Гендиректор компании «Дом.рф» Виталий Мутко предложил повысить лимит кредита по программе ипотеки с субсидированными ставками с трех до четырех миллионов рублей. Многие участники рынка и аналитики отнеслись к идее бывшего вице-премьера по строительству скептически. С ними не согласен Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы «Родина», девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District. Специально для Новострой-М он рассказал, почему не стоит хоронить раньше времени идею повышения лимита даже на столь небольшую сумму.
С июля на рынке новостроек России начала качественно меняться ситуация. Власти сократили лимит кредита, который можно получить под субсидированный государством процент. Еще в июне обычный житель России (не семейный, не житель Дальнего Востока и т.п.) мог получить в кредит до 8 млн рублей в регионах и до 12 млн в столичных агломерациях в среднем под 5,59% годовых. Затем лимит был снижен до 3 млн рублей (для всех регионов), а субсидированную ставку подняли до 7%.
Соответственно, сейчас у потенциального покупателя, не подпадающего под действие других, весьма ограниченных льготных программ, выбор незавидный. Либо брать в кредит 3 млн рублей под 5,97% годовых (именно такова средняя ставка по программе «Господдержка 2020» по данным «Дом.рф»), либо соглашаться на стандартные рыночные условия ипотеки на новостройку, где размер кредита, конечно, никак не ограничен, но средние ставки у 15 крупнейших банков уже составляют 8,64%.
Таким образом, всего за четыре месяца для основной массы потенциальных заемщиков ипотека подорожала на три процентных пункта.
Конечно, спрос на жилищные кредиты начал в таких условиях снижаться. В сентябре, по данным «Дом.рф», количество выданных ипотечных займов упало на 33% на первичном рынке, а на вторичном – на 16%. А между тем в предшествующее полугодие 78% кредитов на строящееся жилье были получены именно в рамках программы «Господдержка 2020». С июля часть покупателей решила воспользоваться расширенной программой семейной ипотеки (теперь её могут получить семьи даже с одним маленьким ребенком). По данным ВТБ, спрос на нее вырос в 2,3 раза, а доля в общей выдаче – до 12%. Однако интересно, что еще в сентябре, спустя три месяца после изменения условий «Господдержки 2020», доля заемщиков по этой программе сохранилась на уровне 8%, что в общем-то ненамного меньше, чем доля «семейных» заемщиков. И здесь мы подходим к главному вопросу: 3–4 млн рублей – много это или мало и какую роль может сыграть повышение лимита?
Очевидно, за 3 млн рублей купить новое жилье в большинстве регионов сейчас затруднительно, не говоря уже о столичных агломерациях. Цены на новостройки за прошедший год в разных городах выросли на 25-35% – это беспрецедентная динамика за все постсоветские годы. Возьмем для примера Москву. В старых границах столицы средняя стоимость квартиры в массовой новостройке уже составляет 12,9 млн рублей. Конечно, 3 млн рублей на фоне этой внушительной суммы выглядят блекло. Но беда в том, что мы слишком часто оперируем средними значениями, забывая, что российский рынок жилья очень разнообразный и для него характерны самые широкие «вилки» цен.
К примеру, в Новой Москве, где работает наша компания, средняя стоимость квартиры составляет 9,8 млн рублей, причем однокомнатная квартира в среднем продается за 8 млн рублей, а студия – за 6,3 млн рублей. И в этом случае повышенный до 4 млн рублей возможный льготный кредит уже не выглядит таким уж малым.
Тем более эта логика справедлива для регионов, где уровень цен еще ниже. Во многих городах за 3-4 млн рублей вполне можно приобрести однокомнатную квартиру в новостройке. Также по всей стране распространяется формат студий, которые пользуются большим спросом у определенных групп покупателей, особенно совсем молодых и не имеющих собственного жилья. Для них «лишний» миллион льготного кредита совсем не будет избыточным.
Помимо этого, не стоит забывать, что значительная часть покупателей приходит за кредитом имея значительный первоначальный взнос, ведь часто для покупки новой квартиры они продают старую. Даже если клиент продает совершенно неликвидную однокомнатную квартиру в панельной пятиэтажке на окраине Москвы за 6 млн рублей, добавив «льготные» 4 млн рублей он уже вполне может рассчитывать на переезд в современную однокомнатную квартиру в новостройке примерно за 10 млн рублей.
Таким образом, повышая лимит на кредит по программе ипотеки с господдержкой, мы решаем сразу несколько задач. Во-первых, активизируем спрос на периферийных рынках жилья с относительно доступным уровнем цен – именно в таких местах застройщики всё еще нуждаются в стимулировании спроса. Во-вторых, повышаем спрос в нишевых сегментах рынка новостроек, в частности, в сегменте студий. В-третьих, косвенно стимулируем продажи на вторичном рынке, которые по принципу домино влияют на весь рынок жилья: проданная «однушка» в панельной пятиэтажке через длинную цепочку альтернативных сделок в конечном счете может превратиться в покупку уже двухкомнатной квартиры бизнес-класса за 20 млн рублей в новостройке. Запустить такую цепную реакцию в Москве и других регионах может даже тот самый «лишний» миллион.
Читайте также:
Покупать новостройки в ипотеку пока еще выгодно – эксперты
Ипотека для всех и каждого: как выбрать подходящую ипотечную программу
Автор: Владимир Щекин, специально для Новострой-М
Дата публикации 03 декабря 2021
