На рынке недвижимости время от времени возникают альтернативные способы покупки жилья в обход классического банковского кредитования. Среди них есть сделка, сочетающая в себе элементы найма и купли-продажи – аренда квартиры с последующим выкупом. Новострой-М узнал, что это за схема, насколько она безопасна и выгодна, и как оформить такой договор.
Аренда с выкупом: что это такое
Специфика сделок с первичным рынком
Договор аренды с выкупом: обязательные пункты
Риски и выгоды покупателя
Можно ли считать договор аренды с выкупом альтернативой ипотеке
Аренда с выкупом: что это такое
Аренда с правом выкупа представляет собой сделку, при которой потенциальный покупатель получает в личное пользование квартиру для проживания и вносит за нее ежемесячные платежи с тем условием, что после окончания срока аренды и полной выплаты оговоренной суммы имущество перейдет в его собственность.
Регулярные платежи, которые вносит жилец, состоят из двух частей:
- плата за фактическое пользование жилым помещением (коммерческая аренда). Эти деньги не возвращаются и не засчитываются в счет покупки;
- накопительная часть. Эта сумма направляется на постепенное погашение установленной выкупной стоимости квартиры.
Есть и альтернативный вариант сделки, который предполагает только ежемесячное внесение арендной платы. Выкуп объекта происходит после внесения единовременного платежа в конце срока договора найма. Однако на практике чаще применяется именно первый вариант.
Приобретая квартиру с дальнейшим выкупом, покупатель постепенно формирует капитал для покупки жилья, «тестирует» выбранный объект и одновременно решает вопрос с временным проживанием. Эта схема напоминает лизинг или рассрочку, но с отсрочкой перехода права собственности: до выплаты финального платежа съемщик является всего лишь арендатором. Собственником жилья на протяжении всего времени аренды остается продавец. Все условия и намерения сторон указывают в договоре аренды с правом последующего выкупа.
Аренду жилья с последующим выкупом предлагают как застройщики, так и частные собственники.
В первом случае предложение появляется на рынке, когда девелопер уже сдал дом, квартиры готовы, но часть из них не продана. Держать их пустыми и платить коммуналку не имеет смысла – это довольно затратно. Продавать с дисконтом – значит потенциально создавать прецедент для снижения цены на оставшиеся лоты. Поэтому застройщик предлагает клиентам заселиться «прямо здесь и сейчас», а выкупить помещение – позже. Такой способ покупки даже получил собственное название – «арендотека».
Частные лица – собственники жилья – редко соглашаются на подобные сделки, потому что не получают от покупателя сразу всю сумму. Для заключения договора аренды с последующим выкупом им нужна веская причина. А вот если квартира неликвидна или долго не продается, то такая схема продажи поможет убить двух зайцев: жилье перестанет простаивать и быстро найдет себе будущего хозяина.
Кому подходит такой формат покупки жилья? В первую очередь, это самозанятые граждане, лица с нерегулярным доходом, фрилансеры или люди с неидеальной кредитной историей, которым банки отказывают в ипотеке. Также это актуально для тех, кто хочет сначала проверить жилье, понять, хорошо ли оно подходит для постоянного проживания, оценить качество строительства, работу управляющей компании и инфраструктуру района перед принятием окончательного решения о покупке квартиры в том или ином проекте.
Специфика сделок с первичным рынком
К аренде с правом выкупа застройщики прибегают в нескольких случаях. Во-первых, для реализации относительно неликвидного фонда: квартир с нестандартными планировками, объектов на первых этажах, коммерческой недвижимости и апартаментов, которые по умолчанию не являются жилыми помещениями и не подпадают под льготные ипотечные программы.
Во-вторых, аренду с правом выкупа используют как маркетинговый и финансовый инструмент в периоды высоких ключевых ставок Центрального банка. Когда рыночная ипотека становится недоступной для широкого круга покупателей из-за больших ежемесячных платежей, девелопер предлагает рассрочку, замаскированную под аренду.
В этом случае застройщик выступает в роли кредитора, не требуя от клиента подтверждения дохода по форме банка и иных действий. В первую очередь ему важна платежеспособность клиента на ежемесячной основе. Для покупателя плюс заключается не только в отсутствии необходимости предоставлять справку о доходах, но и в том, что ему не придется собирать кипу документов и проходить сложную процедуру банковского андеррайтинга.
Технически реализация выглядит так: покупатель выбирает квартиру в новостройке, заключает договор, вносит обеспечительный платеж, заселяется и начинает вносить ежемесячные платежи. Через оговоренный срок он должен либо полностью рассчитаться, либо оформить ипотеку на остаток средств.
Стоимость объекта фиксируется на момент заключения первоначального соглашения, что является значительным преимуществом при постоянно растущих ценах. Ввод дома в эксплуатацию является обязательным условием для данной схемы.
Договор аренды с выкупом: обязательные пункты
Чтобы сделка была легитимной и безопасной, ее необходимо правильно оформить.
Договор аренды с правом выкупа не имеет строгой формы и заключается в простой письменной форме, поэтому очень важно перечислить в нем все условия и договоренности сторон, а также последствия за их неисполнение.
Приобрести по такому договору можно не только квартиру, но и дом, земельный участок, дачу. Если срок аренды превышает 12 месяцев – а такие сделки всегда долгосрочные – то договор подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре.
