Сергей Первиков, генеральный директор компании Prisma Group, и портал Новострой-М продолжают серию публикаций о рынке недвижимости. Новогодние скидки с каждым годом становятся все более неприличными, считает эксперт. С развитием кризиса и падением спроса на квартиры застройщики, привязывая акцию к праздникам, уже не стесняются снижать цены вплоть до 30%, причем начинают делать это уже с октября месяца.
В свое время, когда проводилась первая «Черная пятница», это было года 3 назад, я критически выступал по поводу акции. И вот почему.
Вся парадигма спроса, сложившаяся на рынке недвижимости в предшествующие годы, поддерживалась одним основополагающим фактором – квартира всегда дорожает. Причем, прирост ее стоимости превышал доход от депозита за аналогичный период. Это положение было краеугольным камнем докризисного спроса. Другим решающим фактором, влияющим на стоимость жилья, был непрерывный приток нефтедолларов в страну. В экономику приходило денег больше, чем она могла переварить. На этой почве недвижимость становилась тем товаром, который привлекал свободную ликвидность, являясь одним из наиболее ценных инвестиционных активов. Квартира могла приносить пассивный доход, параллельно увеличиваясь в цене. При этом налог на нее был небольшой.
Сегодня «лафа» закончилась. Оба фактора – квартира дорожает и денег в избытке – больше не актуальны. Нефтедоллары закончились, капитал утекает из страны. Чтобы это предотвратить, Правительство борется с инфляцией и стерилизует денежную массу. В результате у населения становится все меньше денег – последние 36 месяцев реальные доходы не растут, покупательная способность падает. Не будем забывать и о том, что произошла девальвация рубля, после чего уехало большее количество мигрантов, это сказалось на аренде – она просела. Плюс начинает увеличиваться налог на недвижимость.
Последний фактор, который был, – постоянный рост цены – в результате кризиса больше не работает. С учетом падения доходов, сокращается платежеспособный спрос. Ушел не только спекулятивный капитал, перегревавший рынок, но сокращается также количество людей, покупающих жилье для себя.
Почему это плохо и как связано со скидками? Когда цена на недвижимость постоянно росла, люди покупали ее более-менее равномерно в течение всего года. Исключение составляли разве что праздники, не сильно менявшие общую картину. Застройщикам это давало непрерывный денежный поток, необходимый для финансирования строительства. Конкуренция между ними по ценам также имела место быть, но происходила на протяжении всего года. А что сейчас?
Девелоперы поняли, что в течение года они не собирают достаточного количества денег и, опасаясь падения выручки в январе-феврале, пытаются компенсировать это в декабре, существенно и недальновидно снижая цены под предлогом новогодних акций. Складывается ситуация, когда в одно и то же время, практически в один месяц, все застройщики начинают чрезвычайно остро конкурировать по цене, опуская тем самым и общую планку. Эта тенденция прослеживается вот уже несколько лет, и она крайне неблагоприятно сказывается на рынке.
У покупателя формируется определенная модель приобретения жилья. Он рассуждает: «Зачем покупать квартиру в июле, если в декабре ее можно купить на 30% дешевле?» В результате формируется модель, которая лишает застройщика финансирования на протяжении всего года и, более того, выручку ему приходится привлекать в жесточайшей конкуренции с другими проектами. По сути, проводя такую политику, застройщики сами рубят сук, на котором сидят.
По идее, такие вещи должны регулироваться профессиональным сообществом. Но у нас, несмотря на обилие премий, форумов и всевозможных объединений, для решения действительно насущных проблем эти представительные институты не предназначены, а механизмы выработки единой рыночной стратегии отсутствуют в принципе.
Забавно: тенденцией последнего времени становится все более раннее начало раздачи скидок к Новому году. Если раньше мы могли наблюдать повсеместные акции и подарки лишь в конце декабря, то теперь Новый год у некоторых наступает уже в октябре. Надо ожидать, что скоро праздник станет круглогодичным.
Читайте другие публикации Сергея Первикова на нашем сайте:
«На место строителей придут банкиры»
«До конца года мы еще увидим новости о слиянии крупных застройщиков»
«Ипотека 6% будет»
«Время «сидеть на потоках» ушло, теперь нужно продавать по-новому»
«Для застройщиков хороших вариантов не осталось»
Дата публикации 25 декабря 2017
