В каком случае проектное финансирование для застройщика может стать практически бесплатным, почему цены на новостройки вырастут в течение года на 10%, а количество покупателей «с деньгами» уменьшится на 15%? На эти и другие вопросы специально для Новострой-М ответил Дмитрий Цветов, директор по маркетингу и разработке продукта ГК «А101».
Дмитрий, с чем рынок новостроек вошел в 2019 год? Какие основные тренды вы бы выделили?
В 2019 год рынок первичного жилья вошел с двумя основными, если так можно выразиться, установками. Первая – стали известны правила работы через эскроу-счета, критерии отбора проектов и ставки финансирования от банков, и они в целом разумны и прозрачны. Например, для получения кредита девелопер должен вложить не менее 10%, а лучше – 15% собственных средств. При этом ставка напрямую зависит от того, как быстро наполняются эскроу-счета.
В соответствии с критериями ЦБ в проектах с высоким уровнем кредитоспособности к моменту ввода должно быть продано 70% квартир. При этом, по расчетам Дом.рф, если сумма на эскроу-счетах перекрывает размер кредита в два раза или более, проектное финансирование становится почти бесплатным: в таком проекте банк не видит для себя никаких рисков и оставляет себе только контролирующую функцию. Понятно, что это идеальный сценарий, который не сработает в 100% случаев, но и недостижимым его назвать нельзя. Зато он стимулирует девелоперов как можно раньше открывать продажи.
У девелопера остается понятный выбор: или платить больший процент банку, но открывать продажи ближе к вводу, либо, как и раньше, начинать продавать дом на стадии котлована по более низкой цене, чтобы быстрее наполнить эскроу-счета.
Это важно из-за второй установки, которая не очень обрадует покупателей: с дешевым жильем в том виде, в каком оно существует сегодня, придется проститься. И банковские критерии, и тенденции на рынке в конце 2018 года говорили о том, что оно обречено. Даже без грядущей реформы ситуация была такова, что из-за выросшей ипотечной ставки спрос на жилье должен был начать падать.
Однако «лечить» его общим снижением цен означало бы банкротство застройщиков с большим портфелем низкомаржинальных проектов, где цена кв. метра держалась на нижней границе рынка или даже чуть ниже, и как следствие: сокращение объема предложения в целом и в доступном сегменте в частности. А теперь банковские критерии говорят, что такие проекты будут фактически высокорисковыми, а потому неинтересными для банков.
Пока я склонен прогнозировать рост цен в пределах 10% до конца 2019 года, однако уровень спроса может скорректировать этот прогноз. Во-первых, за счет вывода на рынок большого объема на стадии котлована, который произойдет из-за стремления девелоперов быстрее наполнять счета эскроу.
Это наверняка сыграет на понижение цен на квартиры, ведь никто и никогда не будет готов заплатить за котлован как за готовое жилье. А, во-вторых, если баланс спроса и предложения сместится в сторону последнего, отделы продаж будут, как в 2015 году, постоянно устраивать акции на определенный пул или весь ассортимент квартир.
Ипотека била рекорды в прошлом году, какие результаты вы ожидаете в этом? Сильно ли снизится спрос из-за увеличившейся ставки?
Я не вижу причин смены принципа, который мы наблюдаем уже где-то два года, когда ипотечные ставки регулярно снижались: каждый «срезанный» со средней ставки процентный пункт увеличивал спрос на 10%. В обратную сторону рынок пойдет примерно той же скоростью или чуть быстрее – реальные доходы у людей не выросли. Так что при сохранении существующих тенденций в части ставок и уровня цен можно спрогнозировать снижение платежеспособного спроса в столичном регионе на 15%, и объемов выдачи ипотеки на 27%.
Большая ли доля покупок квартир в ваших новостройках в ипотеку? Какие квартиры в основном берут в кредит?
Сейчас в Московском регионе в ипотеку покупается около 55% квартир. Явных «ипотечных» фаворитов по площади и комнатности нет. При этом понятно, что, например, квартиры в новостройках комфорт-класса в основном выбирают семейные пары до 40 лет с детьми или планами их завести. Среди наших покупателей 45% – люди в возрасте от 25 до 35 лет, 70% – состоят в отношениях, по большей части официальных, у 21% есть дети. Понятно, что они в основном интересуются двушками и трешками, хотя у нас есть и студии с однушками, и пятикомнатные квартиры с террасами – и они тоже находят своего покупателя.
Другое дело, что популярная группа «молодых семейных» тоже делится внутри себя – по уровню дохода. Все эти люди одинаково остро нуждаются в своем доме, но рынок повернут лицом только к определенной части этой аудитории. Мы помним, как менялись ставки по ипотеке, начиная с 2017 года – с 10,4% до 9,15% и затем снова до 10,5%.
При этом средний размер ипотечного платежа как был в районе 41 тыс. рублей, так и остался. К этой обязательной сумме стоит прибавить еще примерно такую же – это плата за арендную квартиру. Можно представить, сколько зарабатывает семья, которая может позволить себе тратить порядка 80 тыс. рублей на решение квартирного вопроса.
Если участники рынка, к которым я в одинаковой степени отношу девелоперов и банкиров, заинтересованы в его развитии, нам нужны новые ипотечные продукты, которые позволят прийти на рынок таким же молодым семьям, но с доходом в районе 100 тыс. рублей на семью, а также сохранить высокое качество ипотечного портфеля даже в неблагоприятных экономических условиях. Для этого, в первую очередь, нужно дать возможность не платить ипотеку до переезда в новую квартиру из съемной. Ради такой возможности люди будут согласны использовать такие программы со ставкой чуть выше среднерыночной.
