В большинстве банков одним из важных условий при оформлении ипотеки является подтверждение дохода — и желательно, чтобы доход был стабильным и заверенным справкой 2-НДФЛ. Однако в России есть целая категория граждан, которые не трудоустроены официально, их доход не является постоянным и облагается налогом по сниженной ставке, — это самозанятые. Кто такие самозанятые и на каких условиях они могут получить ипотеку — расскажем в этой статье.

Что такое самозанятость

Ипотека для самозанятых

Как самозанятому получить ипотеку — пошаговая инструкция

Если в ипотеке отказали

Налоговый вычет для самозанятых

Что такое самозанятость

Самозанятость — это особый налоговый режим для граждан, получающих доход от личной трудовой деятельности. Он был введен в качестве эксперимента в 2019 году в некоторых российских регионах, а в 2020 году его распространили на все субъекты РФ. Сейчас он действует до конца 2028 года — по крайней мере, в течение этого времени не будут меняться налоговые ставки.

Самозанятые платят налог на профессиональный доход (НПД) в размере 4% при работе с гражданами и 6% — при работе с организациями или ИП. При этом налог выплачивается только при наличии доходов, а сами доходы ограничены 2,4 млн рублей в год. Если они превышают этот порог, налоговый режим для гражданина меняется.

Стать самозанятыми могут граждане России, Белоруссии, Казахстана, Армении и Киргизии, работающие «на себя» на территории РФ: репетиторы, няни, домработницы, фотографы, дизайнеры, юристы, сантехники, швеи, переводчики, стилисты, таксисты и пр. — перечень профессий достаточно большой. Кроме того, можно совмещать разные занятия, менять или дополнять их.

Перейти на самозанятость могут индивидуальные предприниматели — если они соответствуют условиям (зарабатывают не больше 2,4 млн рублей в год, не имеют работников по трудовым договорам и пр.). Также самозанятыми могут стать пенсионеры и даже официально трудоустроенные граждане — для легализации дополнительных доходов.

Оформить самозанятость можно с помощью Госуслуг или приложения «Мой налог», на сайте ФНС или в уполномоченном банке.

Итак, оформление самозанятости — это способ легализовать свои доходы и официально платить налог. Нелегальная работа или подработка грозит штрафом от налоговой инспекции. При этом самозанятый может трудиться и на основной работе по найму с выплатой НДФЛ.

Ипотека для самозанятых

В России уже больше 10 млн самозанятых граждан, и какой-то части из них требуется улучшить жилищные условия. А так как покупка квартиры по 100% оплате доступна не всем, то остается рассчитывать на ипотеку. Может ли самозанятый взять ипотеку?

Да, это вполне реально — получить ипотеку, будучи самозанятым. Однако такие заемщики часто сталкиваются с массой сложностей — в основном из-за нестабильности доходов. Банки не всегда могут быть уверены, что самозанятые заемщики справятся с выплатой такого крупного кредита.

Впрочем, требования к таким заемщикам достаточно стандартные:

• возраст от 18-21 года, а на момент выплаты кредита — не более 70-75 лет;
• клиент должен быть зарегистрирован в качестве плательщика НПД не менее 3-6 месяцев (впрочем, некоторые банки завышают этот срок);
• стабильный доход, достаточный для выплаты кредита (как правило, размер ежемесячных выплат по ипотеке не должен превышать 40-60% дохода). Нюанс: если самозанятый заработал в одном месяце какую-то сумму, а в другом не заработал ничего, то его доход не признается стабильным, для банков такой клиент не считается надежным плательщиком;
• положительная кредитная история. Хорошая кредитная история — это не полное отсутствие кредитов, а их своевременная выплата. Нулевая кредитная история может вызвать подозрение, поэтому лучше перед подачей заявки на ипотеку взять небольшой кредит и вовремя закрыть его.

Многие банки настаивают на привлечении поручителей или созаемщиков — если у них есть стабильный официальный доход, долгий срок трудоустройства и хорошая кредитная история, шансы на получение ипотеки увеличиваются. Поручителем или созаемщиком может стать супруг/супруга — если они соответствуют перечисленным условиям.

Также банк может запросить у потенциального заемщика резюме, в котором следует указать, чем именно занимается самозанятый, как давно он работает и сколько у него постоянных клиентов.

