Рынок недвижимости сегодня переживает непростые времена, ведь совсем скоро застройщики перейдут на проектное финансирование, изменится схема продаж квартир в новостройках. Готов ли рынок к кардинальным переменам, почему спрос на жилье в «старой» Москве гораздо выше, чем в Подмосковье, а также что будет с ценами – специально для Новострой-М рассказал Дмитрий Волков, коммерческий директор ГК «Самолет».
Давайте начнем с трендов: что сейчас происходит на рынке новостроек Москвы? Какие ключевые тенденции вы бы выделили?
Сейчас очень трудно говорить про тренды, потому что мы имеем ситуацию, когда на рынок с разных сторон действуют противоречивые силы. Сказать сегодня однозначно, какая из этих сил победит, довольно сложно.
С одной стороны мы видим, что цена на новостройки растет. Этот тренд начался в прошлом году, во много он был спровоцирован эмоциональным поведением потребителя. Пресса писала, что цены на квартиры в новостройках повысятся с введением проектного финансирования. Из-за этого на рынке активизировался спрос, соответственно и цены пошли в рост.
Потребитель, увидев это, стал еще активнее приобретать недвижимость, поэтому в прошлом году мы видели в определенные месяцы ажиотажный спрос: например, в декабре. Декабрь исторически показывает хорошие продажи, но в прошлом году они били рекорды.
Наша компания в 2018 году подняла цены на квартиры в строящихся домах в среднем на 15-20%. Причем, это цены, «очищенные» от, так скажем, какого-то естественного роста, который объясняется растущей стадией готовности.
С другой стороны сегодня на рынке новостроек мы также видим подорожавшую ипотеку. Ставка начала расти в конце прошлого года и выросла примерно на 1,5-2%. Недавно я делал расчет для покупателя, который является ядром целевой аудитории для нашей компании. Расчет показал, что стоимость жилья выросла не только за счет линейного роста цены на 15-20%, но и за счет подорожавшей ипотеки. Ведь основной покупатель квартир в новостройках сегодня — это ипотечный заемщик.
Сейчас он вынужден платить за квартиру больше, из-за того что ипотечная ставка увеличилась. Если примерно посчитать, сколько заемщик переплатит в результате выросшей на 2% ставки в течение 20 лет, то получится еще около 12-15%. Резюмируя, могу сказать, что для среднестатистического обычного покупателя средняя цена квартиры в новостройке в сумме выросла на 30%.
Конечно, такое подорожание весьма чувствительно для спроса. Не секрет, что у потребителя денег становится все меньше. Покупательская способность падает — это факт, основанный на макроэкономических исследованиях. В связи с этим возникает вопрос: где та грань, когда потребитель скажет: «Я больше не могу покупать недвижимость за такие деньги!»?
Что будет с ценами? Вероятнее всего, застройщики не будут в этом году снижать цены. Мы не увидим такой бурный рост стоимости жилья, как в прошлом году. На застройщиков массового сегмента стоимость проектного финансирования будет оказывать сильное давление, поэтому снизить цены на квартиры вряд ли получится.
Застройщикам, скорее всего, придется сократить объемы жилья, находящиеся в продаже. В Московском регионе мы уже видим, что объемы жилья в реализации уменьшились. У каких-то компаний это было запланировано. Например, «Самолет Девелопмент» пересмотрел свои производственные планы и сократил объем продаваемого жилья.
Поясню: мы вывели на рынок новостроек больше проектов, чем в прошлом году, но внутри каждого из комплексов объемы продаж уменьшились. Например, в прошлом году наша компания в это время продавала 6 проектов, а сейчас в реализации находится 8, со следующего месяца будет уже 9 проектов. Словом, количество проектов выросло, не только у нас, но и на рынке в целом, однако объемы продаж жилья в каждом проекте уменьшились.
