Депутат Госдумы Андрей Свинцов выразил инициативу запретить в Санитарных правилах и нормах строительство жилых помещений на первых этажах. Портал Новострой-М спросил экспертов рынка недвижимости Москвы о том, есть ли необходимость в подобном запрете и какие последствия он может иметь для застройщиков и покупателей квартир.
Денис Бобков, руководитель аналитического центра девелоперской группы «ОПИН»
Если помещения удовлетворяют всем требованиям по инсоляции, влажности, температурному режиму и т.п., то запрещать их нельзя. В малоэтажных домах это точно лишено смысла. В многоэтажных домах на первых этажах квартиры удобны для маломобильных групп населения. На первых этажах жилье стоит дешевле, и его могут купить те, кому не хватает денег на высокие этажи или просто не хочется жить высоко. На первом этаже можно предложить квартиру, например, с выходом в собственный палисадник.
Цены на квартиры на первом этаже обычно на 5-7% ниже, чем на средних этажах. Однако все зависит от характеристик самой квартиры. Например, если окна расположены выше 2 метров от земли, то дисконт будет меньше. Кроме того, есть варианты, когда к квартире на первом этаже прилагается палисадник или терраса. В этом случае, естественно, дисконт уже отсутствует, даже наоборот – есть надбавка.
На первом этаже могут быть дополнительные инфраструктурные объекты, например, салон красоты или встроенно-пристроенные детские сады. Однако рассматривать целесообразность или нецелесообразность коммерческих помещений на первом этаже необходимо индивидуально в каждом конкретном месте и проекте. Ведь, во-первых, не все объекты инфраструктуры могут располагаться на первом этаже жилого дома (например, круглосуточный магазин). Во-вторых, перед девелопером стоит задача – чем заполнить помещения, кому продать их и т.п.
Елизавета Гудзь, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость»
Предстоящий отказ от квартир на первых этажах в первую очередь относится к новым типовым сериям домов, возведение которых начнется в Москве в 2016 году. «Во всех домах новых серий первые этажи будут нежилыми», – сказал заместитель мэра города по градостроительной политике и строительству Марат Хуснуллин.
Стоит отметить, что квартиры на первых этажах в настоящее время практически не предлагаются на рынке новостроек Москвы, так что данный запрет не будет иметь никаких последствий.
В условиях города спрос на квартиры на первых этажах можно назвать крайне низким, в связи с чем данное предложение почти не встречается на рынке. Девелоперы предпочитают размещать на первых этажах объекты инфраструктуры и коммерческие помещения. Стоит отметить, что квартиры на втором этаже также пользуются ограниченным спросом.
В настоящее время девелоперы стремятся максимально обеспечить свои проекты всей необходимой инфраструктурой с целью повышения привлекательности проектов. Социальные и торговые объекты размещают как на первых этажах, так и в отдельных зданиях.
Алексей Оленев, заместитель директора Департамента новостроек Est-a-Tet
Большинство покупателей, действительно, избегают квартир, расположенных на первых этажах, поскольку опасаются, что их квартира будет на виду у прохожих, будет лишний шум, повысятся риски ограбления и т.д. Однако сейчас у квартир на первых этажах есть своя категория постоянных покупателей. Это, во-первых, пожилые люди, которые несмотря на наличие в доме лифта, выбирают квартиры не выше 5-8 этажа и предпочитают селиться пониже, чтобы в случае поломки лифта добраться до своей квартиры. Свою роль играет и привычка жить в среднеэтажной застройке, а вид из окна 20-го этажа людей скорее напугает. Во-вторых, это люди с ограниченным возможностями, которые также чаще рассматривают квартиры на нижних этажах. В-третьих, квартиры на первых этажах, как правило, реализуются по более низкой (-10-15%) цене, чем аналогичное предложение на средних и верхних этажах. Для покупателей с ограниченным бюджетом покупки такой дисконт может стать решающим при выборе жилья. На эту разницу можно сделать, например, ремонт в квартире или купить машину, поэтому соображения экономии зачастую отступают перед фобиями.
Что касается коммерческих помещений в новостройках, то в целом таких предложений немного, а спрос на них среди инвесторов и торговых сетей достаточно высокий. Срок экспозиции коммерческих объектов в крупных жилых комплексах небольшой, как правило, они быстро уходят с рынка после поступления в продажу, но при условии, что в проекте реализована грамотная концепция, и нежилые помещения правильно спроектированы.
