Как возводят современные новостройки – отвечают ли они всем требованиям комфортного жилья? К сожалению, под фасадом нередко скрываются морально устаревшие планировочные и инженерные решения. Дмитрий Яценко, представитель проектного бюро «Метрополис», специально для Новострой-М рассказал об основных проблемах домостроения сегодня, а также объяснил, почему так важны снижение этажности домов и качественное благоустройство.
Где закреплены нормы строительства современных многоэтажек? Каков срок их эксплуатации согласно стандартам?
Все основные строительные нормы, касающиеся строительства жилых домов, прописаны в сводах правил (СП), ГОСТах и ФЗ, в первую очередь, в федеральном законе №123 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности». Что же касается нормативного срока эксплуатации, то рекомендуемые сроки прописаны в ГОСТе 27751-2014: для зданий и сооружений массового строительства они составляют не менее 50 лет.
Однако для каждого объекта при проектировании должен быть определен свой расчетный срок службы. Зачастую он может быть больше рекомендуемого нормативного за счет обеспечения долговечности конструкций здания.
Каковы реальные сроки службы новостроек? Можно ли оценить их с практической точки зрения уже сегодня?
В среднем срок эксплуатации сооружений массового строительства составляет около 100 лет. Однако в зависимости от заложенных проектных решений, качества работ при строительстве и при проведении текущих и капитальных ремонтов, срок эксплуатации зданий и сооружений может сильно разниться. Свой вклад вносит и агрессивность окружающей среды.
Опыт домов массовых серий, возводившихся в СССР, показывает, что все они выдержали заложенные при проектировании сроки службы, и продолжают служить и сегодня.
В чем основные проблемы современного домостроения?
Можно обозначить целый комплекс проблем, среди которых низкая квалификация строителей и, как следствие, невысокий уровень производства работ, а также экономия на качестве строительных материалов.
Также проблемой является то, что многие проекты массового домостроения на момент их ввода в эксплуатацию уже морально устарели с точки зрения заложенных в них архитектурно-планировочных и инженерных решений. Это, безусловно, является ошибкой проектировщика и архитектора, которые должны думать наперед, предвидя, какой продукт будет востребован на рынке через несколько лет.
Но в массовом сегменте зачастую многие решения принимаются в угоду экономии. Например, в ряде проектов до сих пор можно встретить коммуникации, аналогичные установленным в хрущевках. То же самое относится и к планировкам квартир. Многие из них до сих пор напоминают решения, разработанные еще во времена СССР – с небольшой кухней и длинными узкими коридорами.
Применение типовых решений, безусловно, упрощает процесс проектирования, но не делает получившийся продукт более востребованным у покупателей. Но стоит отметить, что чем выше класс проекта, тем он обычно интереснее с точки зрения архитектурных и инженерных решений.
Кроме этого, меня как проектировщика беспокоит высокая плотность застройки в современных проектах, чрезмерная высотность домов, и зачастую отсутствие качественного благоустройства территории и необходимой инфраструктуры.
В последние годы проводится много исследований, сравнивающих высотную и среднеэтажную застройку. Они показывают, что среднеэтажная застройка в конечном счете выгоднее для девелопера, так как требует меньшей площади мест общего пользования, что позволяет увеличить площадь жилых помещений в проекте. А при снижении этажности автоматически снижается и плотность застройки.
С психологической точки зрения оптимальной является застройка высотой 9-10 этажей. Допустимы высотные акценты, позволяющие создать силуэт квартала. Такие пропорции зданий не давят на человека и хорошо воспринимаются жителями. Но, безусловно, подобное возможно не везде.
Центры крупных городов все же тяготеют к плотной высотной застройке ввиду дефицита земельных участков. Но на периферии строительство средне- и малоэтажных районов возможно и необходимо. Нет смысла застраивать границы Москвы поясом из высоток. Это создаст только новые градостроительные проблемы.
Вместе со снижением этажности новых проектов необходимо думать о более разнообразном и качественном благоустройстве придомовой территории. Просто газон и самая простая детская площадка уже не являются достаточными.
Такое благоустройство отвечает лишь формальным требованиям, но не является составляющей качественной жилой средой. В проекты нужно включать качественное озеленение деревьями и кустарниками, а также создавать внутри двора тематические зоны, ориентированные на разные группы жителей – детские площадки для самых маленьких, место спокойного отдыха для взрослых, зону активных игр в удаленной части двора.
Концепция дома сегодня выходит за рамки квартиры и даже парадной. Девелопер должен мыслить масштабами квартала, продумывая все элементы комфортной жилой среды – от мест для прогулок до наличия в пешей доступности магазинов, социальных объектов, элементов досуга.
Влияет ли на срок эксплуатации класс жилья? А способ строительства? Какие категории недвижимости надежнее?
Нормативные сроки эксплуатации должны выдерживать все здания вне зависимости от класса жилья. Однако при проектировании зданий премиального сегмента закладываются более прогрессивные и современные решения.