Я не прогнозирую в этом году какого-то сильного падения объема спроса в Московском регионе. Скорее всего, он останется на том же уровне, который был в прошлом году: порядка 8 млн кв. метров будет поглощено во всем регионе: в Новой Москве, «старой» и в Подмосковье. Однако я думаю, что ситуация в каждой из этих локаций будет разная.
В Москве мы увидим, скорее всего, продолжающийся рост объема спроса из-за того, что много новых проектов выходит на рынок. Не стоит забывать, что Москва по-прежнему является очень привлекательным городом для всей России с точки зрения покупки квартиры.
В Новой Москве будет похожая картина, но присоединенные территории обгонят столицу по объемам продаж. Мы это уже видели раньше, Новая Москва сегодня настолько активно развивается, что вполне способна обогнать по продажам квартир «старую».
А вот в Московской области мы увидим, вероятнее всего, снижение спроса. В прошлом году объем поглощения сделок в Подмосковье был на том же уровне, что и в 2017 году. В этом году спрос на квартиры снизится примерно процентов на 15.
Я описал картину, что называется, крупными мазками. С одной стороны — ипотека дорожает, а себестоимость строительства растет, но с другой стороны — потребитель беднеет, а из-за растущей ипотеки возможностей купить жилье у него становится все меньше.
Однако есть другая история, которая давит на эти два тренда сверху. Не секрет, что в прошлом году застройщиками Московского региона было получено разрешений на строительство до 1 июля порядка 15-17 млн кв. метров. Возникает вопрос: куда эти «квадраты» пойдут? В прошлом году мы видели огромный объем вывода новых проектов. Приблизительно 30% новых жилых комплексов вышло на рынок. Этот объем тоже будет корректировать цену жилья — это вопрос баланса.
В массовом жилье нельзя сокращать объем продаж до минимального значения, просто потому что подход к реализации проекта основан на том, что деньги дольщиков позволяют строить. С введением проектного финансирования большинство застройщиков в массовом сегменте всё равно вынуждены будут продавать квартиры в новостройках в больших объемах.
Застройщикам будет выгодно продавать много квартир, потому что стоимость банковского финансирования привяжут к объему продаж. Чем больше продали, чем быстрее наполнили эскроу-счет — тем ниже риск для банка и ниже ставка для застройщика. Наш диалог с банками показывает, что каждый день ставка финансирования для застройщика будет меняться.
Гипотетически говоря, я продал квартир на 5 млн рублей, мне на эти 5 млн уменьшают размер тела кредита. Это очень приблизительный вариант развития событий, ведь всё равно будет какой-то процент, который вне зависимости от продаж, банк зафиксирует за кредитом.
Но в любом случае, продавая квартиры через эскроу-счета, застройщикам будет выгодно снизить до максимального значения стоимость проектного финансирования за счет больших объемов и хороших темпов продаж, иначе им придется платить банкам дополнительные проценты.
Словом, сильно снижать темпы продаж после 1 июля у застройщиков не получится. Более того, если в массовом сегменте со стороны потребителя будет запрос на жилье, цены на квартиры, возможно, придется даже снижать. Вот эти противоречивые тренды вскоре покажут нам, как рынок изменится. Сейчас очень сложный переходный период от старой долёвки к новой.
И всё будет понятно летом?
Вы знаете, я думаю, что летом ничего не будет понятно. Когда тебе исполняется 18 лет — на следующий день ничего кардинально не меняется. Ты стал совершеннолетний, паспорт у тебя и до этого был, больше появилось ответственности, вот только за один день это никак не ощутить. В процессе какого-то периода месяц-два-три или больше ты понимаешь, что ты уже взрослый человек, что все изменилось.
Я думаю, с рынком новостроек будет то же самое. Уже сейчас невозможно получить разрешение на строительство, невозможно вывести проект в продажу, если у тебя нет эскроу-счетов. Все новые проекты, которые готовятся выйти на рынок, будут выходить по счетам эскроу. Вскоре будет более понятная оценка происходящего для всех участников рынка. Исчезнет нагнетательный эмоциональный фон, который в прошлом году спровоцировал рост рынка.
