C 1 января в России начала действовать новая льготная ипотечная программа для семей, где родится второй или третий ребенок. Новострой-М рассказывает, как будет работать программа и хватит ли на рынке многокомнатных квартир для всех желающих улучшить жилищные условия.

В рамках программы, которую предложил президент РФ Владимир Путин, при рождении второго ребенка льготная ипотека по ставке 6% предоставляется на три года, при рождении третьего – на пять лет. Компенсировать разницу от рыночной ставки будет государство. Если семья получила субсидию на второго ребенка, а потом родился третий, то льготная ставка продлевается еще на пять лет (при условии, что ребенок родился после 1 января 2018 года и не позже 31 декабря 2022 года).

Льготная ипотека предоставляется только на квартиры в новостройках, на вторичное жилье программа не распространяется. Выдают кредиты по ставке 6% банки-участники программы.

Как сообщил глава Минстроя Михаил Мень, ипотечная программа поможет снизить расходы семьи на покупку жилья в среднем на 800 000 рублей. А правительство предусмотрело и субсидирование ставки по вновь выдаваемым кредитам, и возможность рефинансировать существующие кредиты до 6% годовых. Это позволит семье с детьми сэкономить на ипотеке 100 000 рублей в год, а расходы на покупку квартиры также уменьшить на 800 000 рублей. Эта сумма в два раза превышает материнский капитал. По подсчетам главы Минстроя, взять ипотеку по субсидированной ставке смогут 620 000 семей.

Эксперты рынка считают, эта программа будет востребована в России, потому что при рождении второго или третьего ребенка семьи планируют улучшить жилищные условия и переехать в квартиру попросторней. Но при оформлении льготной ипотеки нужно учитывать, что сниженная ставка по ипотеке предоставляется на 3-5 лет. При этом ипотечные кредиты оформляются на срок 20-25 лет.

Также не стоит забывать, что семьям с небольшим доходом получить ипотеку с этого года станет сложнее: Центробанк повысил требования к банкам, выдающим кредит на квартиры с первоначальным взносом в 10-15%, поэтому кредиторы могут увеличить размер первого взноса по ипотеке.

Что будет со спросом на многокомнатные квартиры

«Я бы не стала преувеличивать возможный эффект от введения субсидированной ипотеки для многодетных семей, рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE. - В большинстве своем они проживают за пределами крупных городов, а также в сельскохозяйственных регионах, где развито индивидуальное жилищное строительство. В крупных городах многодетных семей немного: их доля не превышает 1-2% от общего числа семей».

Власти серьезно ограничили размер займа, отмечает эксперт. В Москве и Петербурге он составит 8 млн рублей, а по России – 3 млн рублей. При этом стоимость трехкомнатных квартир – наиболее интересный для многодетных семей вариант жилья – довольна высока. В Москве средняя стоимость готовой трехкомнатной квартиры в новостройке достигнет 15,6 млн рублей. При минимальном взносе 20% клиенту понадобится 12,5 млн рублей, что в 1,5 раза больше допустимого размера займа. Многодетным семьям в регионах также будет непросто приобрести трехкомнатную квартиру: в 13 крупнейших городах их средняя стоимость достигает 4,2 млн рублей, а значит размер займа составит 3,4 млн рублей, что также превышает максимальный размер ипотеки с субсидией. Далеко не все многодетные семьи смогут воспользоваться государственной помощью в виде субсидированной ипотеки, считает Мария Литинецкая.
 
Семьи с детьми готовы рассматривать двухкомнатные и трехкомнатные квартиры. Варианты с большим количеством комнат пользуются меньшим спросом даже среди таких покупателей, поэтому в общей структуре доля подобного предложения совсем невелика, считает Татьяна Подкидышева, директор по продажам компании «НДВ-Недвижимость». Льготная ипотека положительно повлияет на продажу двухкомнатных и трехкомнатных квартир. В сегменте многокомнатных квартир ситуация сложнее, так как прибавка в метраже увеличивает общий чек сделки. Несмотря на то, что подобные предложения реализуются с меньшей стоимостью квадратного метра, стоимость предложения велика.

Ажиотажного спроса на многокомнатное жилье в связи с запуском программы поддержки семьям, ждать точно не стоит, комментирует Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки». А вот трехкомнатные квартиры однозначно будут куда более востребованными, поскольку именно их планировки удовлетворяют основные потребности семьи с двумя детьми. Именно на эту категорию в первую очередь рассчитана программа. Многокомнатное жилье более актуально при наличии трех детей и более, однако эти клиенты традиционно занимают минимальную долю, чтобы говорить о возможном буме.

