Перед тем как подписать основной договор при покупке квартиры в новостройке, покупателю могут сначала предложить заключить договор бронирования. Необходимо ли составлять такой договор, как его правильно расторгнуть, какие условия придется соблюсти – обо всем расскажет Новострой-М.
Что такое бронирование квартиры
Бронирование квартиры у застройщика — условия
Как забронировать новостройку — процедура
Риски при бронировании квартиры
Как расторгнуть договор бронирования и вернуть деньги?
Что такое бронирование квартиры
Можно ли сегодня забронировать квартиру в новостройке? Да, договоры бронирования по-прежнему актуальны и, как правило, всегда играют покупателям на руку.
Договор бронирования квартиры – это договор о намерениях: покупатель и застройщик договариваются, что в течение оговоренного срока стороны подпишут так называемый «основной договор» (по закону, это должен быть договор долевого участия) с соблюдением всех обозначенных условий.
Иными словами, договор бронирования позволяет покупателю «застолбить» выбранную им квартиру, а самое главное – зафиксировать ее цену.
«Договор бронирования заключается, когда клиент хочет «закрепить» за собой понравившуюся квартиру. Это не обязательная опция, но лучше подстраховаться и письменно подтвердить свои намерения.
Еще один плюс такого документа – фиксация стоимости и скидки. Вас уже не беспокоит очередное повышение цен в строящемся жилом комплексе или же отмена какой-то выгодной акции: застройщик взял на себя обязательство продать вам конкретный лот по определенной цене.
Только в том случае, когда покупатель точно знает, какая квартира ему нужна, и у него есть вся необходимая сумма, сразу оформляется ДДУ»
Владимир Щекин, совладелец Группы «Родина»
Таким образом, вот основные причины для брони у застройщика: возможность не упустить выбранный вариант (это может быть редкая и удачная планировка, отличный вид из окна или сразу несколько преимуществ) и получить гарантию того, что квартиру вам продадут по заранее обозначенной стоимости без возможности ее повышения.
«С юридической точки зрения договор бронирования является непоименованным, то есть прямо не предусмотренным законом. Поэтому суды применяют к нему нормы о других известных видах договоров.
При этом ситуация кардинально различается в зависимости от того, как сформулированы условия такого договора, в том числе бронируется ли уже возведенная квартира или речь идет о строящемся жилье. Также важным является то, как стороны сделки определили сумму, которую вносит покупатель»
Илья Бахилин, адвокат коллегии адвокатов «Юков и партнеры»
Обязательно ли заключать договор бронирования новостройки? Строго говоря – нет, не обязательно, но в каждой компании могут быть свои «правила игры». Иногда бронь даже не оформляется документально: стороны устно договариваются, что квартира несколько дней подождет покупателя.
По оценке Дениса Бобкова, генерального директора «Недвижимость-Профи», бесплатная устная бронь может предлагаться и на срок до 3-5 дней.
В то же время некоторые застройщики могут подходить к этому вопросу более строго. «Главная цель бронирования – подогревать интерес потенциальных покупателей к проекту, стимулировать продажи и привлекать инвесторов. Без договора бронирования покупка невозможна: документ фиксирует цену и срок брони», – отмечает Сергей Нюхалов, генеральный директор компании «Аструм Недвижимость».
Бронирование квартиры у застройщика — условия
Самый интересный момент – то, на каких условиях заключаются «необязательные» договоры бронирования недвижимости. Покупатель квартиры должен уделить этому очень большое внимание и пристально изучить документ, ведь от этого может зависеть возможность расторжения договора и возврат средств по нему.
Кстати, а сколько нужно заплатить за бронь квартиры у застройщика? Стоимость зависит и от цены самого объекта, и от того, какими темпами повышается стоимость в каждом конкретном жилом комплексе. Но если говорить в среднем, то обычно это 1-3% от стоимости квартиры — эта сумма потом войдет в общую стоимость сделки.
Варьируются и сроки бронирования. Но в среднем застройщики предлагают заключить договор на 14 дней. Увеличить этот срок можно только при более сложной схеме покупки – например, при трейд-ин — в этом случае срок составит 2-3 месяца, пока старая квартира не будет продана.
Как забронировать новостройку — процедура
Процесс подписания договора бронирования квартиры в новостройке очень прост: это стандартный для застройщика документ, он составляется в двух экземплярах и подписывается сторонами, регистрации в Росреестре он не подлежит. Образец договора бронирования покупатель всегда может запросить и изучить заранее – в офисе продаж или по электронной почте.