Ведь если посмотреть рационально, то непонятно, почему в минувшем году цена на новостройки так скакнула: затраты для застройщиков не выросли, массово компании не перешли на проектное финансирование, но при этом потребитель заплатил дороже — я объясняю произошедшее исключительно эмоциональной реакцией клиента. Но важно помнить, что эмоциональные реакции на рынке всегда имеют краткосрочный характер.
Я думаю, что правила игры устаканятся со временем. Под правилами я понимаю отношение потребителя к происходящему, понимание девелоперов, как действовать, потому что сегодня они тоже стоят на распутье.
Часть компаний сейчас распродают объекты, пытаясь как можно скорее набрать денежную массу. Логика такая: можно сейчас подешевле и побольше продать жилья, чтобы к 1 июля иметь деньги, потому что после этой даты почти по всем проектам застройщик денег уже не увидит. Точнее увидит через 1,5-2 года, когда построит и сдаст проект. Минус такой стратегии в том, что застройщик сознательно лишает себя маржи. Ведь цены растут и со строительной готовностью, и с инфляцией. Сегодня продаешь дешево – завтра лишаешься маржи.
Другая стратегия заключается в том, чтобы всё-таки продолжать наращивать цену, сокращать объемы, потому что всё равно непонятно — как будут раскрываться эскроу-счета, а от этого очень многое зависит. Допустим 1 июля «включили» проектное финансирование. Хотя, повторюсь, уже сейчас новый проект, который мы собираемся выводить в продажу в апреле-мае, будет реализовываться по эскроу-счетам. Мы готовы к этому, наша компания еще в прошлом году подготовилась к этой схеме работы.
Но с 1 июля непонятно, какие проекты будут переходить на эскроу: все или только те, которые находятся на ранней стадии строительства. Потому что передать объект банку, который на 80% построен, а на 100% продан — так себе история для банка.
Власти разработали критерии для части новостроек, один из которых — порог 30%, но для комплексного освоения территорий это большая проблема. Возводятся школы, садики, поликлиники и другие объекты, как их по эскроу проводить? Непонятно. Не очень ясны правила раскрытия эскроу-счетов. Застройщик получит деньги дольщиков в самом конце, когда последний клиент подпишет акт приема-передачи, или всё-таки когда ты показываешь, что у тебя монолит стоит, вот он, почему бы не раскрыть часть кредита.
В условиях отсутствия понимания таких важных деталей застройщики до конца не могут сформировать свою стратегию. Я думаю, что к концу 2019-го года уже будет понятен общий тренд, куда рынок движется: к сокращению объемов и стабилизации роста цены или, наоборот, к сохранению объемов и снижению цены.
Раз вы выводите проект по эскроу-счетам, получается, ваша компания ведет диалог с банками о переходе на проектное финансирование? Банки сами понимают, как это будет все работать?
Да, понимают. Мы сейчас запускаем проекты по эскроу-счетам, мы в контакте с ключевыми банками, которые уполномочены выдавать проектное финансирование. Банки четко понимают, как взаимодействовать с застройщиками.
Было очень много шума на тему проектного финансирования в прошлом году и в 2017-м, когда только стало известно о переходе на эскроу-счета. Все пытались прогнозировать, как банки справятся со всем этим, оценивали их финансовые возможности и так далее.
В прошлом году, как вы знаете, в сентябре были введены номинальные счета, которые привязываются к каждому разрешению на строительство и ограничивают маневры застройщика по финансовым тратам в рамках проекта. Состоялась репетиция проектного финансирования, и, как мы видим, застройщики с банками справляются.
Спецсчета?
Да, спецсчета. Введение этих спецсчетов не привело ни к какому коллапсу ни в банковской системе, ни на рынке новостроек. Просто теперь банк может запросить у застройщика определенные документы, подтверждающие или уточняющие его расходы.
