Режим самоизоляции негативно сказался на уровне доходов граждан. Во II квартале 2020 года это станет особенно заметно: спрос на жилье снизится, но эксперты надеются, что программа льготной ипотеки сможет оживить рынок. Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой», специально для Новострой-М рассказала о судьбе цен на новостройки Москвы в ближайшем будущем, выборе покупателей и поведении застройщиков после выхода из карантина.
В апреле, который целиком прошел в формате самоизоляции, мы, конечно, не увидим мартовских показателей по продажам. За этот месяц спрос на первичном рынке просел: вероятно, по итогам апреля мы увидим сокращение числа регистраций до 30-50%, на вторичном еще больше – примерно на 70%. Главными причинами апрельского спада стали режим самоизоляции, неработающие офлайн нотариусы и МФЦ, из-за чего невозможными стали оформление сделок и регистрация «бумажных» ДДУ.
Только к концу месяца основным игрокам рынка удалось разработать механизмы полноценной онлайн-продажи квартир, однако полностью в удаленном формате можно работать лишь при определенных условиях: если сделка совершается покупателем, не состоящим в браке, и без привлечения ипотеки.
Часть дистанционных сделок совершается частично онлайн, например, если квартира приобретается в ипотеку, один визит клиента в банк или сотрудника банка к клиенту на дом все же потребуется. Выиграли те застройщики, которые и до пандемии практиковали электронную регистрацию, а нам помог опыт межрегиональных сделок.
Однако несмотря на столь серьезный прорыв, продаж, на 100% совершаемых онлайн, пока не так много, как могло бы быть, что обусловлено дороговизной такого товара как недвижимость и менталитетом наших граждан, которым в столь серьезном вопросе необходимо побывать на стройплощадке и увидеть все своими глазами, а также «подержать в руках» оригиналы документов.
Цены держат оборону
При этом, несмотря на просевший спрос, падения цен мы пока не наблюдаем, особенно на первичном рынке. Застройщики не будут работать себе в убыток, поэтому они продолжают держать цены, а ослабленный спрос стимулируют посредством акций и скидок, причем не на весь объем, а только на определенный пул квартир.
Часть же девелоперов в условиях сокращения спроса, наоборот, активируют акции и объявляют скидки, по некоторым лотам они достигают 20%, но в большинстве случаев такая стратегия позволяет скорректировать изначально завышенное ценообразование. В целом же, уровень скидок и объем акционного предложения зависит от финмодели проекта, его качественных характеристик и реализованного объема жилья.
Словом, открытое и массовое снижение цен на первичном рынке мы вряд ли увидим, но к концу года средняя цена метра в новостройках в среднем по рынку может просесть на 10-15%, по нашим оценкам, такую коррекцию можно считать незначительной – в большинстве популярных проектов покупатели ее даже не заметят.
Проблема выбора
Что же касается предложения на первичном рынке, то и здесь снижение: по итогам первого квартала зафиксирован минимальный выход нового объема – 260 тыс. кв. м, что на 43% ниже показателей IV квартала 2019 г. На фоне стабильного спроса это привело к сокращению объема экспозиции на 11%.
Всего за первый квартал на первичный рынок Москвы вышло 5 новых жилых комплексов и 5 новых комплексов апартаментов, в апреле рынок Новой Москвы пополнился всего одним новым проектом – это культурно-образовательный кластер Russian Design District от девелопера Группа «Родина».
Как будут развиваться события в ближайшие месяцы, сказать сложно, но уже сейчас понятно – в связи с режимом самоизоляции и неопределенностью ситуации с пандемией девелоперы займут выжидательную позицию, и во II квартале 2020 г. мы снова увидим минимальный выход новых проектов и сокращение общего объема предложения, прежде всего в массовом сегменте.