Если взять в пример район Новые Ватутинки, то 72% покупателей уже имеют детей. Из них с одним ребенком – 65%, двумя детьми – 32%, тремя – 2,5%, четырьмя – 0,5%. Структура сделок выглядит следующим образом: на студии приходится 23% сделок, «однушки» – 35%, «двушки» – 32%, «трешки» – 8%, четырехкомнатные – 1%. Таким образом, несмотря на то, что в 7 из 10 семей есть дети, на трехкомнатные квартиры приходится лишь каждая десятая сделка. Семья вряд ли купит «однушку», но и позволить себе многокомнатное жилье она, скорее всего, не сможет, считает Александр Зубец. Ведь речь идет о 6% годовых на 3-5 лет, а не о 2-3% на 30 лет.

Ипотека 6% дает возможность многодетным семьям приобрести жилье большей площади, считает директор ипотечного центра компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Татьяна Гусева. Однако не стоит ожидать заметного скачка спроса после запуска данной программы, скорее, она поможет просто поддержать спрос на высоком уровне. Во-первых, действие программы направлено на очень узкий круг потенциальных клиентов: рассчитывать на ипотеку со ставкой 6% могут лишь семьи, в которых второй или третий ребенок родится в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022. При этом ставка по ипотеке будет снижаться не на весь кредитный период, а на 3 года при рождении второго ребенка, и на 5 лет – при рождении третьего. Во-вторых, существует лимит по сумме кредита, что ограничивает выбор, существенно сужая круг потенциальных предложений.

Безусловно, льготная ипотека подстегнет спрос на рынке жилья, так как она распространяется именно на те семьи, которые и образуют основное число покупателей, комментирует Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group. К примеру, клиенты с большими семьями составляют около 70% от всех покупателей в проекте «Level Амурская». Рождение второго или третьего ребенка практически всегда ставит на повестку дня жилищный вопрос перед молодой семьей, и более низкая ставка может простимулировать таких клиентов.

Ипотека 6% однозначно оживит спрос на многокомнатные квартиры, считает Сергей Первиков, генеральный директор Prisma Group. Уже сейчас наблюдается тенденция, когда люди едут в московскую область за большими площадями. С учетом того, что будет субсидироваться спрос семей, где есть 2-3-4 ребенка, увеличится и спрос на многокомнатные квартиры. Застройщики, которые сейчас это не учтут в квартирографиях будущих проектов, рискуют остаться с маленькими неликвидными объектами. Это раньше такие объекты были ликвидными – потому что были инвестиционными. Теперь денег нет, и сдавать их некому.

«Рост обращений мы прогнозируем большой. Покупателей эти меры привлекут, а вот хватит ли площадей – вопрос. У нас кризис перепроизводства. Налепили площадей, а стратегическим прогнозированием спроса никто не озаботился»

Сергей Первиков, генеральный директор Prisma Group

Льготная ипотека поможет огромному числу семей и решить квартирный вопрос, и это принесет выгоды участникам первичного рынка жилья, полагает Роман Сычев, генеральный директор Tekta Group. Однако эффект мог быть более мощным, если бы не два «но», считает эксперт. Во-первых, субсидируется ипотека только в первые три или пять лет (в зависимости от числа детей) после получения кредита. Это значит, что по истечении данного периода ежемесячные платежи вырастут и достигнут тех же значений, что и выплаты по обычным кредитам, если не будут пересмотрены условия в соответствии с новыми экономическими программами поддержки населения. Порядка 30-40% многодетных семей не смогут воспользоваться субсидированной ипотекой, поскольку уровень доходов у таких семей очень низкий для одобрения ипотечного кредита и последующих выплат по нему. Во-вторых, правила выдачи субсидированной ипотеки устанавливают минимальный первоначальный взнос (ПВ) на уровне 20%. Между тем банки предлагают программы с более мягкими условиями. Первоначальный взнос может составлять 10-15% и даже 0%. Как правило, финансовое положение многодетных семей не позволяет иметь больших накоплений, поэтому многие потенциальные клиенты не смогут взять кредит.

Хватит ли на всех

Многокомнатных квартир на рынке недвижимости хватит, считает Татьяна Подкидышева. Во-первых, спрос в данном сегменте сдерживает более высокий чек сделки. Во-вторых, эффект от программы будет более аккуратным в силу ограничений по срокам льготного периода. Кроме того, воспользоваться данными условиями смогут семьи при рождении ребенка в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года, что также отсекает часть спроса.

