Квартиры на первом и последнем этажах в новостройках уже не считаются неликвидными – так было раньше, а сейчас такие варианты активно раскупаются. Новострой-М выяснил, что повлияло на перемену отношения к такому жилью и почему оно стало пользоваться спросом.
«Первый и последний этажи не рассматриваем» – еще недавно такая фраза никого не удивляла. Еще бы: на последних этажах домов старых типовых серий жильцов ждала протекающая крыша, эта же крыша в летние месяцы сильно раскалялась, создавая в квартирах эффект сауны. И это еще не всё – к минусам смело можно добавить слабый напор воды, а также насекомых, которые из-под крыши запросто заползали на этаж ниже.
Впрочем, от насекомых страдали и жильцы снизу, только лезли непрошенные гости уже из подвала. Нижний невысокий этаж в старых домах – это еще и посторонние взгляды (огороженной территории с доступом только для своих раньше не делали), и шум от входной двери. Жильцам приходилось ставить от воров глухие решетки на окна – с учетом отсутствия балконов выбираться из такой квартиры в случае пожара было проблематично. В конце концов, на первых этажах часто хуже топили, а если рядом проходила дорога, добавлялась еще и сильная загазованность, пыль.
Но это было раньше, до современного домостроения, в последние годы и характеристики, и отношение к первым и последним этажам изменились. Как рассказал Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс», сейчас во многих проектах Московского региона первые этажи отводят под коммерческие помещения, поэтому менее ликвидными считаются квартиры, расположенные на вторых этажах. В таких помещениях соседство с коммерческими объектами доставляет определенное неудобство: может быть посторонний шум, а если расположены точки общепита – запахи. Однако проблем, связанных с приватностью проживания (низкие окна и взгляды прохожих), собственники квартир на вторых этажах теперь не испытывают.
Софья Лебедева, директор по продажам и бизнес-администрированию Группы ПСН, отметила более низкую цену квартир, расположенных на первых этажах, также они привлекательнее с точки зрения перепланировок – на этажах выше первого есть ограничения по расположению мокрых зон. Жильцы таких квартир намного быстрее покидают дом и им не нужно ожидать лифта. Нижний этаж в большинстве строящихся домов выше нашего привычного представления первого этажа в стандартной пятиэтажке, также в таких квартирах и высота потолков чаще всего гораздо выше аналогичных вариантов в доме.
Как рассказал Алексей Лухтан, директор по маркетингу и продажам ЖК «Румянцево-Парк» от компании Lexion Development, в этой новостройке высота потолков в квартирах, расположенных на первых этажах, составляет 3,25 метра, тогда как в остальных жилых помещениях – 2,95 метра. В «Румянцево-Парк» жильцам первых этажей не нужно устанавливать решетки на окна, так как территория двора огорожена и находится под круглосуточным видеонаблюдением, а вход осуществляется по специальным смарт-картам.
Если говорить про верхние этажи, появление технического этажа в современных домах позволило решить проблему протечек, а также высокой температуры в квартирах из-за чрезмерного нагревания крыши в летнее время. Однако некоторые проблемы проживания все же есть. Так, во многих новостройках на последнем этаже устанавливается мотор лифта, а на техническом этаже могут быть размещены насосы, а иногда и системы кондиционирования. Работа всех этих систем обычно сопровождается шумом, который может беспокоить жителей верхнего этажа.
Помимо отличных видов из окна и отсутствия соседей сверху у квартир на последних этажах высотных домов есть еще одно важное преимущество – наличие лифта. Однако немного по-другому обстоит ситуация с последними этажами малоэтажных домов без лифта: такое жилье подходит не всем, поэтому ценообразование здесь строится индивидуально.
По словам Татьяны Подкидышевой, директора по продажам «НДВ-Супермаркет недвижимости», у покупателей квартир на последних этажах есть определенный «набор» опасений. Сюда можно отнести неисправность лифта. Люди беспокоятся о том, как они будут подниматься в квартиру в случае его поломки. Однако в современных домах застройщики всегда предусматривают грузовые и пожарные лифты, которые могут быть задействованы для транспортировки жителей. Кроме того, зачастую используется зарубежная техника надежных и зарекомендовавших себя брендов, например лифты OTIS.