Но я не думаю, что банки должны сформировать какие-то специальные структуры, которые будут отслеживать факт выполнения строительных работ и т.д. Нет, такого не будет. К примеру, ГК ПИК с ВТБ уже запустили первый проект по эскроу-счетам — то есть уже понятно взаимодействие застройщика и банка. (Квартиры в ЖК «Дмитровский парк» продаются по эскроу-счетам – прим. Новострой-М)
Словом, в целом все будет хорошо?
Рынок новостроек имеет сильное социальное значение, поэтому на него направлено такое пристальное внимание со стороны власти. Плюс не так давно произошли банкротства нескольких крупных застройщиков, в результате которых чиновникам пришлось думать, как заканчивать недострои.
С одной стороны, есть четкая директива президента — увеличивать объемы строительства. Сделать так, чтоб обеспечить население жильем, ведь в России один из основных драйверов спроса — это переезд из некачественного жилья в новую комфортную квартиру. Большая часть жилого фонда в стране сильно устарела, люди не хотят жить в таких домах.
В прошлом году я смотрел статистику по Москве: на одного человека приходится меньше 20 квадратных метров. По России показатель примерно 24-25 кв. метра, но по сравнению с другими странами это в разы меньше.
В общем, покупка нового жилья — один из ключевых драйверов развития страны. Есть задача президента: возводить по 120 млн кв. метров в год. Но мы понимаем: из-за того, что сейчас происходит на рынке — ужесточение финансирования, повышение себестоимости строительства, рост ипотечной ставки — не будет спроса на такой огромный объем жилья. Да и кому его строить? На этот вопрос тоже нет однозначного ответа.
С одной стороны, власть вынуждена выполнять указание: возводить по 120 млн кв. метров в год, с другой стороны — вынуждена закрутить гайки в секторе. Очевидно, что это приведет к снижению объемов ввода жилья: как было 50-60 млн кв. метров в год по стране, так и останется. Возможно, объемы даже сократятся.
Москва в этом плане стоит особняком. Есть очень интересный критерий, созданный Сбербанком: аналитики пытаются рассчитать коэффициент соотношения спроса и предложения. В расчет берется, сколько объектов экспонируется или находится в стройке и соотносится с текущим спросом. Так рассчитывается некий коэффициент. В Москве он наименьший, поскольку спрос на новостройки очень агрессивный и быстро поглощает предложение.
В Подмосковье эта ситуация хуже, там спрос на жилье не такой активный, а в Ленинградской области, к примеру, предложение превышает в 6 раз текущий спрос. Понятно, что продаваться квартиры будут долго при таком перекосе.
Так что в Московском регионе мы, скорее всего, сильно в объемах ввода не упадем. Особенно с учетом того, что было выдано много разрешений на строительство. Застройщики за них уже заплатили и теперь должны монетизировать хоть минимально. Условно говоря, даже если удастся заработать не 20 тыс. руб. с кв. метра, а 15 тыс. руб. — это всё равно прибыль.
Очень многие застройщики оказались под угрозой банкротства из-за того, что сильно закрутили гайки?
В Московском регионе не многие. У нас есть маржа. Если взять Москву, то город определенно проглотит всё, потому что маржа высокая. Хорошая ситуация в Новой Москве, там маржа с одного квадратного метра в среднем составляет 30-40 тысяч рублей. А вот в области с этим сложнее.
Почему область так проседает, ведь она же рядом с Москвой и Новой Москвой? Ближнее Подмосковье разве не активно застраивается?
Я был свидетелем того, как развивалась Новая Москва. Я тогда работал в ГК «А101», и отлично помню, как ездил в офис в Коммунарку. Тогда, в самом начале 2016 года, все стояло. Но прошло буквально полгода-год — и всё стало лететь. Активно вводились новые дороги, потом в Новую Москву пришло метро.
Сегодня уже тестовый запуск проведен от Саларьево до Коммунарки, через несколько месяцев там заработает 4 новых станции. Держателем столичного метрополитена является Москва. На территории Московской области есть несколько станций метро, но основная проблема в том, что Москва не хочет вести метро в область. Вспомните, как только появилась Новая Москва, туда сразу стали тянуть метро. Метро «Саларьево» открыли в 2017 году. Если бы эта территория оставалась областной, метро там не появилось бы.
