Сергей Первиков, генеральный директор Prisma Group, и портал Novostroy-M.ru продолжают цикл статей о рынке недвижимости. Будет ли дешеветь ипотека, почему и когда? Каковы перспективы ипотечного рынка, механизмы реализации и возможные сценарии развития событий?
В зависимости от последовательности политики властей в ближайшее время мы будем наблюдать рост ипотечного рынка. Напомню, нам обещали ставку до 6-7%. Лично мое мнение, что ипотека 6% будет.
Что заставляет меня так думать? Мы видим, что власти больше не верят банкам и не дают им денег. Очевидно, финансирование отраслей теперь будет происходить за счет стимулирования потребительского спроса. Через АИЖК ипотечные кредиты будут субсидироваться напрямую клиентам. Дальше деньги пойдут по цепочке, спасая дольщиков, застройщиков, строителей, производителей строительных материалов и сами власти – от бунта.
Стимулирование рынка подобным образом вместе с программой реновации должно перезапустить строительную отрасль.
Мне представляется, что московский рынок превращается в своего рода «ковчег», который должен будет сохранить крупные компании до лучших времен. Что касается остальных, особенно проектов в ближайшем Подмосковье, их спасение – в консолидации активов и привлечении профессиональных инвесторов и управляющих компаний. Новый формат кооперации позволит компаниям переложить свои кассовые разрывы на всех участников цепи девелоперского проекта.
Еще более привлекательный вариант для них – переложить эти разрывы на АИЖК. Он реален, так как государство заинтересовано в недопущении социального волнения дольщиков. А оно неизбежно будет возникать на рынке Подмосковья и усугубится оттоком подмосковного спроса на новые объемы, которые будут появляться в Москве по мере реализации программы реновации.
Теперь нужно понять, кто может себе позволить купить входной билет в «ковчег» и в какую очередь он должен встать.
Это один из сценариев, который вполне возможен даже при сохранении высокой ставки ЦБ, так как, скорее всего, кредитование пойдёт через механизмы АИЖК.
Именно ему я отдаю предпочтение: будет рост рынка ипотеки. Снижение ставки на каждые полпункта дает огромный эффект в плане увеличения количества потенциальных покупателей, способных воспользоваться продуктом. На волне уже сложившихся ожиданий велик риск того, что рынок просто встанет и будет ждать изменения ставки до 6-7%. То есть мы вполне можем увидеть спад количества выданных кредитов в ожидании снижения ставки, но, как только она опустится, нас ждет беспрецедентный рост. Таким образом, правительство обязано запустить льготную ставку в ближайшее время, иначе пострадает рынок.
Что касается рисков, гипотетически существует сценарий, когда рынок может просто посыпаться. Сегодня цены на жилье как минимум не растут, а если говорить откровенно - «вторичка» падает. Что это значит? Что падают в цене залоговые активы, которые находятся в портфелях у банков. Сейчас «вторичка» в московском регионе просела в некоторых случаях до 20%. Если снизится ставка ипотеки на «первичку» и она станет более доступной, это еще сильнее опустит цены на вторичном рынке. В этом случае снижение стоимости залогов банков станет для них критичным. И тогда они пойдут к своим клиентам и скажут: ваш залог стоит меньше, чем вы у нас взяли денег, надо доплатить. А доплатить, в связи со снижением доходов, людям нечего. В итоге это может спровоцировать массовое банкротство физических лиц, и рынок встанет совсем. Люди не то что про ипотеку не смогут думать, им кушать будет нечего. Это, в свою очередь, выплеснет на рынок большое количество залоговых лотов, которые еще более опустят цены вниз.
Это гипотетический сценарий, который на практике, думаю, не реализуется.
Читайте также:
Сергей Первиков: «Время «сидеть на потоках» ушло, теперь нужно продавать по-новому»
Сергей Первиков: «Для застройщиков хороших вариантов не осталось»
Дата публикации 15 августа 2017