Опасность пожара: некоторые покупатели не рассматривают последние этажи даже в 5- или 9-этажном доме, опасаясь, что в случае пожара они будут отрезаны от лестницы и не смогут выбраться наружу. Здесь стоит отметить, что требования к пожарной безопасности в последнее время ужесточились. Теперь застройщики обязаны размещать в каждой квартире индивидуальные пожарные рукава и противопожарные датчики, реагирующие на дым. В местах общего пользования также устанавливаются автоматизированные противопожарные датчики, система дымоудаления и приточная компенсационная вентиляция. В высотном жилом доме (около 30 этажей и более) должна быть установлена спринклерная (оросительная) система пожаротушения и мощная вытяжка для удаления дыма.
Слабый напор воды и низкое давление в батареях: это типичная проблема в многоэтажных домах старого фонда, но сейчас данный вопрос решается грамотным расположением коммуникаций и инженерного оборудования на технических этажах – на минус первом, последнем или даже в середине здания.
Также некоторые люди не хотят жить высоко (дома в 30 и более этажей) из-за страха высоты, сильного ветра, невозможности естественной вентиляции и т д.
Таким образом, можно сделать вывод, что квартиры на первом и последнем этажах сейчас не считаются неликвидом, однако разница в стоимости все же наблюдается, особенно это касается первых этажей. Так, если сравнивать первые два этажа со средними, то, по словам Андрея Колочинского, разница в цене квартир (аналогичных по планировке и площади) достигает 3-5%. А разница в стоимости с объектами на последних этажах в новостройках комфорт-класса может достигать 10-15%. Если же речь идет о проектах бизнес-класса, где важны видовые характеристики, ценовая вилка может быть более существенной – до 20-25%.
ЖК «Кварталы 21/19»
Эксперт рассказал, что в ЖК «Кварталы 21/19», как и во многих других столичных проектах, по мере роста этажности применяются повышающие коэффициенты. Например, стоимость 1-комнатной квартиры площадью 38,5 кв. метра на втором этаже в четвертой очереди строительства составляет 6,3 млн рублей, а аналогичный вариант в том же доме на последнем 23 этаже обойдется в 7,2 млн рублей. Но за счет видовых характеристик жилье на последних этажах комплекса стабильно пользуется спросом несмотря на цену.
По словам Софьи Лебедевой, если сравнивать первые и последние этажи с этажами, которые находятся сверху или снизу по отношению к ним, то разница в цене составляет в среднем от 0,5 до 2%. Ценового различия между верхним и предпоследним этажами зачастую нет. В проектах комфорт-класса Группы ПСН квартиры на первых и последних этажах продаются как на этапе старта продаж, так и в дальнейшем. При этом в акциях компании квартиры участвуют не по принципу расположения на этаже, а по совокупности факторов, таких как компактность, площадь, вид и другие.
Однако в каждом проекте может быть своя маркетинговая и коммерческая политика. Как рассказала Татьяна Подкидышева, стоимость квадратного метра на первом этаже может отличаться от стоимости «квадрата» последнего этажа от 3% до 10%, а может от 10% до 15%. Бывает и наоборот – квартира на верхнем этаже дешевле, чем на нижнем, так как ее характеристики немного хуже (теневая сторона, угловое расположение и т. д.). А некоторые застройщики вообще не делают разницу между этажами.
Кроме того, застройщики обычно не всегда выводят в продажу весь пул квартир. Например, на начальном этапе строительства они реализуют нижние и средние этажи, а с ростом строительной готовности на рынок выходят оставшиеся верхние этажи – естественно, по более высоким ценам.
Эксперты сходятся в одном – в современных жилых комплексах все квартиры в равной степени востребованы, ведь первые и последние этажи теперь «избавились» от своих недостатков. Покупатели с ограниченным бюджетом, маломобильные люди, в том числе семьи с маленькими детьми склонны выбирать квартиры на нижних этажах, в то же время есть клиенты, которые ценят видовые характеристики и по этой причине готовы покупать жилье на последних этажах.
К примеру, по состоянию на конец апреля 2019 года в ЖК «Румянцево-Парк» продано более половины квартир на первых этажах от текущего предложения. В ЖК «Кварталы 21/19», по словам Андрея Колочинского, жильцы со вторых и последних этажей вполне довольны уровнем комфорта: «Иногда мы просматриваем активность наших жителей в социальных сетях и видим, как они делятся фотографиями с шикарными видами, открывающимися из окон их квартир».
Читайте также
Купить квартиру выгодно: апрельские старты продаж в новостройках Москвы и Подмосковья
«На первое место для жильцов выходит участие девелопера в их жизни после заселения»
У застройщиков могут раскупить новостройки еще «на котловане»
Дата публикации 13 мая 2019
