Государство сделало важный шаг в борьбе с делением квартир на микродоли: минимальный размер доли в праве на жилое помещение теперь составляет 6 кв. м. Специалисты Росреестра разъяснили, что делать тем, кто уже владеет микродолей, как поступить, если доля была выделена ребенку и мог ли при этом использоваться материнский капитал.
Вступивший в силу Федеральный закон № 310-ФЗ о внесении изменений в Семейный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты решил вопрос с микродолями, на законодательном уровне установив предельно допустимый минимальный размер доли в праве на жилое помещение, которая теперь составляет 6 кв. м.
Запрет на дробление жилья вызвал у граждан обоснованные вопросы. О том, как обезопасить себя при покупке долей в квартире, что делать, если стал собственником микродоли, – в ответах специалистов Управления Росреестра по Москве.
Как не купить квартиру, поделенную на микродоли, или такое в принципе невозможно?
При желании покупателя приобрести квартиру или долю в ней, рекомендуется до совершения сделки получить выписку об объекте недвижимости из Единого государственного реестра недвижимости.
Сегодня это основной документ, подтверждающий право собственности на тот или иной объект недвижимости. В ней отражена информация о собственнике объекта, его характеристиках, наличии/отсутствии ограничений/обременений, а также иные сведения.
При получении документа необходимо внимательно изучить его и проверить следующие пункты:
- совпадают ли данные о продавце в выписке и в договоре купли-продажи;
- сколько собственников у объекта недвижимости, в случае с долей оставшиеся собственники объекта должны дать отказ от преимущественного права покупки;
- не принадлежит ли квартира полностью или частично ребенку: в этом случае потребуется согласие органов опеки и попечительства на сделку.
Кстати: вся актуальная информация о семейной ипотеке собрана здесь. Также вы сможете изучить новостройки, которые подходят под эту программу.
Не лишним будет проанализировать выписку из ЕГРН о переходе прав на квартиру. Для этого стоит попросить у собственника предоставить ее вам до подписания документов на переход права. Данная выписка содержит информацию не только о текущем владельце, но и о предыдущих – с указанием дат регистрации предыдущих переходов права и документах-основаниях.
Стоит внимательно отнестись к интересующему объекту недвижимости, если в отношении этого объекта часто совершались сделки и сменялись собственники. Это может косвенно свидетельствовать о скрытых проблемах, связанных с конкретным объектом недвижимости.
Что делать, если вы уже оказались сособственником квартиры с микродолей?
Первое, что необходимо делать, если в квартиру вселился такой недобросовестный собственник, – фиксировать все злоупотребления и нарушения общественного порядка с его стороны с последующем обращением правоохранительные органы при необходимости.
Второй важный шаг – признание микродоли малозначительной и осуществление ее принудительного выкупа в судебном порядке по рыночной цене.
Для успешного исхода дела и удовлетворения заявленных исковых требований необходимо:
- правильно оценить соотношение долей и общей площади квартиры;
- зафиксировать факты злоупотреблений со стороны сособственника;
- грамотно составить исковое заявление.
В таких спорах истцам важно доказать, что фактически вселиться на спорную долю невозможно в связи с отсутствием изолированного помещения, соответствующего площади доли.
И, безусловно, вступившие в силу изменения в закон упростят процесс признания микродолей малозначительными, поскольку теперь заявителям не придется доказывать, что размер доли менее 6 кв. м непригоден к проживанию и единственно возможный вариант – ее принудительный выкуп.
В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
Что будет с теми квартирами, которые уже поделены на микродоли?
В случае наследования, использования материнского капитала или приватизации жилого помещения положения закона 310-ФЗ не применяются. Однако совершать новые действия по созданию/делению новых микродолей и их продаже будет невозможно.
Таким образом, при государственной регистрации перехода доли в праве на жилое помещение на основании заключенной после 1 сентября 2022 года сделки государственный регистратор обязан убедиться, что сделка не является ничтожной, а именно проверить, что доля в праве собственности на жилье в физическом выражении составляет более 6 кв. м.
Здесь не поможет даже нотариальное удостоверение такой сделки, поскольку регистратор, убедившись, что сделка является ничтожной, будет вынужден приостановить регистрационные действия с направлением данной информации, в том числе, нотариусу.
Напомним, что указанные нормы закона не применяются, если имеет место наследство, использование материнского капитала или приватизация.
Читайте также:
Будьте внимательны: как избежать ошибок при подаче документов на регистрацию ипотеки
Ни штампа, ни архива: новые правила регистрации недвижимости в вопросах и ответах
Автор: эксперты управления Росреестра по Москве
Дата публикации 16 ноября 2022
