Первые этажи в новостройках Московского региона в большинстве своем отведены под коммерческие помещения – покупатели предпочитают селиться выше, поэтому девелоперам проще реализовать площади под магазины, салоны красоты и т.д. Тем не менее, на рынке есть проекты, где можно купить квартиру на первом этаже, причем в некоторых случаях это эксклюзивная недвижимость.
Причин, по которым вместо квартир на первых этажах делают коммерческие помещения, масса. Одна из ключевых – спрос на такие объекты на рынке очень низкий, соответственно, срок экспонирования их значительно больше. «Такие квартиры нередко уходят с продажи последними», – говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой».
Как правило, люди не хотят жить на первых этажах из-за плохих видовых характеристик, соседства с коммуникациями, расположенными в подвале, шума с улицы. Кроме того, никто не хочет, чтобы ему заглядывали в окна.
Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк», объясняет отсутствие квартир на первых этажах действующими строительными нормами, которые должен соблюдать каждый девелопер. К примеру, если в доме есть подземный паркинг, то на первом этаже нельзя располагать жилые помещения, поскольку выхлопные газы автотранспорта могут проникать в помещения первого этажа.
А вот заместитель генерального директора по продажам компании «НДВ-Недвижимость» Яна Сосорева говорит о том, что коммерческие помещения на первых этажах делают потому, что необходимо обеспечить комплекс всей необходимой инфраструктурой – магазинами, салонами красоты, химчистками, другими объектами быта и услуг.
Застройщики в старых границах Москвы предпочитают использовать первые этажи в качестве коммерческой недвижимости в связи с ограниченным количеством площади земельного участка. В то время как подмосковные компании менее ограничены в площади застройки, поэтому чаще всего прибегают к размещению коммерческих площадей в отдельно стоящих зданиях, а значит первые этажи в домах там – жилые.
Между тем, застройщику вряд ли будет выгодно оставлять первые этажи под коммерческие помещения в проектах точечной застройки, вокруг которых уже имеется сложившаяся инфраструктура, особенно, если дом расположен не на первой линии, которая могла бы обеспечить будущих собственников или арендаторов таких помещений хорошим трафиком.
«Как правило, коммерческие помещения застройщик не делает в малоэтажных комплексах, так как в этом случае серьезно снижается рентабельность проекта. Кроме того, крайне редко можно встретить нежилые первые этажи в проектах элитного сегмента»
Ирина Доброхотова, «БЕСТ-Новострой»
«Квартиры на первых этажах есть сейчас лишь в новостройках Подмосковья, где основной объем предложения представлен в эконом- и комфорт-классе, – говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – В проектах бизнес-класса застройщик, как правило, изначально отводит первый этаж под нежилые помещения».
В более дорогих сегментах решение оставить первые этажи заселенными во многом зависит от концепции проекта. По словам коммерческого директора компании Rose Group Натальи Саакянц, зачастую на рынке элитного жилья встречаются закрытые клубные объекты, где вся территория принадлежит жильцам. Такие проекты не предполагают наличия коммерческой инфраструктуры, рассчитанной на массового потребителя, поэтому все этажи заселены.
При реализации масштабного проекта организация нежилых пространств на всех первых этажах приведет к переизбытку коммерческих помещений. В таких случаях застройщик принимает решение провести некую диверсификацию и оставляет часть первых этажей заселенными. Однако необходимо учитывать расположение домов в рамках всего жилого комплекса. «Коммерческие площади требуют проходимости, они не должны быть спрятаны во дворах, а должны быть заметны со стороны улицы, – поясняет директор по продажам ГК «Сапсан» Иван Потапов. – Получается, что в корпусах, которые спрятаны внутри жилого комплекса, нет смысла делать коммерческие помещения, и первые этажи таких домов лучше проектировать под квартиры».
«Новостройка с первым нежилым этажом – это классический пример на рынке недвижимости Московского региона. Впрочем, есть проекты, где можно приобрести квартиру на первом этаже. Зачастую речь идет о невысоких домах за МКАД, где коммерческие площади в таком объеме не востребованы»
Яна Сосорева, «НДВ-Недвижимость»
Кстати, в Москве с 15 мая вступил в силу запрет о пристройке к жилым домам отдельного входа. Соответствующее постановление о перепланировке помещений в многоквартирных и жилых домах подписано мэром столицы Сергеем Собяниным. Таким образом, перспективы коммерческих помещений на первых этажах новостроек весьма туманные. При этом ранее сообщалось об инициативе запретить на первых этажах домов строить жилье.
