Сергей Первиков, генеральный директор компании Prisma Group, и портал Новострой-М продолжают цикл публикаций о рынке недвижимости. В феврале ожидается принятие нового пакета санкционных мер США против РФ. Эксперт делится сценарием, который в самом ближайшем будущем может стать реальностью и непосредственно повлиять на рынок недвижимости. Для его участников это станет возможностью шире взглянуть на вещи и вспомнить, что нужно учитывать внешние факторы, влияющие на рынок.
Сначала немного бэкграунда. Всем известен инструмент ОФЗ, облигации федерального займа, ставший чрезвычайно популярным у иностранных инвесторов. Минфин РФ с помощью этих облигаций выручает валютные средства, которые обменивает на рубли и направляет на реализацию различных программ. Из-за разницы ставок Центробанков, инструмент был крайне выгодным для операций «керри-трейд», чем активно пользовались иностранные спекулянты, скупив за последние годы огромное их количество. Это создавало спрос на национальную валюту – в том числе благодаря этому, в последнее время удалось в значительной степени отвязать курс рубля от цен на нефть.
В феврале ожидается принятие разработанного Минфином США нового пакета антироссийских санкций. Это, наряду с другими факторами, может стать причиной массовой распродажи облигаций, обязательства по которым несет Правительство РФ. В предвыборный период возможно создание ситуации, когда оно будет поставлено перед необходимостью крупных и единовременных валютных выплат. К чему это приведет?
Думаю, все догадались. Уже сегодня Центробанк скупает валюту в повышенных объемах, чтобы иметь возможность погашать обязательства по ОФЗ. Россия отрезана от внешних рынков, и валюту брать особо негде. Все это может обернуться и тем, что в какой-то момент дойдет до директив крупным компаниям сдавать валюту, а если этого будет недостаточно, то и до валютных счетов граждан, которые будут конвертированы по фиксированному курсу. Не хочу никого пугать, но мысль в следующем: так или иначе, курс рубля практически неизбежно будет падать, а доллар при неблагоприятном раскладе улетит к небесам.
Это именно то, что сделал однажды Джордж Сорос с английской валютой. Скупив ее в огромном количестве, начал единомоментно продавать, обвалив курса фунта стерлинга до самого дна.
Чтобы понять, что случится вслед за этим, достаточно вспомнить аналогичные ситуации недавнего прошлого: 2014 и 2015 годы, когда мы столкнулись с резкой девальвацией. Те, кто не успел закупиться валютой, будут искать, в чем сохранить свои сбережения. Будут скупать все: телевизоры, холодильники, машины и, конечно, квартиры. Люди до 4-х утра стояли в очереди за квартирами в офисах продаж некоторых компаний. Как всегда, в неспокойные времена основной «тихой гаванью» для денег становится недвижимость.
Что происходит дальше? Локально начинает продаваться большой объем жилья, застройщики поднимают цены, тем самым сокращая свой потенциально возможный объем продаж. Больше всего продадут те, кто будет готов «слить» квартиры по адекватным для текущего периода ценам, не жадничая на внезапно возникшем ажиотаже. К этой ситуации нужно подготовиться и выстроить правильную стратегию действий. Надо понимать, что для застройщиков это может быть последний шанс сбыть неликвид, да и в целом реализовать свои объемы, компенсировав недостающие доходы за предыдущий период и создав себе финансовую подушку хотя бы до конца года.
Это один из вероятных сценариев, который нужно учесть при планировании, чтобы иметь возможность обернуть внешние факторы себе на пользу. Застройщики должны подготовиться к тому, чтобы использовать шанс, повторения которого может не быть. Им надо продумать стратегию масштабирования коммерческого блока, чтобы удовлетворить внезапно возросший спрос. Сейчас, на падающем рынке, в это мало кто верит и мало кто имеет такие наработки. Нужно продумать ценовую политику: что продавать по текущему прайсу, а на что повышать цену, чтобы сбыть и ликвид, и неликвид. Стоит позаботиться о закупке или контрактовке стройматериалов по текущим ценам, так как их стоимость взлетит вместе с курсом доллара. Возможно, создать товарные запасы. Ну, и так далее.
В общем, призываю всех мыслить стратегически. Воспринимать бизнес в контексте глобальных событий и изменений – в целом полезная черта. Руководитель любого проекта будет тем успешнее, чем лучше он подготовлен к самым разным сценариям и чем более комплексно воспринимает ситуацию, учитывая внешние факторы, влияющие на рынок.
Читайте другие публикации Сергея Первикова на нашем сайте:
«Застройщики сами пилят сук, на котором сидят»
«На место строителей придут банкиры»
«До конца года мы еще увидим новости о слиянии крупных застройщиков»
«Ипотека 6% будет»
«Время «сидеть на потоках» ушло, теперь нужно продавать по-новому»
«Для застройщиков хороших вариантов не осталось»
Дата публикации 24 января 2018