Каждый день в Новой Москве возводится новая инфраструктура. Сегодня еще не было, к примеру, детского садика, а завтра он есть. Трасса Солнцево-Бутово практически готова, первый участок уже открыт, я по нему ездил. В Московской области дороги строятся гораздо дольше, даже в ближнем Подмосковье. Там, конечно, тоже возводят социальную инфраструктуру, но не так быстро и не в такой пропорции к плотности населения, как на присоединенных территориях.
Новая Москва — это очень ограниченный пятачок земли, а Московская область — огромная территория. Мы общаемся и с чиновниками, которые занимаются развитием присоединенных территорий, и с областными. В Новой Москве нужно создать 3-4 дороги, а в области в планах 20 дорог. На это требуется очень много денег. Словом, Подмосковье — очень сложный регион.
Девелопмент сильно зависит от инфраструктуры, в том числе от транспортной. Чтобы людям стало интересно покупать недвижимость, они должны иметь возможность просто и быстро до нее добираться. А развитие инфраструктуры зависит от властей, поэтому отсутствие инфраструктуры в области — это вопрос к подмосковным чиновникам.
Новая Москва в этом плане кардинально отличается от Подмосковья. Очевидно, что присоединенные территории сейчас стоят совершенно других денег. Новостройки в Коммунарке продаются практически по тем же ценам, что и квартиры в новостройках в Бутово, т.е. как в «старой» Москве. А в области совсем другая стоимость жилья в строящихся домах.
Возникает вопрос: когда будет найден какой-то баланс между всеми тремя локациями Московского региона? Хотя, на мой взгляд, баланс уже найден. Разница в цене практически одинакового продукта между Подмосковьем и Новой Москвой на сопоставимом расстоянии достигает примерно 10-15%.
В Новой Москве есть даже новостройки бизнес-класса. Там можно найти интересное жилье с высокими потолками выше 3 метров, а также 2-уровневые квартиры. И это не какой-то редкий формат жилья, там действительно есть хороший выбор квартир для покупателя. Новая Москва — это такая серьезная история, но с Подмосковьем они развиваются принципиально по-разному.
Следует ли из того, что вы сказали, что компании «Самолет Девелопмент» выгоднее действительно сконцентрироваться на стройках в Новой Москве? Потихоньку достроить проекты в области и больше их там не начинать, если такой перекос уже начинается.
Такой вывод напрашивается, но он не очень верен с точки зрения долгосрочных стратегий компании. Устойчивая девелоперская компания всегда должна иметь в портфеле проекты в разных регионах. Можно не строить по всей России, но в ключевых регионах нужно присутствовать — это своеобразная диверсификация бизнеса с точки зрения локации.
Так исторически сложилось, что наш портфель проектов в основном концентрировался в Московской области. Потом мы пришли в Новую Москву, во Внуково, потом запустили масштабный проект «Остафьево» в Новой Москве. В этом году мы запускаем еще два проекта в Новой Москве. Землю под эти проекты компания приобрела заранее, примерно два года назад, потому что уже тогда мы понимали — Новая Москва будет активно расти.
Одна из наших новинок — проект «Алхимово» в Новой Москве между Варшавским и Калужском шоссе, недалеко от Остафьево. Второй проект мы пока не анонсируем, но могу сказать, что он тоже будет возводиться на присоединенных территориях.
Новая Москва нам интересна, именно поэтому в декабре прошлого года мы анонсировали покупку еще одного крупного проекта и тоже в Новой Москве, в районе Калужского шоссе. Получается, что совокупный портфель проектов к 2020 году у компании «Самолет Девелопмент» в Новой Москве будет примерно 30-40% от общего портфеля.