В связи с запуском субсидирования ипотеки не следует ожидать дефицита трехкомнатных квартир, считает Мария Литинецкая. В массовом сегменте они составляют 19% предложения. Тем не менее, девелоперы могут увеличить количество небольших трехкомнатных квартир: большая двухкомнатная квартира площадью 65 кв. м может быть превращена в компактную трехкомнатную. Такие предложения позволят снизить бюджет покупки, чтобы он соответствовал максимально возможной сумме займа. 

В ЖК «Маяковский» более 60% покупателей выбирают 2-х, 3-х и многокомнатные квартиры, из них половина – это приобретение с помощью ипотеки, рассказывает Роман Сычев. Поэтому субсидирование ипотечных ставок семьям с тремя и более детьми позволит увеличить спрос, прежде всего на многокомнатные квартиры. Если посчитать, что доля покупателей, у которых трое и более детей составляет до 10%, то спрос за счет субсидирования вырастет на 3-5%, в зависимости от класса жилья.

Если говорить о проектах Новой Москвы – наиболее перспективных с точки зрения актуальности для многодетных семей, то многокомнатных квартир хватит для всех с лихвой, даже если предположить, что нас ждет ажиотаж на просторное жилье, комментирует Александр Зубец. По итогам IV квартала 2017 года в ТиНАО на первичном рынке предложение многокомнатных объектов в восемь раз превысило реальный спрос на такой продукт. Для сравнения – в IV квартале 2016 года предложение превышало спрос в три раза.

Это важный момент для застройщиков – из-за неправильной оценки структуры спроса в секторе жилой недвижимости во многих объектах доминирующее количество площадей составляют студии и однокомнатные квартиры, рассказывает Сергей Первиков. Вследствие этого неравномерно вымываются большие площади в этих проектах. И проект «зависает» с однушками и студиями.

Что предложит рынок

Скорее всего, глобальных изменений в квартирографии проектов ожидать не приходится, рассказывает Татьяна Подкидышева. Дело в том, что семьи активно приобретают жилье, и застройщики, с учетом заранее проведенных исследований, внедряют востребованные планировки с учетом запросов, бюджета и в целом «портрета покупателя». Некоторые проекты даже ориентированы на семьи с детьми, это отражается и на концепции жилого пространства, и на спектре создаваемой инфраструктуры. Кроме того, нельзя забывать о том, что московский регион насыщен предложением, и данная мера в большей степени поспособствует поглощению текущих объемов жилья, нежели переформатированию рынка.

Далеко не всегда речь идет о многокомнатных квартирах, так как финансовые возможности семей (особенно многодетных) ограничены, поэтому вырастет спрос на двухкомнатные и трехкомнатные квартиры, считает Кирилл Игнахин. Двухкомнатных лотов на рынке новостроек массового сегмента достаточно –  40-50%, а вот трехкомнатные объекты, действительно, в дефиците. Однако, девелоперы не станут перекраивать квартирографию проектов, так как свободная планировка позволяет объединять соседние квартиры. Продажи крупногабаритных объектов (от 75 кв. м и выше) в массовом сегменте не превышают 15% от общего числа сделок. Учитывая их высокую стоимость, даже льготная ипотека едва ли сможет повысить интерес покупателей к ним.

«Проблема в том, что государство латает дыры, когда должно было анонсировать эту субсидию за 5 лет. Как теперь застройщикам из однушек нарезать трешки – непонятно. Снова упираемся в то, что нет диалога между бизнесом и властью»

Сергей Первиков, генеральный директор Prisma Group

Учитывая жесткие ограничения по размеру субсидированного кредита, большинство покупателей будут ориентироваться на малогабаритные трехкомнатные квартиры, считает Роман Сычев. При этом преимущество может быть у квартир свободной планировки с достаточным количеством окон, чтобы спроектировать пространство для каждого случая. Квартиру можно обустроить по своему усмотрению так, чтобы многодетной семье жилось комфортно.

«Перекраивание» квартирографии в будущих корпусах будет зависеть в первую очередь от стоимости квадратного метра в конкретном комплексе, считает Александр Зубец. Как известно, максимальная сумма кредита ограничена для Москвы 8 млн рублей, то есть при минимальном взносе 20% цена квартиры не должна превышать 10 млн рублей. Если застройщики смогут предложить продукт в этом бюджете, есть смысл увеличить долю трех- и четырехкомнатного жилья. Поэтому изменения в планировках коснутся в первую очередь, новостроек Новой Москвы, где бюджет покупки в полтора раза ниже старомосковского.  Поэтому ограничения по сумме выдачи кредита простимулирует спрос в ТиНАО, где можно купить четырехкомнатное жилье до 10 млн рублей.