15 августа 2023 года Центробанк на внеплановом заседании принял решение о резком повышении ключевой ставки — до 12%. О том, как это скажется на рынке ипотеки и продажах жилья, Новострой-М рассказал Денис Бобков, генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость Профи».
– Эпоха, как оказалось, мнимой стабильности ключевой ставки ушла окончательно. Если 21 июля ставка была повышена на 1 процентный пункт (с 7,5 до 8,5%), то сегодня, 15 августа, на внеплановом заседании ЦБ её подняли ещё на 3,5% (до 12%).
С одной стороны, ЦБ всячески подчёркивает, что сдерживание курса рубля к основным мировым валютам не является целью его политики. С другой – очевидно, что при наличии большой зависимости от импорта, падение курса рубля будет напрямую влиять на инфляцию, цель по которой как раз-таки официально выполняется ЦБ при назначении ключевых ставок. При этом за то время, что работает программа импортозамещения, по факту всё свелось к замене поставщиков из недружественных стран поставщиками из более дружественных, и лишь совсем небольшую долю (хотя и стратегически важную) составляет реальное замещение импортных товаров произведенными на территории РФ.
То есть зависимость от импорта сохраняется. А за импорт нужно платить иностранными валютами.
Теперь о нашей рубашке, которая ближе к телу, – о жилой недвижимости. Понятно, что увеличение ключевой ставки конвертируется в повышение ставок ипотечных кредитов по рыночным условиям, а также в повышение комиссии по субсидированным застройщиками программам (они ещё не ушли окончательно с рынка). Кроме того, программы с госсубсидиями станут дороже обходиться государству (которое компенсирует банкам разницу между ключевой и ипотечной ставкой), и если статус-кво по размеру ключевой ставки сохранится, то продление, например, семейной ипотеки (являющейся одним из столпов ипотечного кредитования на текущий момент) после 2023 года будет уже под большим вопросом.
Таким образом, сокращение спроса на новостройки, где 70-80% сделок в зависимости от сегмента совершается с ипотекой, в перспективе неминуемо (опять же при условии сохранения или дальнейшего повышения ключевой ставки). Вторичный рынок в таких условиях окажется в ещё более худшем положении.
С другой стороны, сейчас, в моменте, рынок новостроек находится на подъёме по той самой причине, из-за которой сегодня собрался Центробанк. Всё-таки большинство россиян начинают нервничать, наблюдая как цифры на валютных дисплеях меняются с двух- на трёхзначные, и понимая, что это означает их быстрое обесценивание (да-да, ту самую инфляцию, с которой борется ЦБ). И начинают бороться с инфляцией по-своему, в том числе снимая деньги со счетов и перекладывая их в приобретение недвижимости, которая по-прежнему остаётся одним из самых надёжных инструментов сохранения и приумножения средств. Насколько хватит этого подъёма – вопрос открытый (сколько будет сохраняться или расти дальше курс доллара, сколько крупных средств на счетах, насколько психологически устойчивы сами держатели средств).
Зато в очередной раз в выигрыше те, кто держал свои средства в иностранных валютах. Представьте, если у вас была сумма, например, в долларах, которая ещё пару месяцев назад при конвертации позволяла оплатить 70% или 80% от стоимости квартиры, то сейчас можно уже оплатить все 100% за ту же самую квартиру. Согласитесь, неплохой вариант?
Понятно, что застройщики с динамическими и не очень системами ценообразования реагируют на ажиотаж и сейчас инстинктивно поднимают цены и снимают сливки со спроса. Но и покупатели надеются, что цены на новостройки после ажиотажа сильно и долго снижаться не станут. Так было и так будет.
Читайте также:
Повод задуматься: доля нераспроданных квартир в новостройках Москвы за год выросла вдвое и достигает 44%
Скидки на рынке новостроек уже не работают, но спрос на «первичку» в июле вырос на 39%
Автор: Денис Бобков, специально для Новострой-М
Дата публикации 15 августа