Что еще может помочь:

• отсутствие других кредитов. Если есть кредитная карта — ее лучше закрыть, даже если она не используется;
• наличие дополнительных доходов — например, от сдачи жилья в аренду, инвестиционных доходов, заработка по договору гражданско-правового характера (ГПХ). Оптимально, если для подтверждения доходов самозанятый может предоставить справку по форме 2-НДФЛ;
• фиксировать все поступления от заказчиков в приложении «Мой налог»;
• своевременная уплата налогов;
• обращение в банк, через который самозанятый получает доход. В этом случае организация видит регулярность денежных поступлений и их размер, то есть может оценить платежеспособность клиента;
• предоставление в залог имеющейся недвижимости.

Как самозанятому получить ипотеку — пошаговая инструкция

Для начала нужно выбрать банк — не все кредитные организации работают с самозанятыми. Следует учесть, что условия ипотеки для самозанятых в разных банках неодинаковы: какие-то из них не делают различий между самозанятыми и теми, кто работает по найму, для других этот нюанс более принципиален.

Далее нужно подать заявку на ипотеку: заполнить анкету и прикрепить к ней необходимые документы (обычно это паспорт, СНИЛС, свидетельства о браке и рождении детей, справка, подтверждающая профессиональный доход, ее можно взять в приложении или личном кабинете на сайте ФНС). Полный пакет документов (как и условия ипотеки для самозанятых) лучше уточнить в банке.

После этого банк проверит документы и платежеспособность клиента, эта процедура займет несколько дней. Когда банк одобрит ипотеку, предстоит выбрать квартиру или дом — в течение 60-90 дней — и согласовать ее с банком, а именно заказать оценку приобретаемой недвижимости, сделать это можно онлайн на сайте банка.

Следующий шаг: подготовка документов на жилье. Список бумаг зависит от недвижимости и требований кредитной организации.

И последнее действие — подписание договора долевого участия или купли-продажи и кредитного договора, а также внесение первоначального взноса по ипотеке.

Если в ипотеке отказали

Отказ в ипотеке — дело довольно обычное. Причем банки не обязаны объяснять причину, но чаще всего это происходит из-за недостаточного уровня доходов (что для самозанятых особенно актуально), плохой кредитной истории, высокой кредитной нагрузки или ошибок в заявке на ипотеку.

Кроме того, отказы могут быть связаны с тем, что клиент не всегда готов рассказать банку правду о своих финансах: он может указать завышенные доходы и заниженные расходы.

Что можно сделать? Если дело не в величине доходов — первым делом следует проверить кредитную историю, не исключено, что в нее закралась ошибка или у заемщика есть какая-то задолженность. Обратиться в банк повторно можно после улучшения кредитной истории.

При наличии нескольких кредитов (для банка — высокая кредитная нагрузка) необходимо закрыть все задолженности.

Наконец, можно обратиться в другой банк — с более мягкими требованиями к заемщикам.

Налоговый вычет для самозанятых

Право на получение налогового вычета при покупке недвижимости есть у всех, кто выплачивает НДФЛ. Поскольку самозанятые работают по иной системе налогообложения, они могут получить такой вычет только при условии уплаты НДФЛ, то есть если одновременно работают по трудовому договору или договору ГПХ. Если самозанятый работает только на себя — налоговый вычет при покупке жилья ему не положен.

Резюме

До конца 2028 года в России действует особый налоговый режим для граждан, получающих доход от личной трудовой деятельности. Размер налога на профессиональный доход (НПД) для самозанятых, которые работают с физлицами, составляет 4%, а для тех, кто работает с ИП или организациями, — 6%.

Самозанятые могут получить ипотеку на покупку первичного или вторичного жилья, а также загородной недвижимости. Основные требования банков к таким заемщикам: наличие стабильного дохода, позволяющего выплачивать кредит, и положительная кредитная история. Кроме того, самозанятый должен быть зарегистрирован в качестве плательщика НПД не менее 3-6 месяцев и вовремя платить налоги.

Следует знать, что у самозанятых нет права на получение налогового вычета при покупке недвижимости. Однако они могут получить такой вычет, если они платят НДФЛ, то есть одновременно работают по трудовому договору или договору гражданско-правового характера (ГПХ).

Читайте также:

Индивидуальный предприниматель и ипотека: как получить кредит

Ипотека в 2025 году: новые ограничения для банков и возможности для заемщиков

Автор: Юлия Яковлева