До момента полного погашения выкупной стоимости квартира остается в собственности продавца. Только после внесения последнего платежа стороны подписывают акт приема-передачи и подают заявление в МФЦ о переходе права собственности. Затем обременение снимается, и покупатель становится полноправным собственником жилья.
Договор аренды с выкупом должен содержать несколько важных пунктов или частей. Во вводной части имеет смысл указать наименование сделки, место и дату заключения договора, а также личные данные обеих сторон (ФИО, адреса, паспортные данные).
В основной части обычно подробно описывают предмет договора: вносят информацию о типе недвижимости (комната, квартира или дом), количестве комнат, площади, этажности, адресе и кадастровом номере. Обязательно обговаривают возможность и условия выкупа объекта. Если их нет, то фактически договор является обычным договором аренды.
Отдельно прописывают правила и условия аренды:
- срок, в течение которого сдается квартира;
- дату, до наступления которой арендатор обязан полностью рассчитаться с собственником жилья;
- размер и график ежемесячных платежей (отдельно надо указать размер арендной составляющей и той части, которая идет в счет выкупной стоимости жилья – это могут быть разные суммы);
- сумму депозита;
- выкупную фиксированную цену объекта недвижимости;
- условия расторжения и прекращения действия договора, последствия и штрафы (на случай, если арендатор перестал платить или собственник раздумал продавать жилье);
- условия проживания до момента перехода права собственности (возможность прописаться, сделать ремонт, определить, кто платит за коммуналку и т.п.);
- возможность досрочного выкупа недвижимости;
- порядок перехода права собственности после полной выплаты стоимости квартиры.
Риски и выгоды покупателя
У аренды с правом выкупа есть свои плюсы и минусы.
Выгоды для покупателя:
- отсутствие необходимости проходить сложную процедуру банковского одобрения;
- возможность проживания в квартире до момента ее выкупа, что позволяет оценить качество строительства, работу управляющей компании и инфраструктуру;
- фиксация выкупной цены на момент заключения договора (отсутствие инфляционных рисков);
- более низкий порог входа по сравнению с классической ипотекой, требующей крупного первоначального взноса.
Риски для покупателя:
Если в договоре прописано, что при досрочном расторжении по инициативе арендатора (например, из-за потери работы) уплаченные суммы не возвращаются или возвращаются за вычетом рыночной стоимости аренды, покупатель несет прямые финансовые убытки;
- риск банкротства арендодателя.
Если застройщик или частный продавец объявляет себя банкротом, квартира, находящаяся в аренде с выкупом, может быть включена в конкурсную массу. Покупатель в этом случае переходит в разряд кредиторов третьей очереди, что делает возврат денег маловероятным;
- возможность продажи третьему лицу.
В отличие от ипотеки, где квартира находится в залоге у банка и защищена от перепродажи, при аренде с выкупом собственник теоретически может попытаться продать квартиру третьему лицу (хотя обременение в ЕГРН это затрудняет, судебные споры возможны);
В договоре могут быть прописаны штрафы за просрочку, условия обязательного ремонта за счет арендатора и другие статьи расходов, которые фактически увеличивают стоимость объекта недвижимости.
Можно ли считать договор аренды с выкупом альтернативой ипотеке
Можно ли считать аренду с выкупом полноценной альтернативой ипотеке? С одной стороны да, поскольку обе схемы позволяют приобрести квартиру при отсутствии всей суммы и предполагают наличие ежемесячных платежей. С другой стороны, у них имеются фундаментальные различия.
Ключевой параметр – момент возникновения права собственности. При ипотеке покупатель является собственником с первого дня (пусть и с обременением), при аренде с выкупом – всего лишь арендатором.
Немаловажен и вопрос с переплатой. В ипотеке переплата зависит от срока кредитования и процентной ставки – и в этом плане в договоре все обычно указано четко, ясно и прозрачно. При выкупе стоимость объекта тоже фиксируется, но общий размер переплаты может оказаться как меньше (если ставки по кредитам высоки), так и больше – если арендная часть платежа слишком велика.
Что касается господдержки, то ипотека может быть субсидирована государством – тогда у заемщика есть возможность оформить жилищный кредит на выгодных условиях, если воспользоваться семейной, дальневосточной, арктической или айти-ипотекой. Аренда с выкупом не подпадает ни под одну из существующих программ.
Если говорить о правовой защите, то дольщикам, в отличие от съемщиков жилья, повезло больше. Банковская ипотека жестко регулируется Центробанком и законом №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Отношения по выкупу недвижимости регулируются нормами ГК РФ об аренде и купле-продаже, где стороны теоретически равны, но на практике чаще всего арендодатель диктует свои условия.
Учитывая все нюансы, аренду с последующим выкупом стоит рассматривать не как замену ипотеке в классическом понимании, а скорее как отложенную покупку с рассрочкой, где риски и выгоды распределены иным образом.
Резюме
Аренда с правом выкупа не является заменой привычной ипотеки. Это специфический финансовый инструмент, который занимает свое место на рынке. Он подходит для того, чтобы зайти в сделку с минимальными деньгами, протестировать жилье или купить объект, который банк финансировать не будет. Такая схема требует от покупателя юридической грамотности, так как если договор составлен некорректно, оспорить его условия будет крайне сложно.
Читайте также:
Временная регистрация для арендатора: стоит ли собственнику квартиры рисковать
Как правильно подобрать квартиру для сдачи в аренду: семь главных ошибок начинающих инвесторов
Автор: Евгения Рекшан
Дата публикации 31 августа
Оставить отзыв