При этом Подмосковье нам по-прежнему интересно с точки зрения массового освоения территорий, уходить из области мы не собираемся. Присматриваемся к интересным площадкам. Например, в прошлом году мы приобрели проект в Мытищах. Сейчас он в активной стадии разработки. В конце этого года или в начале следующего мы планируем его вывести в продажу.
Мы понимаем, что сейчас в области идет снижение не только с точки зрения поглощения нового жилья, но и вывода объемов нового предложения. В какой-то момент количество новостроек сократится, но спрос на новое жилье в Подмосковье всё равно останется.
Для жителей регионов или для людей, у которых нет высоких доходов, для пенсионеров, для тех, кто живет и работает в области, но хочет переехать из старого дома в новый — для них новостройки Подмосковья всегда будут интересны.
Ключевым в этой ситуации является вопрос цены, потому что стоимость входа в проектах в Новой Москве гораздо выше, чем в области. Но могу сказать точно, что Подмосковье для компании «Самолет Девелопмент» — интересный рынок. Он привлекателен для нас с точки зрения структуры портфеля, с позиции диверсификации: у нас есть проекты в Московской области, в Новой Москве и даже в «старой» Москве.
Некрасовку, я знаю, вы вывели не так давно.
Да, верно. Жилой квартал «Некрасовка» возводится недалеко от нашего масштабного проекта «Люберцы», но административно относится к столице. В «старой» Москве у нас также запланированы к выводу новинки: в этом году мы выводим «Даниловскую мануфактуру», это проект бизнес-класса, апартаменты.
Несколько не свойственный для нас проект, но мы считаем, что девелоперский портфель должен быть разнообразным, а не однотипным. Большая линейка качественных, но разноформатных проектов позволяет компании по-другому чувствовать рынок: быть более гибкой, искать баланс, чтобы развиваться профессионально во всех сегментах.
Вы считаете, что апартаменты как сегмент понятны людям? Вопросов с пропиской, с налогами уже не возникает?
Если раньше цена между квартирой и апартаментом, сопоставимыми по сегменту и локации, отличалась на 25%, то сейчас эта разница составляет около 15-20%. Но дело не только в деньгах.
Раньше у людей были какие-то инфернальные страхи, они не понимали, чего они боятся, но боялись. В какой-то момент возник миф, что апартаменты — это страшно. Спрашиваешь: «что вас смущает в апартаментах?», а человек не может объяснить, не может сформулировать. Коммуналка большая, налог высокий, но когда ты показываешь расчет по конкретному проекту, все вопросы и страхи снимаются.
Как только человек начинает разбираться в сути, выясняется, что апартаменты не так страшны, как их малюют в прессе. У некоторых еще был страх, что за стенкой могут открыть офис, но когда вы покупаете такую недвижимость, в документах четко прописано: для проживания, не для бизнеса. С такой же степенью вероятности в обычном жилом многоквартирном доме может открыться офис.
К тому же не очень понятно с финансовой точки зрения: зачем покупать дорого апартамент под офис, если рядом по соседству можно арендовать или приобрести коммерческое помещение гораздо дешевле. Ведь офисы сегодня намного дешевле стоят, чем квартиры, если рассматривать одну и ту же локацию. Словом, это абсолютно нелогичная ситуация.
В общем, относительно апартаментов у людей страхов стало меньше. Многие уже живут в апартаментах, этот сегмент на сегодняшний день занимает в Москве около 5% рынка новостроек. Он устойчиво развивается на протяжении последних лет.
Расскажите пару слов о ЖК «Спутник»? На каком он этапе сейчас?
Да, в нашем портфеле проектов есть ЖК «Спутник» — это довольно крупный объект, и мы доказали, что апартаменты в большом объеме можно продавать дорого даже в Московской области.
По характеристикам проект соответствует бизнес-классу. Мы постарались сделать его максимально интересным. Там есть подземный паркинг, дизайнерская отделка входных групп, в квартирах высокие потолки, у комплекса закрытая территория, профессиональная система видеонаблюдения обеспечивает безопасность круглосуточно. Это будет потрясающее место для жизни.
