Сергей Первиков, генеральный директор Prisma Group, и Новострой-М продолжают совместные публикации о рынке недвижимости. В свете последних новостей – поручения президента разработать шаги по постепенному уходу от долевого строительства – интересно, как преобразится рынок и что ждет его игроков. Впереди серьезные изменения в отношениях между участниками рынка и их составе. Будет не лишним уже сейчас начинать осознавать происходящее.
Главный вопрос: возможна ли замена «долевки» на проектное финансирование, на каких условиях и к каким последствиям приведет? Чтобы ответить на эти вопросы, надо понимать, что основную роль в этом процессе сыграют банки.
Когда я слышу разговоры о проектном финансировании, у меня возникает логичный вопрос: «А банкам оно надо?». Если бы банкам это было нужно, они не сворачивали бы проектное финансирование в рыночных условиях. Сегодня мы имеем ситуацию, когда на практике кредиты строителям если и выдаются, то очень долго и далеко не всем. Соответственно, чтобы новая модель стала возможной, проектное финансирование должно стать выгодным прежде всего для банков.
Недавно Президент озвучил данные, что в рейтинге Doing Business Россия заняла 35-е место в общем зачете. Хуже всего мы выступили в легкости получения разрешения на строительство – 115 место. И лучше, как ни крути, не получается. А почему? Потому что слишком много интересантов с разных сторон хотят получить профит от этого процесса: государство хочет налогов и чтобы люди были довольны, чиновники – почета и уважения от бизнеса, и чтобы не посадили, а люди хотят просто получить квартиры, за которые отдали последние деньги.
А что же банки? Банки как тот еврей Янкель из произведения Гоголя «Тарас Бульба». Зачем банкам эта стройка, если они сейчас финансируют проекты собственников или зарабатывают на валютных спекуляциях? Вложить в строительство – значит вложить в реальный сектор производства со всеми вытекающими рисками. Банки смогут на себе ощутить пульсирование в ушах от падения маржинальности в проектах вследствие перекоса объемов спроса и предложения на рынке недвижимости. Или ощутить все прелести 115-го места в рейтинге Doing Business при получении разрешения на строительство, да и много еще чего. Но Янкель все равно сделает то, что скажет ему пан. А так, может, еще и 1 000 червонных подбросит.
В том, что государство денег добавит, я практически уверен. Субсидируют процентную ставку по проектному финансированию, как в сельском хозяйстве. Думаю, будет 4-5% годовых, или чуть выше инфляции.
И вот тогда для банков откроются новые возможности. Они смогут выкупать девелоперские проекты по низкой оценке, за счет доступного кредита (благодаря дотациям государства). Смогут увеличивать стоимость активов, решая свои проблемы недостаточности капитала. Ситуация win-win: и банкам с их проблемами помогут справиться, и девелоперам дадут возможность выйти из бизнеса на волю.
Как в итоге все это отразится на рынке недвижимости?
Концептуально изменится философия рынка. Если сейчас большинство девелоперов выходцы из строителей, то завтра на их место придут банкиры. Те, кто знаком и со строителями, и с банкирами, могут понять разницу. Банкиры умеют считать деньги и строить огромные структуры, способные консолидировать рынок.
А строители... вспоминаю шутку, которую мне рассказал один мой товарищ-строитель: «Куда делись все хорошие генподрядчики? Они стали девелоперами и разорились».
Недавняя новость о консолидации активов «Интеко» структурами «Рост банка» - первые движения в обозначенном направлении.
Нас ждет квантовый переход в новое состояние рынка. Необратимо перестроится система взаимоотношений между его участниками. Меняется все и сразу, и стабилизация в новом качестве будет идти еще лет пять.
Читайте другие публикации Сергея Первикова на нашем сайте:
«До конца года мы еще увидим новости о слиянии крупных застройщиков»
«Ипотека 6% будет»
«Время «сидеть на потоках» ушло, теперь нужно продавать по-новому»
«Для застройщиков хороших вариантов не осталось»
Дата публикации 27 ноября 2017