Дополнительные меры по стимулированию застройщиков создавать коммерческие помещения, тем более путем запрета размещения жилых квартир на первых этажах, кажутся излишними. Для застройщиков продажа коммерческих помещений такой же бизнес, в котором они заинтересованы, и практически во всех выходящих на рынок проектах такие помещения присутствуют, или на первых этажах домов, или в виде встроенно-пристроенных зданий.
Анна Чижова, генеральный директор компании «Домус финанс»
Я считаю подобный запрет излишним. В настоящее время в новостройках на первых этажах и так, как правило, размещены коммерческие помещения. Если же застройщик решает разместить там квартиры, то он продает их дешевле, чем на других этажах. То есть люди, которые не могут купить квартиру этажом выше, получают возможность купить ее на первом этаже. Запрет же лишит их такой возможности.
В тех случаях, когда торговая и бытовая инфраструктура в данном районе и так является избыточной, строить коммерческие помещения вообще нецелесообразно. То есть, когда спроса на новые помещения под магазин или парикмахерскую нет. В этом случае застройщику выгоднее разместить на первом этаже жилые помещения.
Минимальный набор инфраструктуры обеспечивается сегодня без всяких запретов. Ведь, когда градостроительная комиссия рассматривает проект нового жилого комплекса, она учитывает не только количество квадратных метров жилой площади, но и наличие инфраструктуры, в том числе и шаговой доступности. А подобные объекты обычно расположены как раз на первых этажах жилых домов.
Даромир Обуханич, первый заместитель генерального директора ГК «МИЦ»
В запрете строительства жилых помещений нет ни логики, ни необходимости. Современные качественные жилые комплексы предусматривают обеспечение комфортного проживания, в том числе, и на первых этажах. Еще на этапе проектирования застройщики предусматривают необходимое количество коммерческих площадей в жилых зданиях на первых этажах, в отдельных случаях на территории жилых комплексов даже строятся торговые центры. Существуют нормативные требования, СНиПы, которые должны соблюдаться застройщиками. Проект планировки каждого жилого комплекса включает все необходимые требования и проходит все инстанции по согласованию. Планируя определенный объем нежилых площадей, застройщик предварительно оценивает местоположение и развитость инфраструктуры района застройки, наличие или отсутствие тех или иных магазинов, предприятий сферы услуг и т.д.
Таким образом, руководствуясь нормативами СНиП, застройщики в рамках крупных проектов соблюдают этот баланс и предусматривают оптимальное число нежилых помещений на первых этажах для размещения здесь в будущем магазинов, офисов, объектов социальной инфраструктуры и бытовых услуг и т.д.
Во всех проектах ГК «МИЦ» жилые помещения на первых этажах пользуются спросом, как и остальные квартиры. Отдельный спрос на такие квартиры предъявляют люди с ограниченными возможностями, многодетные семьи, пожилые люди. В отличие от старых панельных домов, где первые этажи располагались достаточно низко от земли и были малокомфортными для проживания, в современных домах первые этажи качественно отличаются.
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»
Категорический запрет нецелесообразен: большинство застройщиков и без того пришли к пониманию, что первые этажи не востребованы у покупателей жилья, поэтому изначально проектируют ЖК с первыми этажами под ретейл. Таким образом, если даже такой запрет вступит в силу, кардинально на рынке ничего не изменится. При условии, что под запрет не попадут, конечно, малоэтажные ЖК.
Хотя в среднем квартиры на первых этажах примерно на 7% дешевле аналогичных на более высоких этажах, высоким спросом они не пользуются у покупателей. И действительно «висят» на экспозиции дольше – такие квартиры могут не уходить с продажи по полгода, что для проектов эконом- и комфорт-класса очень долго.
Делать коммерческие помещения на первых этажах нецелесообразно во всех случаях, когда речь идет о строительстве микрорайона или квартала со средней этажностью меньше 5-8 этажей. Если запретить жилые первые этажи в малоэтажных корпусах, такое строительство резко снизит рентабельность проекта.
Минимальный набор (бакалейный магазин, аптека, отделение банка, салон красоты) обычно застройщиком бывает предусмотрен заранее. Такие торговые точки открываются почти сразу с заселением первого из сданных корпусов. И, конечно, покупатели квартир в микрорайоне/квартале это только приветствуют. Однако застройщики ЖК, в которых небольшое количество корпусов (а значит и жителей), могут столкнуться и с невостребованностью нежилых помещений на первых этажах. По крайней мере, на первых порах, пока квартиры не будут распроданы полностью.
