Необходимость продать квартиру в ипотеке возникает по разным причинам. Наиболее частые из них: изменение состава семьи (родился ребенок или супруги решили развестись), желание сменить район, появление финансовых трудностей. Как продать такую квартиру, рассказываем в этой статье.
Квартира в ипотеке — особенности
Ипотеку закрывает заемщик
Ипотеку закрывает покупатель
Продажа новостройки с ипотекой
Погашение ипотеки во время сделки
Другие схемы с участием банка
Квартира в ипотеке — особенности
Если для заемщика ипотека — это кредит на длительный срок, то с точки зрения закона ипотека — это форма залога недвижимого имущества. При ипотечном кредитовании жилье передается в залог банку, это своего рода гарантия, что при неплатежеспособности заемщика банк получит свои деньги, продав эту недвижимость.
Залоговое имущество, тем не менее, является собственностью заемщика. У владельца есть право продать квартиру в ипотеке, но только с согласия банка. Такие сделки не редкость, но нужно учитывать нюансы.
Ипотеку закрывает заемщик
Самый распространенный и простой вариант — досрочное погашение кредита. Продавец сам находит деньги для выплаты ипотеки (например, берет потребительский кредит, занимает у родственников и знакомых, продает что-нибудь дорогостоящее, например, автомобиль).
Таким образом с залоговой недвижимости снимается обременение, и продавец может рассчитывать, что цена на его квартиру будет соответствовать рыночным условиям. Этот вариант оптимален, если долг по ипотеке небольшой, в противном случае ежемесячный платеж по новому кредиту будет весьма ощутимым.
Ипотеку закрывает покупатель
Досрочно погасить ипотеку может не только продавец, но и покупатель. Он дает собственнику деньги под расписку или на основании заключения предварительного договора купли-продажи.
Далее продавец закрывает ипотеку, с квартиры снимается обременение. После этого заключается основной договор купли-продажи и регистрируется переход права собственности на покупателя.
Этот вариант удобен для продавца, который не может сам выплатить ипотечный кредит. Однако покупатель несет определенные риски:
Чтобы не оказаться в такой ситуации, покупателю нужно тщательно проверить квартиру и оформленные на него имущественные права. Вместе с собственником покупатель должен собрать полный пакет документов, необходимых для сделки, заключить договор, в котором подробно устанавливаются права и обязанности сторон, их ответственность за неисполнение обязательств. Это может быть как предварительный договор купли-продажи, так и основной договор с рассрочкой платежа.
Продажа новостройки с ипотекой
Отдельная история, когда нужно перепродать ипотечную квартиру, которая пока еще строится, то есть объекта залога не существует, а у продавца ДДУ с печатью «Ипотека в силу закона».
На самом деле и здесь ничего страшного нет, в этом случае заключается договор уступки права (цессии) с переводом всех прав и обязанностей, в том числе по погашению ипотеки, на нового дольщика.
Главное в этом процессе найти покупателя и начинать получать разрешение на переуступку у застройщика и банка, уже зная, кто именно будет «встречным» покупателем в этой сделке.
Такие сделки могут быть как «простыми», так и нотариальными.
Как правило, сделка «запускается» в тот момент, когда покупатель вносит задаток, далее стороны согласовывают договор цессии, назначают дату сделки, после чего документы уходят в Росреестр на регистрацию.
Погашение ипотеки во время сделки
В этой схеме участвует банк-залогодержатель, поэтому она безопаснее для всех сторон сделки. Продавцу нужно получить согласие банка на продажу квартиры и справку о полной сумме оставшегося долга по ипотеке, далее покупатель вносит деньги на два аккредитива или в две банковские ячейки: для банка (остаток задолженности по кредиту) и для продавца (остаток стоимости залоговой квартиры).
После этого подписывается договор купли-продажи и регистрируется переход права собственности. Продавец получает залоговое обязательство, банк — деньги, покупатель — закладную. Когда новый собственник снимет обременение на квартиру, продавец сможет забрать свои деньги из ячейки.
Другие схемы с участием банка
1) Покупатель одобряет ипотеку в банке, который выдавал ипотеку продавцу, и гасит долг. Банк обеспечивает погашение кредитных обязательств собственника и оформление перехода права собственности на квартиру на покупателя.
2) Кредит переоформляется с первоначального заемщика (продавца) на покупателя. В этом случае покупатель становится и собственником, и ипотечным заемщиком. Такой вариант оптимален, если долг по кредиту достаточно большой. Однако если новый заемщик не подойдет под требования банка, то в переоформлении кредита ему могут отказать.
3) Если у заемщика имеется крупная задолженность по кредиту, банк может продать залоговую квартиру по решению суда. В этом случае реализация недвижимости ведется через аукцион, вырученные средства направляются на погашение ипотеки, судебных издержек и услуг по организации торгов. Если после всех выплат останутся деньги, их вернут заемщику.
Такой вариант является крайним случаем. Из-за того, что цена на торгах нередко бывает занижена и из вырученных средств удерживаются расходы, такая схема наименее выгодна для заемщика. Поэтому при небольшой просрочке можно попробовать договориться с банком об ипотечных каникулах или попытаться самостоятельно продать жилье.
4) Заемщик с большой задолженностью может самостоятельно продать квартиру в ипотеке, без расходов на судебные издержки и прочее. Соответствующий закон принят в конце мая 2024 года и вступит в силу через 90 дней после опубликования. Заемщику нужно написать заявление в банк, банк назначает минимальную продажную цену и срок реализации квартиры. Этот срок можно продлить, но тогда минимальная продажная цена может измениться. Если цена окажется выше размера задолженности, то разница останется у заемщика.
В некоторых случаях банк может отказать такому заемщику в продаже квартиры в ипотеке. А именно:
- если банк подал иск об обращении взыскания на заложенное имущество до того, как заемщик подал заявление, или на ипотечном договоре или закладной имеется исполнительная подпись нотариуса;
- если в отношении заемщика возбуждена процедура внесудебного банкротства или дело о признании его банкротом;
- если имущество заложено нескольким созалогодержателям в обеспечение разных обязательств;
- если заемщик написал повторное заявление, хотя до того отказался от этого намерения или не успел продать квартиру в определенный срок.
Резюме
При продаже ипотечной квартиры продавец и покупатель должны согласовывать сделку с банком, иначе можно столкнуться, например, с отказом в государственной регистрации перехода права собственности.
Ничего страшного в покупке-продаже квартиры в ипотеке нет, при правильном ведении сделки риски практически исключены. Купля-продажа пройдет проще и спокойнее, если обратиться к специалистам.
Если решение о продаже квартиры принял суд, можно попробовать договориться с банком об отсрочке платежей или самостоятельной продаже квартиры.
Читайте также:
Отмотать назад: почему банки начали отказывать в ипотеке после сделки?
Какие новостройки сегодня доступны по программам льготной ипотеки – обзор ЖК с ценами
Автор: Татьяна Ефремова
Дата публикации 15 августа