Есть два способа это сделать. Первый – уже понятные рынку ипотечные каникулы. Только, я думаю, они должны быть не государственным инструментом спасения людей в тяжелой ситуации, а эффективным рыночным механизмом, который покроет риски банков и при этом сделает ипотеку подъемной для большого количества «вечно снимающих» людей.
Другой способ требует дополнительных расчетов, но я считаю, что у него может быть огромный потенциал. Я говорю об ипотеке с отсрочкой выдачи, когда клиент заключает договор долевого участия, но берет ипотеку и оплачивает квартиру уже после ввода дома в эксплуатацию. Этот вариант не только сокращает расходы покупателей на период строительства дома, но еще и наиболее эффективно защищает его интересы, потому что, по сути, деньги физически остаются у банка, но при этом все стороны сделки связаны обязательствами.
Возможно, в этом случае клиент должен подтвердить намерения неким взносом, как это принято, например, на авторынке. Только тут, если застройщик не сдает дом в срок или качество проекта оказалось хуже, чем он обещал, клиент расторгает ДДУ и забирает взнос. Это также заметно повысит контроль качества строительства со стороны покупателя.
В этом году все проекты переходят 1 июля на продажи по эскроу-счетам. Как это изменит рынок новостроек?
Критерии предоставления проектного финансирования приводят к выводу о том, что застройщики, работающие с низкой маржинальностью, не получат банковских кредитов. Мы пока не знаем, что предложат тем, кто не попадает ни под условия банков, ни под критерии Минстроя для достройки объектов без использования эскроу-счетов.
Но можно предположить, что у альтернативы проектному финансированию будет примерно та же задача, что у Минстроя: не допустить заморозки проектов, которые в силу разных причин не могут пересмотреть ценовую политику. Но по большому счету, такие проекты будут исчезать с рынка. Это сократит объем предложения, причем самой доступной его части, что отразится и на остроте конкурентной борьбы, и на уровне цен.
С другой стороны, банки на то и делались активными участниками рынка недвижимости, чтобы пропускать через себя все проекты и оценивать их шансы на успешное завершение. Ведь кто такой обманутый дольщик с точки зрения финансистов? Это неудачливый инвестор, который, пусть и по объективным причинам, не смог оценить риски проекта, правильно интерпретировать экономическую информацию и т.п., а решающим критерием была цена покупки.
Теперь банки прямо говорят, что не дадут хода рисковым проектам. В таком случае цена в 10% от стоимости квадратного метра (а может быть и меньше) – нормальная плата за безопасность.
Как ваша компания готовится к работе по новым правилам? Собираетесь ли вы заранее переходить на продажи по эскроу-счетам или сделаете это 1 июля?
Мы заблаговременно принимаем необходимые меры, чтобы к 1 июля все наши проекты строились и продавались в полном соответствии с законодательством. Было бы странно действовать по-другому.
Ваша компания специализируется на работе в Новой Москве. Чем этот рынок новостроек отличается от Москвы в старых границах? Конкурируют ли между собой эти локации? Поверили ли люди в то, что Новая Москва становится частью столицы, глядя на усилия властей по строительству инфраструктуры на присоединенных территориях?
«Поверить» можно было года три назад, но тогда и цена квадратного метра в Новомосковском округе была совсем другой. А она только за последний год выросла больше чем на 20% – просто в силу высокого спроса. Причем сейчас мы отмечаем именно целенаправленный спрос на локацию, и далеко не в последнюю очередь со стороны москвичей.
Если смотреть на наши проекты, то примерно половина покупателей приходят к нам из соседних ЮЗАО и ЮАО, а также Московской области. Из них 26% из Юго-Запада, который считается престижным районом. При этом у 60% этих людей уже есть собственное жилье, за которое, как правило, они не платят ипотеку или рассрочку, а 43% резидентов ЮЗАО жили там больше 11 лет.
Проще говоря, у молодых людей есть небольшая квартира в старом фонде ЮАО или ЮЗАО, но они продают ее, чтобы переехать в НАО и уже здесь строить семью. Потому что, во-первых, они будут жить в квартире большей площади и с современной планировкой. Во-вторых, из дома им будет намного ближе идти к магазинам или к парку. При этом цена квадратного метра здесь все равно остается сравнительно невысокой – примерно на 40% ниже, чем в районах в границе МКАД.
Наконец, транспортная инфраструктура действительно строится очень быстро. Та же СБВ уже стала действующей и активно используемой трассой, развивается уличная сеть, пустить 4 станции метро Сокольнической линии планируется уже в мае. Кроме того, довольно быстро возводится само жилье, и в сданных домах открываются самые разные магазины и объекты услуг, появляются небольшие кофейни и пекарни.
Все, что я перечислил, относится ко всем проектам в локации. У кого-то ближе метро, у кого-то парк, где-то интереснее инфраструктура, но в целом преимущества Новомосковского округа Москвы уже давно не вопрос веры – почти все, что здесь заявлялось, уже можно увидеть своими глазами. Облик НАО и доступные в этом округе жизненные сценарии притягивают сюда людей – и жителей, и представителей бизнеса, которые формируют здесь сопутствующую инфраструктуру.
Читайте также:
«Цыплят по осени считают, мы на рынке будем считать застройщиков весной 2020 года»
Больше 50% столичных новостроек не перейдут на счета эскроу: блиц-опрос о новых критериях работы застройщиков
Несите ваши денежки: ТОП-10 новостроек Москвы, которые больше всего «заработали» в 2018 году
Дата публикации 07 марта 2019
