Продажа квартиры, купленной в браке: почему нужно получить нотариально заверенное согласие супруга?

Официальный брак является не только показателем серьезности намерений пары, но и становится для обоих супругов своего рода гарантом во многих делах. В том числе, юридическим гарантом в жилищных вопросах. Новострой-М рассказывает, в каких случаях может потребоваться нотариальное согласие супругов на продажу недвижимости и что будет, если заключить сделку без него.

Совместно нажитое, но есть нюансы

Имущество, приобретенное в браке, считается совместно нажитым – даже если оно оформлено только на одного члена семьи. Это значит, что распорядиться им в одиночку на своё усмотрение не получится. В большинстве случаев при продаже необходимо получить нотариально заверенное согласие супруга на продажу недвижимости.

Когда требуется согласие для проведения сделки:

• в случае, если недвижимость была приобретена в браке;
• в случае, когда супруги совместно выплачивали ипотечный кредит;
• в случае, если квартира была получена в результате обмена на иное совместное имущество;
• в случае, когда совместное владение недвижимостью прописывается в брачном договоре.

Также есть два важных нюанса, о которых не все догадываются:

• согласно ст. 37 главы 7 Семейного кодека РФ, персональное имущество каждого из супругов может быть признано судом совместной собственностью, если в период брака были произведены вложения, которые значительно повысили стоимость этого имущества – например, был проведен капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т.п.
• даже после развода имущество супругов считается совместным, и согласие на его продажу придется получать у второй стороны – если только оно не было поделено между ними в установленном порядке (при помощи брачного договора, мирового соглашения и т.п.).

Когда согласие не требуется

Иногда продажа недвижимости возможна без официального «разрешения» супруга. Согласие не требуется, если:

• жилье было приобретено еще до вступления в брак;
• квартира, комната, дом перешли к одному из супругов по наследству;
• недвижимость была подарена персонально одному из супругов;
• недвижимость находится во владении одного из супругов на основании брачного договора;
• недвижимость была приватизирована в браке одним из супругов;
• имущество было приобретено в официальном браке, но на средства, которые принадлежали лично одному из супругов еще до женитьбы.

Во всех перечисленных случаях согласие супруга на продажу недвижимости не требуется, так как такое имущество не считается совместно нажитым и, согласно ст. 36 главы 7 Семейного кодекса РФ, является личной собственностью мужа/жены.

А если без согласия?

Когда люди находятся в браке, закон полагает, что они распоряжаются общим имуществом по совместной договоренности и не имеют разногласий. Поэтому переход права собственности будет совершен и без нотариально заверенного согласия мужа или жены (в ЕГРН будет отмечено, что согласие предоставлено не было).

Однако такой шаг чреват последствиями, так как супруг, чье согласие на совершение сделки не было получено, может потребовать признать ее недействительной в судебном порядке. Сделать он это может в течение года с момента, когда узнал или должен был узнать об этом (ст. 35 главы 7 Семейного кодекса РФ).

И в этом случае суд вполне может признать сделку недействительной. Тогда покупателю не останется ничего другого, кроме как сначала передать недвижимость в собственность ее прежним владельцам (обоим супругам), а затем судиться с тем из них, кто продал ему жилье, чтобы вернуть обратно свои деньги. Но это может оказаться весьма проблематичным, так как все средства уже могут быть полностью потрачены.

Получение согласия: алгоритм действий

Согласие супруга на продажу недвижимости оформляют у нотариуса. Для этого нужно оплатить госпошлину, работу специалиста (сумма в среднем варьируется в пределах 1,5-2,5 тыс. руб. и зависит от расценок нотариальной конторы) и предоставить следующие оригиналы документов:

• паспорт второго супруга (того, кто дает согласие на проведение сделки);
• свидетельство о браке (или о расторжении брака);
• выписку из ЕГРН или свидетельство о праве собственности;
• брачный договор (если он есть).

Нотариус составляет документ на продажу имущества, в котором указывает сведения об объекте недвижимости, о браке и о человеке, дающем свое согласие на сделку. Согласная сторона подписывает этот документ, а нотариус – заверяет его.

Срок действия согласия не ограничен.

Читайте также:

Покупка квартиры в браке: полная инструкция

Купить квартиру выгодно: старты продаж в новостройках Москвы и Московской области в августе

Автор: Евгения Рекшан