Дмитрий Старостин, вице-президент компании AEON Corporation (девелопер ЖК «Ривер Парк»)
Немного странно об этом говорить, в Москве мы уже давно живем в таких реалиях. Дополнительно для всей России есть нормы – если в доме есть подземный паркинг, то необходимо иметь технический этаж или нежилой первый, чтобы выхлопные газы от автотранспорта не проникали в помещения первого этажа.
Нецелесообразным будет строительство коммерческих площадей в том случае, если изначально ясно, что они не будут пользоваться спросом. К примеру, когда жилой комплекс находится в удалении от людских потоков.
Кроме того, не стоит забывать, что рынок коммерческой недвижимости сегодня не активен – в Москве предлагается в аренду огромное количество нежилых помещений, которые экспонируются уже на протяжении нескольких месяцев.
На сегодняшний день в Москве во всех проектах уже изначально закладывается строительство коммерческих помещений на первых этажах зданий. Вне всякого сомнения, размещение обслуживающих объектов положительно отразится на уровне комфорта проживания и обеспечит набор необходимой инфраструктуры. Однако скорее всего активности арендаторов стоит ожидать после улучшения экономической ситуации. А сегодня будут востребованы только площади в лучших локациях достаточно больших проектов. Не секрет, что рынок коммерческой недвижимости переживает сегодня далеко не самые лучшие времена.
Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп»
Я считаю, что в введении подобного запрета нет никакой необходимости. Квартиры «у земли» – это специфический продукт, спрос на который действительно ниже, чем на жилье, расположенное на втором и последующих этажах, но востребованный определенной категорией потребителей. В частности, такие квартиры интересны, в первую очередь, людям с ограниченными физическими возможностями, пожилым. В некоторых проектах жилье на первых этажах предлагается в пакете с небольшим земельным участком, и на такое предложение находятся покупатели.
В принципе же в большинстве современных жилых комплексов первые этажи и так, без всяких запретов, отводятся под размещение социальной и коммерческой инфраструктуры. И, на мой взгляд, новая законодательная инициатива вряд ли способна стимулировать развитие малого и среднего бизнеса в Москве и области. Тут нужны более серьезные меры – налоговые послабления, снижение количества административных барьеров для предпринимателей, финансовая помощь в кризисный период.
Сейчас малый и средний бизнес испытывает серьезные проблемы, в первую очередь, из-за падения спроса на продукцию, обусловленного снижением доходов граждан. Причем во многих регионах действуют программы поддержки малых предприятий, но знают о них единицы. Такие программы нужно не только развивать, но и должным образом популяризовать.
Наталья Козлова, коммерческий директор ООО «Сампо»
Запрет строительства жилья на первых этажах является весьма спорной инициативой. Да, это поможет расширить инфраструктуру района, однако полностью запрещать жилую недвижимость на первых этажах нецелесообразно. Подобное решение может быть актуально для многоэтажных жилых комплексов. В некоторых районах действительно остро стоит вопрос обеспеченности жителей различными обслуживающими организациями. Принятие инициативы поможет исправить ситуацию. Однако очевидно, что в небольших поселках нет необходимости в нескольких магазинах, аптеках, банковских отделениях и т.д. В итоге, при принятии такого закона большая часть коммерческих площадей в малоэтажных ЖК останутся нереализованными.
Я считаю, что запрет на строительство жилой недвижимости на первых этажах действительно позволит обеспечить минимальный набор инфраструктуры. Однако важно понимать, что для этого будет недостаточно просто построить нежилые помещения. Необходимо оценить объемы уже существующей инфраструктуры района. Может очередной продуктовый магазин будет лишним, а вот фитнес-центр или салон красоты будут востребованы потребителем. В малоэтажных домах с большой вероятностью не удастся реализовать все коммерческие площади, даже несмотря на то, что многие подобные жилые комплексы сегодня не обеспечены необходимым количеством коммерческих объектов. Компании вряд ли будут заинтересованы в ведении бизнеса на территории подобных проектов.
Наталья Саакянц, коммерческий директор Rose Group
Исторически сложилось, что жилье на первом этаже никогда не пользовалось большой популярностью. Традиционно владельцы подобных квартир сталкиваются с такими минусами, как уличный шум, близость к подвалам и сырости, отсутствием света, неприятным видом из окна. Зачастую застройщики, пытаясь решить эту проблему, предлагают покупателю более улучшенный вариант, например, поднимают первые этажи выше установленной нулевой отметки здания. В элитном сегменте собственнику жилья на первом этажа предоставляют небольшой участок земли, либо изначально проектируют двухуровневую квартиру. Однако развитие инфраструктуры является необходимым элементом в процессе проектировки жилых комплексов, поэтому передача помещений на первых этажах в нежилой фонд весьма оправдана.