Предпочтения неизменны
При этом покупательские предпочтения пока не изменились и вряд ли существенно изменятся в ближайшее время, особенно среди покупателей квартир в наиболее доступном массовом сегменте. Прежде всего, это обусловлено ограниченным бюджетом у большинства покупателей жилья данного класса. Тем более, что более половины из них приобретают квартиру с помощью ипотеки, а это значит, что им приходится подбирать оптимальный вариант между тем, что хотелось бы, и тем, что доступно.
На сегодняшний день основной спрос покупателей новостроек на столичном рынке приходится на квартиры площадью от 30 до 50 кв. м – такие лоты приобретает 36% клиентов, еще 32% — это те, кто предпочитает квартиры метражом от 50 до 70 кв. м. При этом студии меньше 30 метров привлекают лишь 9% покупателей, а просторные квартиры площадью свыше 110 кв. м востребованы еще меньше – всего у 2%.
Спасительная ипотека
Впрочем, последнее нововведение властей – ипотека с господдержкой под 6,5% годовых – возможно, немного скорректирует покупательский выбор. К примеру, те, кто планировал купить однушку, решатся на двушку, а те, кто присматривал двушку, возьмут трешку.
Однако глобальный рост спроса льготная ипотека вряд ли вызовет, скорее, эта мера позволит поддержать его на более или менее достаточном уровне, что в нынешней ситуации довольно существенный позитивный фактор. Особенно льготная ставка подтолкнет к более быстрому принятию решения тех, кто откладывал покупку на более поздний срок.
Прежде всего, это нововведение отразится на количестве сделок в бюджете до 10 млн руб. По оценкам аналитиков IT-платформы bnMAP.pro, в пределах этой суммы в старых границах Москвы за прошедший год было продано немногим 28,7 тыс. квартир, в Новой Москве в бюджете до 10 млн было реализовано порядка 22,1 тыс. лотов, а в Подмосковье – 63,5 тыс. квартир.
При этом следует понимать, что в старых границах Москвы в сумме до 10 млн будет представлено больше однокомнатных квартир, в то время как в Новой Москве и Подмосковье в указанный бюджет укладывается довольно широкий выбор и двушек, и трешек. Так что тем, кто уверен в своих будущих доходах и нуждается в решении жилищного вопроса, советую его не откладывать – такой ставки не было за всю историю ипотеки в России.
К тому же, на вторичный рынок льготная ставка не распространяется, зато готовую квартиру можно купить у застройщика в уже построенных домах, главное, чтобы она вписывалась в бюджет, предусмотренный программой.
Тянуть — невыгодно
Кстати, хочу упомянуть еще одно важное нововведение властей, направленное на поддержку строительной отрасли – пролонгацию разрешений на строительство на 1 год и отмену взыскания неустойки за продление сроков строительства. Покупателей может беспокоить резонный вопрос: не станут ли девелоперы злоупотреблять предоставленной отсрочкой?
Думаю, нет, ведь снижение динамики строительства в каком-то одном из проектов, в то время как остальные строятся по графику, для застройщика однозначно является понижающим конкурентные преимущества фактором. Тем более, что перенесение сроков ввода нужно будет зафиксировать и внести изменения в проектную декларацию.
Смысл воспользоваться отсрочкой может быть выгоден застройщику лишь в том случае, если он реализовал порядка 80% лотов и уже получил большую часть денег, но появились какие-то проблемы, например, с поставкой материалов или выводом рабочей силы на объект. В целом же затягивать сроки строительства девелоперу неинтересно, потому что получение им денег зависит от сроков реализации – чем быстрее построит, тем быстрее получит деньги либо со счетов эскроу, либо от реализации после сдачи всего объема.
Читайте также
Цены не падают, а растут: самая дешевая «однушка» в Москве – 7,5 млн рублей
Покупателям урезали выбор: все меньше новостроек массового сегмента продается в «старой» Москве
Автор: Ирина Доброхотова специально для Новострой-М
Дата публикации 04 мая 2020
