Prisma Group и Новострой-М продолжают совместные публикации о рынке недвижимости. На следующий президентский срок провозглашена цель увеличить объем ввода жилья до 120 млн кв. м в год. Насколько реально выполнение этой задачи и, главное, к чему в связи с этим готовиться застройщикам и покупателям – в колонке Сергея Первикова, генерального директора компании.
На сегодняшний день мы имеем на рынке две, на первый взгляд, разнонаправленные тенденции. С одной стороны, правительство неуклонно ужесточает правила игры для застройщиков, а с другой ставится амбициозная задача: увеличить в полтора раза объем ввода жилья в стране.
Постоянные изменения в законодательстве неминуемо приводят к тому, что количество девелоперских компаний уменьшается: не выдерживая давления и неопределенности, застройщики постепенно уходят с рынка. В перспективе этот процесс будет лишь усугубляться. Уже сегодня количество банкротств компаний застройщиков и подрядчиков рекордное с 2000-го года.
В отрасли задушена частная инициатива, постоянное изменение правил игры приводит к тому, что даже крупный капитал постепенно уходит с рынка. Вспомните ОПИН Прохорова. Видимо, они понимали, что для них в перспективе здесь нет «поляны». Что же говорить о других, более мелких игроках.
Центральный экономико-математический институт РАН недавно опубликовал исследование, в котором согласно рассчитанной математической модели прогнозируется сокращение общего числа застройщиков в результате изменений в законодательстве до пяти процентов от ныне существующего. Пяти процентов!
При этом, имея около 80 млн кв. метров ввода жилья по стране, ставится задача увеличить показатель в 1,5 раза, до 120 млн. Спрашивается: за счет чего это будет сделано? Кто все это построит, а главное, кто потом купит?
Сегодня ситуация с реальными доходами населения плачевная: они падают пятый год подряд. Цены, по которым продаются квартиры, уже на грани рентабельности. Сейчас та ценовая премия, которую имеют застройщики, не покрывает риски, которые несут за собой изменения правил игры на рынке. Этот бизнес становится невыгодным.
Конечно, если ты не огромный и, как говорится, too big to fail (слишком большой, чтобы рухнуть), - с системно значимым игроком государство вынуждено считаться. Но что делать остальным?
Уходить с рынка. В этом свете ответ на вопрос, кто будет выполнять задачу президента, обретает новые очертания. Впрочем, всем нам знакомые. Есть ощущение, что частного бизнеса на рынке недвижимости будет все меньше. Все более отчетливо становится ясно, что мы на пороге огосударствления отрасли.
Да, 120 млн кв. метров строить реально. Сейчас строится 80 млн кв. метров, а спрос есть условно на 60. В СССР тоже строили 80 млн, но сколько из них покупали? Правильно, нисколько. По опыту прошлого можно допустить, что государство способно за свой счет обеспечивать граждан жильем в объеме до 80 млн. Логично предположить, что к текущему коммерческому спросу добавится спрос со стороны государства.
Первое, что следует за этим предположением – чтобы создать необходимую инфраструктуру, ее нужно развивать постепенно. Сейчас тестируется рыночный механизм распределения недвижимости: субсидирование ипотечной ставки для отдельных категорий граждан. Сертификаты военнослужащим – часть этой политики. Военных обеспечили. Дальше – поддержка семей с детьми, направленная в том числе на решение демографической проблемы. За семьями с детьми пойдут другие бюджетники, например, сельские учителя и врачи, специалисты в отдаленных регионах, и так далее.
Также мы видим, что государство пытается заниматься развитием деревянного домостроительства, и эта политика будет продолжена. Сегодня у нас существует проблема диспропорции – когда даже за городом строятся целые районы из огромных муравейников, в которых некомфортно жить, а частное малоэтажное домостроение не развивается. Тогда как в развитых странах высотки концентрируются в центре, а пригород застроен частными домами. Главное в этом, что человек сам несет бремя эксплуатации своего дома. А сейчас, если государство будет переселять людей в многоквартирное жилье, через десятки лет снова встанет та же проблема. Люди будут жить в обветшалом жилье, содержать которое не способны. И опять государство будет вынуждено за свой счет воспроизводить жилой фонд.
Основная задача в сфере жилищной политики для государства – обеспечить граждан индивидуальным жильем, по большей части отдельными домостроениями. Нужно менять парадигму общественного сознания: делать людей собственниками и хозяевами своих домов. Тем самым формируя средний класс. Если у человека есть своя недвижимость, большая вероятность, что он не уедет, будет заинтересован в создании гражданского общества, чтобы бороться за свои права как собственника, и в случае внешней агрессии возьмет ружье, чтобы защитить свое имущество.
Деньги на решение этой задачи у государства есть. Например, много споров вызывает целесообразность хранения средств в долговых обязательствах казначейства США. Любому здравомыслящему человеку очевидно, что без решения квартирного вопроса невозможен демографический скачок вперед. Поэтому в свете грядущего госкапитализма рынок недвижимости будет выступать как инструмент для решения проблем более высокого порядка. Готовьтесь.
Что все это будет значить для участников рынка? Крутые девелоперы станут крутыми подрядчиками, а главным девелопером станет государство. Администраторами процесса выступят госбанки. Они будут отвечать за то, чтобы проекты были прибыльными, а строительные сметы вписывались в экономику.
Произойдет изменение структуры спроса: все больше будет сокращаться спрос на инвестиционное жилье – малогабаритки (под аренду), и увеличиваться на «семейные» квартиры. На первое место выйдет не цена и стоимость функции жилья, а его потребительские качества. Будет реализован механизм, схожий с ОМС или другими сертификатами, когда человек получает субсидию и сам выбирает, где ему жить. Также будет активно развиваться сегмент доходных домов – их повесят на баланс банков.
Застройщикам нужно сформулировать для себя перспективу своего развития. Им «из-за холма» ничего не видно, - нагромождение новых правил мешает распознать контуры грядущего. Они должны осознать проблематику, хотя бы начать думать в эту сторону. От понимания своего положения будет зависеть модель их бизнеса на 5 лет вперед. Чтобы вписаться в схему прекрасного будущего – предусмотреть изменение в составе продукта и в структуре бизнеса (кто знал о реновации заранее, имели возможность нарастить мощности, наладить связи и т.п.).
Как говорится, осознание проблемы – 50% решения.
Читайте другие публикации Сергея Первикова на нашем сайте:
Новые санкции США как шанс для рынка
«Застройщики сами пилят сук, на котором сидят»
«На место строителей придут банкиры»
«До конца года мы еще увидим новости о слиянии крупных застройщиков»
«Ипотека 6% будет»
«Время «сидеть на потоках» ушло, теперь нужно продавать по-новому»
«Для застройщиков хороших вариантов не осталось»
Дата публикации 23 апреля 2018