В первую очередь, речь идет об инженерных системах и фасадных решениях, так как они влияют на температурно-влажностный режим, в котором будут «работать» несущие конструкции здания, и соответственно продлевают им «жизнь».
Способ строительства же не так важен, как качество и уровень производства строительно-монтажных работ и строительных материалов.
Каковы сроки эксплуатации жилого фонда прошлого столетия? Различаются ли они по классам (хрущевки, сталинки и др.)? Если да, то как?
Сроки эксплуатации жилого фонда ХХ столетия сильно разнятся в зависимости от типа домов. Так, «сталинки» в зависимости от года постройки должны прослужить 125-150 лет, а вот у панельных «хрущевок» срок эксплуатации закладывался всего 50 лет. Но они легко его превзошли благодаря решениям, заложенными проектировщиками.
Все остальные серии зданий (кирпичные 60-х годов, панельные и блочные 70-80-х и т.д.) в среднем имеют срок эксплуатации 100 лет. Различия по уровню качества жилья тоже присутствуют, и наибольший контраст виден между «сталинками» и «хрущевками». В первую очередь это касается планировок и метража квартир, высоты потолков, наличия лифтов и т.д.
Приведу нормативные сроки эксплуатации зданий разных серий:
«Сталинки» довоенные — 125 лет, нормативное время сноса — 2050-2070 г.
«Сталинки» послевоенные — 150 лет, нормативное время сноса — 2095-2105 г.
«Хрущевки» — 50 лет, нормативное время сноса 2005-2015 г.
Кирпичные пятиэтажки — 100 лет, нормативное время сноса 2055-2070 г.
Панельные и блочные 9-16-этажки — 100 лет, нормативное время сноса 2055-2080 г.
Современные кирпичные и монолитные — 125-150 лет.
Современные панельные —100-120 лет.
Современные блочные — 100 лет.
Срок долговечности здания напрямую зависит от того, в каком типе конструкций решена основная конструктивная схема. Как мы видим, самые износостойкие на сегодняшний день — это монолитные железобетонные и кирпичные дома.
Хотя и современная «панелька» тоже шагнула вперед по долговечности жизни. Сталинские постройки в монолите, особенно послевоенные, также еще долго будут составлять рынок вторичного жилья за счёт своей долговечности.
С точки зрения технологии, увеличился ли период эксплуатации зданий за счет использования современных методов строительства?
Скорее всего, можно утверждать, что срок эксплуатации зданий увеличился благодаря применению современных методов строительства, но необходимо время, чтобы это подтвердилось на практике. Также важно не забывать, что существенным фактором является качество эксплуатации, что мы видим по опыту зданий предыдущих столетий.
В последние годы появляются новые строительные материалы, новые конструктивные и объемно-планировочные решения, а сегмент внутренних инженерных систем развивается такими темпами, что новое оборудование появляется быстрее, чем возможности его применения.
Также вперед шагают и непосредственно строительные технологии – появляются новые системы укрепления котлованов зданий, новые опалубочные системы для монолита, да и строительная техника не стоит на месте.
Сроки реализации зданий от проекта до ввода в эксплуатацию с послевоенных времен также стали в несколько раз меньше. Если раньше хорошая кирпичная девятиэтажка строилась примерно 2 года (и это был высокий темп строительства), то сейчас за 2 года можно построить небольшой жилой квартал, как малоэтажной застройки, так и высотной.
Можно ли сказать, что современное строительство обходится дороже, чем несколько десятилетий назад?
Нельзя однозначно ответить на вопрос разницы в стоимости строительства сейчас и несколько десятилетий назад, так как на это влияет множество факторов: себестоимость строительных материалов и рабочей силы, количество и уровень заложенных инженерных систем, их дороговизна, затраты на проектирование. В разное время стоимость этих параметров была разной.
Стоимость строительства в разные периоды времени трудно сравнить еще и потому, что слишком разные факторы влияли на этот процесс. В 60-80 годы стоимость в основном формировал ручной труд (техника была не так развита и требовалось больше рабочей силы). Материалы производились дольше и в меньшем количестве, проектирование длилось в разы дольше и было трудозатратнее, чем сегодня, а вот стоимость земли под застройку была ниже.
Сейчас у нас на стройке больше автоматизации, материалы намного доступнее, а вот земля дорожает соразмерно растущему спросу на жильё.
Изменились и требования к жилью. Поколению, которое родилось после 2000 года, вы уже не продадите хрущевку с низкими потолками, крохотными кухнями, отсутствующей звукоизоляцией и страшненьким фасадом. Это отражается на проектных решениях и, как следствие, на себестоимости строительства.
Читайте также
Переселение по реновации: жители пятиэтажек переедут в новые дома в три «захода»
Знакомьтесь, ваша новая квартира: что делать, если при приемке жилья обнаружились дефекты
Автор: Дмитрий Яценко специально для Новострой-М
Дата публикации 25 августа 2020