В панельных зданиях квартиры на первых этажах имеют такую же планировку, как и на верхних, что объясняется особенностью технологии строительства. В монолитных планировки квартир на разных этажах могут варьироваться, но чаще всего они совпадают. «Иногда квартиры на первых этажах могут незначительно отличаться площадью, но в большинстве случаев они повторяют планировку квартир на более высоких этажах», – говорит Наталья Саакянц.
Для повышения ликвидности объектов застройщики предпочитают проектировать на первых этажах двухуровневые квартиры или оборудуют их отдельным входом и небольшим земельным участком. Таким образом создается некое подобие таунхауса.
«Пример квартир на первом этаже, которые оснащаются отдельным входом, террасой, вторым уровнем и т.д., можно, скорее, встретить в Московской области в проектах с малоэтажной застройкой. Их стоимость в рамках одного проекта будет незначительно дороже, так как бюджет покупки будет сравнительно больше, а общая полезная площадь жилья – нет», – отмечает специалист отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Екатерина Артемова.
В Подмосковье отдельный вход имеют квартиры на первых этажах в ЖК «Ангелово Резиденс». Также собственный вход и терраса есть в квартирах в ЖК «Сказка». В Москве отдельный вход и второй уровень есть в квартирах в ЖК «Большая Никитская, 45».
Очень привлекательной дополнительной опцией к квартире на первом этаже может быть наличие цокольного помещения, которое можно использовать в разных целях – и как кладовку, и как еще одну комнату. Оно продается отдельно от квартиры, а цена квадратного метра практически вдвое ниже. Так, в ЖК «Экопарк Нахабино» при стоимости квадратного метра в 65 тыс. рублей цена «квадрата» в цокольных помещениях составляет около 37 тыс. рублей. Аналогичные помещения предлагаются и в ЖК «Марьино Град».
Как рассказала генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева, если квартира на первом этаже не обладает никакими преимуществами, то ее стоимость от других квартир будет ниже на 5 – максимум 10%. Если же такая квартира имеет отдельный вход с улицы, то цена, наоборот, может отличаться в большую сторону.
«Отдельный вход дает много плюсов, из-за чего такие помещения часто покупают под офис. Цена на такую квартиру может быть выше, чем стоимость жилья на втором этаже, но дороже средних этажей она все равно не будет», – подчеркивает Вартан Погосян, директор департамента маркетинга TEKTA GROUP.
Кроме того, при реализации обычной квартиры на первом этаже застройщик нередко дарит покупателю отделку, сертификаты или бонусные карты от партнеров либо не берет денег за подбор и оформление недвижимости. Однако Яна Сосорева убеждена, что даже при отсутствии дополнительных опций квартиру купят. Это будут, например, люди, которые хотят сэкономить на стоимости квадратного метра и приобрести более просторное жилье. Например, в ЖК «Ромашково» стоимость квартир на первом этаже составляет фиксированные 80 тыс. рублей за квадратный метр, на втором и последующих этажах цены выше.
В квартале Южный микрорайона «Новые Ватутинки» квартиры на первом этаже конструктивно ничем не отличаются от квартир на втором и третьем. Однако новоселы сами делают собственный вход, обустраивают клумбы возле него. «Не было никаких проблем с реализацией квартир на первых этажах, и цены в зависимости от этажей не отличались», – говорит Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки».
В ЖК «Литератор» в Москве квартиры на первых этажах пользовались спросом, так как на участке перед домом проектом предусмотрен ландшафтный дизайн, посажены деревья-крупномеры, что будет создавать ощущение своего собственного сада.
Ирина Доброхотова уверена, чтобы люди покупали квартиры на первых этажах, необходимо запретить парковку на территории комплекса, а, следовательно, на этапе проектирования уделять внимание ландшафту и обустройству территории дома, исключить парковку и бесконтрольный проезд по территории.
Стоит отметить, что сэкономить на покупке квартиры можно даже в том случае, если на первом этаже запроектированы коммерческие помещения. К примеру, В ЖК «Ривер Парк» не продаются квартиры на первых этажах, а если сравнить цены между вторым и третьим этажами, то разница в среднем составляет порядка 5%. Стоимость «однушки» на втором этаже – 5,8 млн рублей, на третьем этаже – 6,17 млн рублей.
«Некоторые застройщики не изменяют уровень цены квадратного метра в зависимости от этажа. Однако цена меняется относительно стороны света, видовых характеристик и прочего – в рамках 10-15%»
Екатерина Артемова, «Азбука Жилья»
Дата публикации 10 июня 2015
