Сергей Первиков, генеральный директор Prisma Group, и портал Новострой-М продолжают цикл совместных публикаций о рынке недвижимости. Выясняем, что станет с долевым строительством в России, какими будут новая схема взаимоотношений «застройщик – покупатель» и жизнь после «долевки».

На рынке долевого строительства запахло переменами. С началом кризиса стало понятно, что сложившаяся модель создает серьезные риски социальных потрясений в стране, которые со временем будут лишь усиливаться. Стало очевидно, что власти будут вынуждены обратить внимание на проблему, чтобы не допустить обострения ситуации в предвыборный период. В 2017 году произошло то, что мы предсказывали: ужесточение регулирования на рынке долевого строительства, создание компенсационного фонда для дольщиков, укрупнение игроков и консолидация их активов. Все это - следствие ухудшающегося положения на рынке недвижимости, которое еще далеко от своего завершения. К сожалению, системно накопившиеся годами проблемы, обнажившиеся с кризисом и падением спроса, не решаются точечными мерами, так как корни их лежат за пределами отрасли.  

Понимание этого заставило предположить, куда рынок будет двигаться дальше. Несколько месяцев назад мы поделились прогнозом, в котором говорилось, что участников долевого строительства обезопасит модель, исключающая их существование в принципе. Я высказал мысль, что в ближайшем будущем мы откажемся от «долевки» и начнем двигаться к новой схеме взаимоотношений застройщик – покупатель.  И вот на днях пришла новость, которую боялись и ждали, о поручении Президента разработать конкретные шаги по осуществлению этого перехода. В логике развития ситуации, это абсолютно закономерно, вопрос в том, какой будет новая модель, при каких условиях она станет возможна и как повлияет на всех участников рынка.

В том же прогнозе мы рассказали о варианте того, какой может быть жизнь после «долевки». Интересен пример Франции, где строительство осуществляется по схеме проектного финансирования банками на основании договоров предварительной продажи. Там застройщик инициирует проект и тестирует спрос на него, начиная продавать объект по договорам бронирования. По сути, собирает брони, которые стоят символические, допустим, 500 евро. В течение какого-то времени он презентует проект, собирает спрос и оценивает, насколько проект будет востребован рынком. Потом идет в банк и на основе выявленного спроса просит проектное финансирование. Банк все проверяет и принимает решение. Если спроса нет и финансирование не дают, застройщик просто возвращает деньги за брони. Если спрос есть, застройщик получает финансирование на полную реализацию проекта. Все продажи конечным потребителям происходят только после окончательного завершения строительства. Сделки заключаются уже в момент ввода объекта в эксплуатацию, и не раньше.   

Нечто подобное может быть организовано и у нас. Но для этого должно быть выполнено одно важное условие: нужно снизить процентную ставку, удешевить стоимость денег. Чтобы взять кредит и достроить объект стало выгоднее, чем собирать с дольщиков деньги и продавать неготовый объект. Сделать это можно через механизмы целевого субсидирования – покупателя либо производителя недвижимости. Например, давая проектное финансирование по субсидированной процентной ставке.

Если же переходить на проектное финансирование при нынешних параметрах кредита – это дальнейшее и серьезное отягощение положения застройщика. Любое финансирование для него будет дороже, чем деньги дольщика. Это снова приведет к уменьшению маржинальности проектов и увеличению рисков для застройщика. Другое дело, что при новой модели эти риски перекладываются на профессиональных инвесторов, которые в принципе в состоянии их оценить.

В настоящее время проектное финансирование в принципе вроде бы существует, но по факту недоступно для многих застройщиков. Пример из жизни: один из наших клиентов пытался получить проектное финансирование в Сбербанке, – процедура длилась 11 месяцев.

В новой реальности только крупные девелоперы, чья капитализация позволит обеспечить займы, смогут получать кредиты. Все это продолжает наметившийся тренд на укрупнение рынка. Государство толкает рынок к консолидации, потому что с малым количеством участников проще договориться и управлять ими в ручном режиме. К сожалению, это не лучшим образом скажется на конкуренции и, как следствие, на качестве и цене продукта.

Отсюда прогноз: до конца года мы еще увидим новости о слиянии крупных застройщиков.

Читайте другие публикации Сергея Первикова на нашем сайте:

«Ипотека 6% будет»

«Время «сидеть на потоках» ушло, теперь нужно продавать по-новому»

«Для застройщиков хороших вариантов не осталось»