подводные камни имеются у такой сделки.
Можно ли продать дом в ипотеке: что говорит закон
Как продать дом с обременением: основные способы
В каких случаях возникает необходимость продажи ипотечного дома
Как найти покупателя на дом с обременением
Пошаговая инструкция: как продать ипотечный дом
Можно ли продать дом в ипотеке: что говорит закон
С точки зрения законодательства, продать дом, находящийся в ипотеке, вполне возможно. Это непросто, так как есть определенные нюансы. Основное ограничение заключается в том, что пока кредит полностью не погашен, недвижимость остается в залоге у банка. То есть, без согласия кредитора собственник не может свободно распоряжаться объектом.
Конечно, это касается далеко не всех моментов. Так, владелец имеет право действовать по своему усмотрению в вопросах постоянного пользования, ремонта, прописки близких родственников. Но если понадобится сделать масштабную перепланировку, продать или подарить дом, то на это придется запрашивать разрешение у банка.
В Гражданском кодексе РФ и законе №102-ФЗ «Об ипотеке» прямо сказано: продать дом, купленный в ипотеку, можно только с письменного разрешения банка. На практике это значит, что каждая сделка будет проходить под его контролем и соблюдением особых процедур.
Как продать дом с обременением: основные способы
Существует несколько легитимных вариантов продажи ипотечного дома. Каждый из них имеет свои плюсы, минусы и степень сложности.
1. Полное погашение кредита.
Это самый понятный и простой в плане исполнения вариант. Собственник закрывает ипотеку своими силами – накоплениями, средствами от продажи другой недвижимости, кредитом на перекрытие долга. Затем получает от банка справку о закрытии обязательств, снимает обременение и после этого свободно продает дом.
В данном случае необходимо будет подать заявление в банк на досрочное погашение ипотеки. Полная выплата включает в себя сумму основного долга и проценты, начисленные на дату исполнения операции.
К плюсам такого способа продажи ипотечного дома относятся его простота, «прозрачность» и доверие со стороны покупателей. К минусам – не всегда есть возможность единовременно погасить долг, так как сумма может быть весьма крупной.
2. Продажа с согласия банка и с погашением ипотеки покупателем в процессе сделки.
Это, пожалуй, наиболее распространенный способ продажи ипотечной недвижимости. По сути, он представляет собой то же досрочное погашение жилищного кредита, только за счет средств покупателя дома, а не его нынешнего владельца.
В упрощенном виде схема выглядит так:
- в рамках договора купли-продажи покупатель переводит деньги в банк (в договоре обязательно указывается, что дом находится под обременением);
- часть суммы идет на погашение ипотеки;
- остаток внесенных средств получает продавец.
Сделка проходит под контролем кредитной организации, и покупатель получает дом без обременений.
3. «Замена» заемщика или переуступка долга.
Некоторые банки могут согласиться на то, чтобы новый покупатель стал заемщиком по уже существующему кредиту. Это называется переводом долга – когда покупатель приобретает залоговый дом не на свои собственные средства, а в ипотеку. Банк предварительно проверяет платежеспособность нового клиента и утверждает его кандидатуру.
4. Продажа через торги по инициативе банка.
Этот вариант осуществляется в том случае, если заемщик не справляется с выплатами. Банк может выставить дом на торги, а вырученные деньги пойдут на погашение кредита. Для собственника это наименее выгодно, так как в подобных случаях недвижимость часто продается дешевле ее рыночной стоимости.
5. Самостоятельная продажа ипотечного дома без необходимости досрочного погашения кредита.
В сентябре 2024 года вступили в силу поправки в закон «Об ипотеке», которые позволили владельцам самостоятельно реализовывать имущество, находящееся в залоге, без досрочного полного погашения кредита и без выставления жилья на торги.
Чтобы воспользоваться этим способом, ипотечник должен направить в банк заявление о самостоятельной продаже недвижимости. В течение 10 рабочих дней банк дает на это свое письменное согласие либо отказ. В случае положительного ответа собственник получает уведомление, в котором указывается минимально возможная цена продажи дома и счет для зачисления средств.
На то, чтобы найти покупателя и продать ипотечный дом, у его владельца есть 4 месяца с момента подачи заявления о самостоятельной реализации имущества, включая регистрацию сделки в Росреестре.
В каких случаях возникает необходимость продажи ипотечного дома
Чаще всего владельцы задумываются о том, можно ли продать дом, купленный в ипотеку, в трех ситуациях:
- финансовые трудности (заемщик не справляется с платежами, и проще реализовать недвижимость, чем довести дело до просрочек и судебных разбирательств);
- смена жизненных обстоятельств (переезд в другой регион, расширение семьи, желание купить жилье большей площади);
- выгодное предложение (стоимость дома выросла, и собственник хочет продать объект, чтобы зафиксировать прибыль и улучшить жилищные условия).
Как найти покупателя на дом с обременением
Порой у собственников возникают сомнения в том, что можно продать дом в ипотеке. С одной стороны, такие сомнения вполне понятны – далеко не все готовы связываться с недвижимостью с обременением. С другой стороны, такое жилье обычно стоит несколько дешевле стандартных рыночных предложений. И поэтому им вполне могут заинтересоваться инвесторы, чей хлеб – скупка и перепродажа недвижимости по более высокой цене.
Также среди покупателей могут оказаться те, кто хочет улучшить свои жилищные условия, но они ограничены в средствах. В этом случае сниженная цена лота будет играть решающую роль.
Пошаговая инструкция: как продать ипотечный дом
Алгоритм действий по продаже ипотечного дома следующий:
Шаг 1: Необходимо уведомить банк о намерении продать дом и уточнить допустимые способы реализации.
Шаг 2: Оценить остаток задолженности и рыночную стоимость объекта.
Шаг 3: Найти покупателя и разъяснить ему все нюансы предстоящей сделки, так как люди нередко опасаются обременений и стараются их избегать.
Шаг 4: Заключить предварительное соглашение с участием банка.
Шаг 5: Провести расчеты через аккредитив или депозитарную ячейку, чтобы деньги были защищены.
Шаг 6: Погасить ипотеку и снять обременение в Росреестре.
Шаг 7: Оформить переход права собственности на покупателя.
Вместо послесловия
Несмотря на то, что продать дом в ипотеке вполне возможно, такая сделка может нести определенные сложности. Не каждый покупатель готов связываться с залоговой недвижимостью, а процесс требует согласования с банком, что может затянуть сроки. Кроме того, при переуступке долга банк может отказать, если новый заемщик не соответствует его требованиям. Также возможны дополнительные расходы – нотариальные услуги, комиссии банка, досрочное погашение.
Конечно, если долг по ипотеке небольшой, то проще сначала его закрыть, а потом выставлять объект на продажу. Однако так получается не всегда. При серьезных финансовых проблемах лучше выйти на контакт с банком заранее: кредиторы заинтересованы в возврате денег и часто идут навстречу. И иногда вместо поспешной продажи дома выгоднее оформить рефинансирование – снизить ставку и платежи, сохранив при этом жилье.
Читайте также:
За город — всей семьей: рассказываем, как купить дом или участок на материнский капитал
Большая разница: чем коттедж отличается от частного загородного дома
Автор: Евгения Рекшан
Дата публикации 15 сентября
Отзывы
дате добавления