Нередко минусы квартир на первых этажах распространяются и на вторые этажи. Для реализации такого жильязастройщик вынужден предоставлять потребителю существенные скидки, тем не менее срок экспозиции остается продолжительным.
В более дорогих сегментах первые этажи иногда оставляют под жилые помещения. В первую очередь это касается закрытых клубных объектов с огороженным участком, где вся территория отдана жителям. В данных условиях сдавать помещения в аренду и развивать бизнес крайне сложно, поэтому на первых этажах таких проектов размещены квартиры.
Государственная инициатива во многом оправдана, тем не менее современные девелоперы сами делают шаги для обеспечения своих покупателей необходимой инфраструктурой.
Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки»
На мой взгляд, есть смысл в запрете строительства жилой недвижимости на первых этажах. Однако это касается именно высотных домов. Идея отдать фактически 30% всех помещений под коммерческие в малоэтажных жилых комплексах выглядит несколько абсурдной. А вот в формате многоэтажной застройки размещение на первых этажах организаций может быть актуальным. Но нередко современные жилые комплексы имеют огороженную территорию. Поэтому использование коммерческих помещений исключительно для потребностей жителей не оправдано. Есть риск, что такие помещения останутся пустующими.
Вообще, застройщикам гораздо проще разместить на первых этажах квартиры, поскольку проектирование коммерческих площадей подразумевает возникновение дополнительных технических сложностей – контуры вентиляции, специальные системы пожаротушения и т.д. Кроме того, желательно, чтобы коммерчески помещения были выше, чем стандартные квартиры. Поэтому девелоперы нередко предпочитают строить на первых этажах жилую недвижимость, а при появлении потенциальных арендаторов, заниматься ее переводом в нежилую.
При этом нельзя однозначно утверждать, что запрет на строительство жилой недвижимости позволит обеспечить минимальный набор инфраструктуры в жилом комплексе. Если проект не будет интересен арендаторам, площади будут стоять пустыми. Еще на этапе проектирования важно понимать, какое количество магазинов, аптек, банковских отделений, фитнес-центров и т.д. будет необходимо для комфортной жизни и, исходя из этого, рассчитывать площади коммерческих помещений.
Екатерина Фонарева, коммерческий директор Корпорации «Баркли»
Если сравнивать с квартирами на более высоких этажах, то, безусловно, квартиры на первом этаже менее востребованы, однако это можно компенсировать либо дисконтом по цене, либо привнесением дополнительных «фишек»: собственные придомовые участки, отдельный вход, улучшенные планировки и т.д.
При условии правильной ценовой политики и концепции проекта первые жилые этажи не зависают на рынке. Этому есть подтверждение как на рынке эконом-класса (где цена играет бОльшую роль в принятии решения), так и в элитном сегменте – в проектах квартальной застройки, где жилые помещения на первых этажах представлены внутри квартала (как правило, 1-, 2-уровневые квартиры с отдельными входами – аналог таунхаусов).
Исключения составляют, пожалуй, квартиры на первых этажах в элитных комплексах, расположенных вдоль улиц: в данном случае есть риск зависания предложения на рынке.
При наличии большого объема нежилья на первых этажах, расположения комплекса вблизи или в городе, а также отдельно стоящего коммерческого объекта в составе проекта, нет ничего криминального в представлении жилых помещений на первых этажах комплекса.
Эвелина Ишметова, заместитель генерального директора ГК RRG
Стоит учитывать тот факт, что районы Москвы и Подмосковья неравномерно обеспечены торговыми площадями: в ряде кластеров наблюдается дефицит торговой недвижимости, и магазины на первых этажах там, безусловно, нужны, в то время как некоторые районы, напротив, перенасыщены такими объектами. Нередко количество нежилых площадей в жилых домах гораздо больше, нежели возможно эффективно использовать в коммерческих целях.
Так, по нашим данным, в городах Московской области в большинстве случаев используется 30-50% нежилых площадей на первых этажах. В Москве этот показатель чуть выше – около 60%. То есть определенный объем коммерческих помещений на первых этажах нужен, но, как правило, речь не идет о 100% площадей. В каждом кластере необходимо проводить отдельные исследования и разрабатывать самостоятельную концепцию использования первых этажей жилых зданий.
Дата публикации 21 мая 2015