Жилой квартал «Спутник»
На примере «Спутника» мы показали, что рынок апартаментов жизнеспособен даже в Подмосковье. Недавно мы вывели в продажу вторую очередь, она строится у реки и леса.
Если вернуться к Новой Москве, как вы оцениваете уровень конкуренции в этой локации сегодня и в будущем?
В Новой Москве конкуренции пока нет в полном смысле этого слова. Объясню почему: конкуренция — это когда у тебя есть, условно говоря, миллион квадратных метров и, если в продажу выходит следующий проект, то остальные проекты недополучают клиентов. В Новой Москве такого еще не было, спроса хватает всем, и я не думаю, что конкуренция в этом смысле появится в ближайший год.
На протяжении пяти последних лет рынок новостроек Новой Москвы растет в объемах продаж. В прошлом году этот объем составил 1,4 млн кв. метров, в этом году, я думаю, будет больше. Растет число точек продаж, увеличивается количество новых объектов. Плотность распределения этих точек не идет ни в какое сравнение со «старой» Москвой, ведь территория большая, новые объекты равномерно распределяются по ней, поэтому я и не вижу конкуренции в Новой Москве.
В Московской области сейчас вымывается дешевое жилье, поэтому рано или поздно, но цены на новостройки там начнут расти. Случится ли это до 1 июля или после — большой вопрос. Догонят ли строящиеся областные комплексы Новую Москву в цене? Не уверен. На мой взгляд, какая-то разница в стоимости жилья все равно сохранится. Московская область — большой регион, объем спроса там сегодня примерно на уровне 3 млн кв. метров. Посмотрим, как этот спрос будет уравновешен объемом предложения.
А кто покупатель квартир в новостройках сегодня? В Новой Москве, в Подмосковье? Это жители регионов, москвичи?
Большинство покупателей — это люди в возрасте 35-40 лет, которые проживают в Московском регионе. В основном это семейные пары с детьми с доходом на семью около 100-150 тысяч рублей. Они покупают квартиру с помощью ипотечного кредита и, как правило, для них это первая покупка жилья. Есть привязка к локации: если присматриваются к Люберцам, значит, живут или снимают квартиру где-то рядом. Такая же история с Остафьево.
При этом у нас есть много дополнительных аудиторий. Например, региональные покупатели — 7-8% от всего спроса. Есть инвесторы, их мало: до 3-4% в среднем в проекте, но все же они есть.
Дмитрий, у меня к вам последний вопрос: что будет с ценами на новостройки в Московском регионе в этом году?
Это сложный вопрос. Прогнозирование в целом — вещь достаточно непростая, особенно в недвижимости. На мой взгляд, цены на новостройки в этом году не упадут, напротив — они вырастут. Скорее всего, рост стоимости замедлится к маю-июню, из-за снижения активности на рынке, а также из-за того, что эмоциональное нагнетание относительно перехода застройщиков на проектное финансирование себя исчерпает.
Во второй половине года цена, я думаю, не будет существенно меняться, а потом по-прежнему начнет прибавлять по 0,5-1,5% в месяц. Совокупно по этому году мы увидим рост цен на квартиры в новостройках в пределах 12%.
Но цены вырастут сильнее, если государство будет субсидировать ипотечную ставку. Производственные программы большинства застройщиков уже сформированы под уменьшенный объем продаж, у них не будет потребности серьезно перевыполнять план. Так что, если ставка по ипотеке снизится, спрос, возможно, увеличится. Тогда и цены на квартиры пойдут в рост. Минимум, на мой взгляд, ипотечная ставка должна снизиться на 1%, чтобы мы увидели хоть какой-то эффект.
Читайте также:
«С дешевым жильем в том виде, в каком оно существует сегодня, придется проститься»
Несите ваши денежки: ТОП-10 новостроек Москвы, которые больше всего «заработали» в 2018 году
Московские девелоперы могут выдыхать: программа реновации спасет их от эскроу-пыток
Дата публикации 26 марта 2019
