«Для застройщиков хороших вариантов не осталось»

Сергей Первиков, генеральный директор Prisma Group, совместно с порталом Novostroy-M.ru представляют новый цикл статей о рынке недвижимости в Москве.

Рынок новостроек вступил в свою «черную полосу». Объявления о скидках заполонили страницы газет, цены падают второй год подряд и, кажется, не собираются останавливаться. Стоит ли покупателю радоваться этому? Когда закончится «марафон» скидок? И что ждет девелоперов в ближайшем будущем?

А как все начиналось…

Парадоксальной может показаться ситуация, сложившаяся сегодня на рынке новостроек. Спрос и покупательная способность населения падают, а предложение новых проектов при этом не сокращается, но, напротив, увеличивается. В чем причина?

В «буме» девелоперских проектов, который наблюдался на рынке в докризисное время. Так сложилось, что в «тучные» годы, когда в страну шел непрерывный поток валюты от продажи углеводородов по высоким ценам, именно недвижимость стала основным объектом для вложения этих денег. Дефицит перспективных активов среди других отраслей привел к тому, что на перегретом рынке квадратных метров надулся пузырь: огромный объем свободных средств провоцировал ажиотажный спрос на любой более или менее ликвидный объект. Доход от вложений в недвижимость превышал выгоду от любого другого финансового инструмента. Так недвижимость стала, по сути, эквивалентом биржевого товара. Цена на рынке формировалась не исходя из объективных факторов, а во многом складывалась по принципу опциона на бирже, при этом постоянно увеличиваясь.    

Ситуацию усугубил кризис 2008 года, когда люди, напуганные нестабильностью, как обычно в подобных ситуациях, спасали сбережения, вкладываясь в недвижимость. Все это привело к разрыву между спросом и предложением, что неизбежно толкало ценник вверх. Наблюдая рост на 20 и даже 30 процентов в год, на этом многие решили заработать. Тогда и было начато наибольшее количество девелоперских проектов. И так как цикл проекта составляет в среднем 5-6 лет, сейчас они все выходят на рынок.

И к чему пришло

Массовый выход проектов на рынок случился в кардинально иной экономической ситуации. Падение доходов населения и покупательского спроса не позволяют застройщикам увеличивать цены и получать «барыши», на которые они рассчитывали. Зачастую вопрос заключается в том, чтобы выйти «в ноль» или даже с убытками. 

В условиях обострившейся конкуренции застройщики вынуждены снижать цены. Результатом этого является продажа жилья по себестоимости или вообще «в минус». Дело в том, что у девелоперского проекта есть такое свойство: из него нельзя выйти. Поэтому достраивать надо, а на что – непонятно. Остановить проект, зафиксировав убытки, могут позволить себе только самые крупные и устойчивые игроки.

Для основной массы девелоперов, к таковым не относящимся, ситуация патовая. Люди вложили все деньги в свой порой единственный проект, поэтому вынуждены доводить его до реализации любой ценой в расчете вернуть хотя бы часть вложенных средств.

Что будет дальше?

Нас ждут очень серьезные проблемы на рынке ближайшего Подмосковья. Изменение налога на квартиры в Москве спровоцирует увеличение предложения на вторичном рынке. Оно потянет за собой первичный. Цены на недвижимость в Москве упадут. Сегодня примерно половина покупателей в ближайшем Подмосковье – это люди из Москвы, они едут в область, потому что не имеют возможности приобрести квартиру в Москве по текущим ценам. Снижение цен в Москве повлечет за собой возврат спроса на московский рынок и сильную конкуренцию за оставшийся спрос в ближайшем Подмосковье. Там упадут цены, и это потянет за собой спрос и на среднее Подмосковье. Произойдет это, по моим оценкам, в течение двух ближайших лет. Сейчас пришли первые платежки с повышенным налогом, а люди обычно понимают с третьего раза. У меня есть ощущение, что в следующем году, когда они получат платежки, где будет указана еще большая сумма, они начнут задаваться вопросом: когда же остановится рост? Осознав, что рост будет длиться 5 лет, на 3-й год многие собственники выставят свои квартиры на продажу. После чего будет запущена цепная реакция.

Ждать потрясений?

К сожалению, для застройщиков хороших вариантов не осталось. Сегодня банками практически прекращено проектное финансирование. При недостаточном притоке средств от продаж девелопер сталкивается с кассовыми разрывами, испытывает трудности с продолжением стройки, что, в свою очередь, наносит ущерб репутации. Компания сталкивается с потоком «претензионки», плюс к этому постоянно растет налоговая нагрузка. В итоге застройщик оказывается банкротом. Начинает продавать себе в убыток, чтобы вернуть средства хотя бы частично.

Здесь наступает развилка: для многих лучшим вариантом станет потерять 30% и выйти из бизнеса. Другой сценарий – продолжать продажи, не вкладываясь в стройку, вывести деньги и просто убежать. Недобросовестные застройщики могут спровоцировать опасную ситуацию, чреватую серьезной социальной напряженностью. Достаточно банкротства нескольких таких застройщиков одновременно, чтобы вызвать серьезные социальные потрясения. 

Риски более чем реальны, и мы видим, что государство уже принимает меры, чтобы их купировать. Сюда относится ужесточение контроля за перекрестным финансированием проектов, требования к уставному капиталу компаний, создание страхового фонда для решения проблем обманутых дольщиков.

Старые рецепты

В целом мы прогнозируем, что рынок будет укрупняться. Появятся игроки, которые будут занимать долю в 15-20%. Случайные люди уйдут с рынка, останутся профессионалы, которые понимают, как управлять сложными девелоперскими проектами, мысля на десяток лет вперед. Своего рода институциональные инвесторы. Мы сейчас видим, что ряд крупных игроков занимаются консолидацией активов, они вписываются в эту стратегию. Со стороны государства мы наблюдаем создание фонда по примеру Фонда страхования вкладов, его суть та же: проекты неэффективных собственников будут изыматься и передаваться крупным эффективным структурам, неким «санаторам», с доплатой из этого фонда, чтобы те имели возможность завершить строительство. Подобная модель обкатана на примере активов СУ-155. В дальнейшем я ожидаю масштабирования этой практики.