Главное, чтобы в договоре были четко обозначены объект бронирования (корпус, секция, этаж, номер на площадке, площадь квартиры), сроки действия брони, стоимость услуги, порядок расторжения договора и возврат средств.
Риски при бронировании квартиры
Хотя договор бронирования кажется нехитрым документом, он может содержать в себе подводные камни.
Например, оплата по нему может быть не включена в стоимость квартиры, если договор бронирования заключается не с застройщиком (а, например, с представляющим его агентством недвижимости), и оказаться комиссией. Уточните заранее, с каким юрлицом будет подписываться ДДУ, а с каким – договор бронирования.
Напомним также, что стоимость брони обычно сопоставима с ежемесячной индексацией цен в проекте. Но что если броней много, цены застройщик повысил сильнее, чем планировал изначально, а спрос все еще велик? Ему становится не очень выгодно продавать квартиры на тех условиях, что прописаны в договорах бронирования. Поэтому назревает риск расторжения договора бронирования по инициативе застройщика.
«При недооценке девелопером спроса на проект может возникать ситуация, когда ему приходится расторгать договор бронирования с покупателем, чтобы выставить этот объект недвижимости снова на продажу по более высокой цене.
Эти случаи, увы, стали нередки. Получается, покупатели бронируют по определённой стоимости квартиру или апартамент, а девелопер отказывается им продать объект на ранее зафиксированных условиях.
Насколько это правомерно? Тут всё зависит от договора бронирования. Однако, как правило, они составляются таким образом, что покупателю жаловаться не на что, если он получил обратно свои средства. Поэтому вариант «задатка» по Гражданскому кодексу (когда продавец при отказе от продажи объекта должен вернуть задаток в двойном размере) в данном случае не работает»
Денис Бобков, гендиректор «Недвижимость-Профи»
Интересно и то, что застройщик в принципе по закону не может привлекать средства иначе, чем по 214-ФЗ (то есть по договору долевого участия), если речь идет о покупке квартиры в строящемся доме.
«Это значит, что соглашение о бронировании либо признается судом договором долевого участия (при наличии в нем всех предусмотренных законом существенных условий), либо ничтожной сделкой.
В последнем случае все внесенные средства возвращаются потребителю. Хотя в отдельных случаях суды обязывают застройщиков заключить договор долевого участия на ранее согласованных условиях, в том числе о цене.
Когда же сделка бронирования признана судом договором долевого участия, то если квартира не передана застройщиком дольщику, последний вправе отказаться от покупки, потребовать возврата переданных денег, а также уплаты неустойки и потребительского штрафа (Определение Верховного Суда РФ от 27.11.2018 № 42-КГ18-5)»
Илья Бахилин, адвокат коллегии адвокатов «Юков и партнеры»
Как расторгнуть договор бронирования и вернуть деньги?
Может случиться и так, что изменились намерения самого покупателя. Как уже было сказано: договор – штука хитрая, поэтому все условия возврата/невозврата средств должны быть четко прописаны и понятны покупателю. При этом в ряде случаев деньги могут вернуть за вычетом неустойки. Могут варьироваться и сроки возврата средств.
«По желанию покупателя договор бронирования может быть расторгнут. Если срок окончания брони не подошел к концу, то сумма аванса, как правило, возвращается заказчику.
В соответствии со ст. 32 Закона о защите прав потребителей и нормами ст. 421 ГК РФ о свободе договора деньги будут возвращены, если застройщик не сможет доказать документально, что уже начал исполнять свои обязательства и понес расходы, на которые и была рассчитана сумма аванса.
Однако если условия бронирования содержат штрафные санкции за односторонний отказ, вернуть полностью деньги не получится, ведь клиент добровольно согласился с данными условиями»
Владимир Щекин, совладелец Группы «Родина»
Основное общее условие для возврата средств – письменно уведомить застройщика о своем намерении расторгнуть договор бронирования с указанием причин. Если стороны не придут к согласию, решить вопрос можно будет только в судебном порядке.
Читайте также:
Гарантия на квартиру в новостройке: что делать, если девелопер передал вам некачественное жилье
Страхование ипотечной квартиры: сколько оно стоит и от каких видов страховки можно отказаться
Автор: Ангелина Христофорова
Дата публикации 07 марта
