Всем, кто ищет надежный инвестиционный актив в непростые времена, стоит присмотреться к коммерческим помещениям в новостройках – особенно в ЖК комфорт-класса. Собственники таких лотов остались в плюсе за счет удорожания самого объекта и за счет роста арендных ставок. Специалисты рассказали, на что обратить внимание при выборе нежилых помещений.
По данным аналитиков группы компаний «КОРТРОС» и «НДВ Супермаркет Недвижимости», в среднем инвестиционная доходность за пять лет – с 2020 по 2025 год, увеличилась на 20%. При таких темпах стоимость недвижимости в среднем удвоилась. Таким образом, инвесторы в коммерческую недвижимость получили значительную прибыль за последние пять лет за счет роста стоимости актива.
Максимальная доходность за анализируемый период наблюдалась по коммерческим помещениям в жилых комплексах классов «комфорт» и «бизнес». При этом в одинаковых локациях разница между ними составляла 20% из расчета за один квадратный метр в пользу второго, а арендная ставка почти не различалась, если и была выше в «бизнесе», то не более чем на 10%.
«Коммерческая недвижимость выросла в цене за последние пять лет, в том числе потому, что стрит-ритейл занимает в ЖК 7-9% от общей площади проекта. В свою очередь арендные ставки в сегменте росли медленнее — в среднем на 5-7% в год. При этом надо учитывать, что в “пандемийные” годы они не индексировались, что не соответствует столь динамичному росту цен на недвижимость. В результате окупаемость от арендного дохода увеличилась с 10-12 лет в 2020 году до 15-17 лет в 2025 году. Несмотря на это, есть основания полагать, что за счет роста цены на коммерческую недвижимость доходность этих инвестиций через 5 лет будет такая же, как сейчас у помещений, купленных 5 лет назад»
Юрий Тараненко, директор по коммерческой недвижимости ГК «КОРТРОС»
Сегодня на размер доходности влияют несколько факторов. Во-первых, ключевую роль играет расположение помещения в жилом комплексе: людской поток, плотность жилой застройки и конкуренция являются основными драйверами роста цен и арендных ставок. Во-вторых, качество продукта. Коммерческие помещения с грамотной концепцией, отвечающие спросу арендаторов, приносили наибольшую доходность. Третий фактор – конкуренция. В районах с большой плотностью застройки и ограничением на количество коммерческих площадей доходность была выше.
«Рассмотрим типичное коммерческое помещение площадью 100 квадратных метров, приобретённое в январе 2020 года в жилом комплексе комфорт-класса за 25 млн рублей. Пять лет спустя стоимость аналогичного объекта выросла до 50 млн рублей – рост на 20% ежегодно. Арендная ставка увеличилась с 1750 руб./м² до 2450 руб./м² в месяц (5% в год). В 2020 году годовой арендный доход составлял 2,1 млн рублей при окупаемости 12 лет. В 2025 году годовой арендный доход составит 2,94 млн рублей, однако время окупаемости увеличится до 15-17 лет из-за роста стоимости самого объекта»
Вадим Кашкин, руководитель департамента коммерческой недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости»
Эксперты пришли к выводу, что коммерческая недвижимость в жилых комплексах остается стабильным и безопасным инвестиционным инструментом. Несмотря на рост сроков окупаемости, рост капитализации таких активов продолжится, особенно в сегменте комфорт-класса. Покупатели, рассматривающие коммерческую недвижимость как долгосрочный актив, смогут извлечь выгоду не только из арендного дохода, но и из роста стоимости объекта.
Для того, чтобы выгодно инвестировать в подобные объекты, аналитики советуют, во-первых вкладываться в перспективные жилые комплексы. Во-вторых, особое внимание уделять расположению помещения.
Значение имеет как расположение ЖК в городской структуре, так и место самого коммерческого объекта внутри жилого комплекса. Третья рекомендация – нужно учитывать качественные характеристики продукта. Примером могут стать помещения с отдельными входами, качественной отделкой фасада и высокой видимостью с улицы. Также, в-четвертых, не стоит ограничиваться анализом арендного дохода. Рост стоимости самого объекта недвижимости обеспечит дополнительную доходность. Пятое: рассмотрите увеличение доли street retail в портфеле активов. Этот сегмент остается устойчивым даже при сложных изменениях в экономике и городском рынке недвижимости.
Таблица №1. Сводные данные по экспозиции коммерческих помещений на продажу на рынке старой и Новой Москвы:
|
Округ
|
Количество лотов в продаже, шт.
|
Средняя площадь, кв.м
|
Средняя цена кв. м, тыс. руб.
|
Средняя цена лота, млн руб.
|
|
ЦАО
|
2519
|
384,7
|
777,2
|
199,4
|
|
САО
|
1715
|
351,6
|
507,2
|
132,6
|
|
ТИНАО
|
1432
|
174,9
|
336,3
|
51,3
|
|
ЮАО
|
1424
|
398,9
|
400,9
|
117,4
|
|
ЗАО
|
1088
|
376,2
|
455,7
|
129,3
|
|
ЮЗАО
|
1086
|
362,8
|
399,2
|
102,4
|
|
ЮВАО
|
847
|
336,5
|
382,6
|
77,9
|
|
СВАО
|
840
|
470,4
|
376,1
|
129,4
|
|
ВАО
|
799
|
360,0
|
401,3
|
80,3
|
|
СЗАО
|
622
|
412,4
|
490,0
|
122,0
|
|
ЗелАО
|
40
|
257,6
|
217,0
|
39,5
|
|
Общий итог
|
12412
|
356,8
|
490,1
|
124,0
|
Таблица №2 Сводные данные по экспозиции коммерческих помещений в аренду рынке старой и Новой Москвы:
|
Округ
|
Количество, шт.
|
Средняя площадь, кв.м
|
Средняя ставка аренды 1 кв. м/мес, руб.
|
|
ЦАО
|
6935
|
501,4
|
5307,0
|
|
ЗАО
|
2333
|
504,1
|
3539,2
|
|
САО
|
2143
|
543,7
|
3523,4
|
|
ЮЗАО
|
1574
|
452,3
|
3473,9
|
|
СЗАО
|
825
|
231,9
|
3082,4
|
|
ТИНАО
|
1140
|
225,0
|
3024,3
|
|
СВАО
|
1361
|
404,0
|
2987,8
|
|
ЮАО
|
3006
|
484,1
|
2931,3
|
|
ВАО
|
1324
|
414,4
|
2750,0
|
|
ЮВАО
|
1228
|
324,4
|
2593,3
|
|
ЗелАО
|
93
|
160,8
|
1925,5
|
|
Общий итог
|
21962
|
452,8
|
3822,6
|
Таблица №3. Средняя ставка аренды коммерческих помещений по назначению на рынке старой и Новой Москвы:
|
Назначение помещения
|
Количество, шт.
|
Средняя площадь, кв.м
|
Средняя ставка аренды 1 кв. м/мес, руб.
|
|
Торговая
|
2931
|
177,7
|
5203,7
|
|
ПСН
|
6949
|
270,7
|
3866,0
|
|
Офис
|
12082
|
624,3
|
3462,6
|
|
Общий итог
|
21962
|
452,8
|
3822,6
|
Читайте также:
Аптеки и не только: какие бизнесы первыми открываются в новых жилых комплексах
Торговля в новостройках: современная концепция комфорта
Автор: эксперты компаний «КОРТРОС» и «НДВ Супермаркет Недвижимости»
Дата публикации 19 февраля 2025
Оставить отзыв