Рейтинг@Mail.ru
Переверните экран
Новостройки Квартиры Ипотека Новостройки Москвы Новостройки Подмосковья Новостройки Новой Москвы Готовые новостройки Новостройки на карте Специальные предложения Коммерческие помещения Продавцы и застройщики Панорамы новостроек Видеообзор новостроек Экспертиза новостроек Студии 1-комнатные 2-комнатные 3-комнатные Квартиры на карте Ипотечный калькулятор Семейная ипотека Военная ипотека Банки и программы Медиа Новости недвижимости Мнение эксперта Аналитика рынка Покупателю Экспертиза новостроек Эксперты и авторы О проекте Контакты Реклама на сайте Vk Дзен Машино-места Апартаменты #траншевая ипотека #рассрочка ИТ-ипотека Квартиры со скидками до 40% Видео 360° новостроек Субсидированная застройщиком Rutube Поиск дома в Москве Программа реновации в Москве Новостройки премиум-класса Новостройки бизнес-класса Рассрочка Траншевая ипотека Дома и коттеджи Коттеджные поселки в Новой Москве Готовые коттеджные поселки Строящиеся коттеджные поселки Коттеджные поселки в лесу Коттеджные поселки у водоема Коттеджные поселки в ипотеку Бизнес-центры Коттеджи Скидки и акции Макс #новые законы
Удобный поиск новостроек
Доп. параметры
Поиск
Закрыть
    Расположение
    Цена за квартиру
    Комнатность
    Срок сдачи
    Отделка
    Больше параметров
    Вернуться в раздел

    «Субсидируемая ипотека – это ловушка для покупателя, банка и застройщика»

    Ипотека с «околонулевой» ставкой стала, пожалуй, главным событием на рынке новостроек в 2022 году. Однако она может обернуться негативными последствиями для отрасли. Об этом и многом другом Новострой-М рассказал Сергей Смирнов, старший партнер сети Vysotsky Estate*.

    – В 2022 году многие застройщики столкнулись с оттоком покупателей. Застройщик не может продать квартиру за 12 млн руб., нет продаж. Тогда он приходит в банк и говорит: «Слушай, я за 12 млн продать не могу – давай продадим за 15 млн».

    Все очень просто, происходит легкая манипуляция: будем продавать не квартиру, а ежемесячный платеж. То есть банк берет в залог объект по заведомо сильно завышенной цене. Потому что точно такой же лот (квартира) по переуступке вообще продается за 10 млн в этом же ЖК. Представим себе ситуацию, что заемщик не справился с выплатами, а в залоге у банка остался дико переоцененный актив.

    Банки стали считать постфактум. Всем вначале показалось, что эта схема (субсидируемая ипотека) достаточно интересная. Но в результате проигрывают все трое. Застройщик раздувает у себя все цены, руководитель продаж говорит менеджерам: «Если вы по 15 млн так бодро продаете, снижать цены не будем». То есть пузырь еще больше раздулся летом 2022 года.

    Банкир на пузыре берет себе в залог будущие активы, которые могут «протухнуть». А самое главное – приходит покупатель с первоначальным взносом 10-20%, и если он не справится с ипотекой – он уйдет ни с чем. Просто положит на стол ключи. У нас в 2017 году многие ипотечники приходили и признавались, что не могут больше выплачивать ипотеку. Оставляли ключи банку и еще были должны, т.к. не могли выплатить пени за просроченные платежи.

    Субсидируемая ипотека, на мой взгляд, это ловушка для всех троих участников этой цепочки. Все трое подписались – не выиграл никто. Мы стали объяснять банкирам эту математику, они между собой встречались и обсуждали. И совместно решали, как выползать из этой ситуации. Они только потом поняли, что набрали себе в залог слишком переоцененные объекты.

    И это большая проблема. Посмотрите: сейчас идет реклама скидок на квартиры у Level Group -30%. Это роковая ошибка. Как только вы человеку обещаете -30%, это значит, что у следующего застройщика он попросит -40%. Это очень опасный кейс. Когда люди увидели ипотеку в 2020 по 6,5%, кредиты под 10% им уже не интересны, при этом никто не обращает внимание на переплату, они по сути «покупают» удобный платеж по ипотеке. Им бесполезно объяснять, что там зашита переплата, они отвечают: плачу как за аренду.

    Ситуация сейчас достаточно специфическая еще и потому, что люди продолжают держать деньги на депозитах. Если вы посмотрите на показатели ЦБ, то деньгами экономику накачали, но убедить человека снять деньги с депозита практически невозможно.

    Не секрет, что на покупку новостройки часто берут средства от продажи «вторички». Так вот, самое страшное сегодня для собственника – это сделка с наличными. 2,5 года назад коллега продавала квартиру, которая оформлена на австрийскую компанию. Нужно после такой сделки платить налоги в размере 30%, но это еще полбеды. Когда мы юридически стали прорабатывать схему, то выяснили, что если юрлицо-продавец не заплатит эти налоги – их могут взыскать с покупателя квартиры. Такая практика есть – взыскание денежных средств с покупателя. Если налоговый нерезидент из Австрии не заплатил деньги в бюджет РФ, налоговая идет к покупателю квартиры и взыскивает с него.

    Практика с занижением стоимости цены объекта в договоре с последующими расчетами через ячейку тоже может обернуться очень неприятными последствиями.

    Налоговая стала отслеживать баланс доходов и расходов. Все сделки с ячейками сразу берутся на контроль, потому что для других целей такие сделки не нужны. Комитет финансового мониторинга периодически проводит выездные проверки в агентствах недвижимости, они мониторят площадки с объявлениями о продаже квартир и просто смотрят, сколько у агентства за последние два месяца было объектов на рекламе. Потом приходят в агентство и говорят: мы предполагаем, что за последние три месяца вы продали столько-то квартир, будьте любезны, при нас откройте отчет, который вы подавали в комитет по финмониторингу, покажите сколько объектов вы внесли туда, чтоб при вас мы составили акт. Мы как агентство не можем не отчитываться, иначе получим штраф сразу. Поэтому сделка с занижением стоимости – это и бестолково, и опасно.

    *Материал подготовлен по итогам пресс-мероприятия, проведенного компанией Vysotsky Estate 7.02.2023 года в Москве

    Читайте также:

    По факту выросли в цене всего 2 проекта: рейтинг самых подорожавших новостроек за IV квартал 2022 года

    «Такого количества мошеннических предложений мы раньше не видели никогда»

    Дата публикации 20 февраля 2023
    Теги:
    #Vysotsky Estate #вторичное жилье #ипотека #налоги #новая вторичка #новостройки #Сергей Смирнов #скидки #субсидированная ипотека #юридическая грамотность

    Оставить отзыв

    Добавьте отзыв, заполнив личные данные, или сначала войдите на сайт, тогда информация будет автоматически взята из личного профиля.
    Оценка*
    Правила форума
    Эксперт
    Сергей Смирнов
    Сергей Смирнов
    Старший партнер сети Vysotsky Estate
    Рассылка новостей
    Раз в неделю мы будем присылать вам самые интересные новости о недвижимости на почту
    Нажимая на кнопку, вы даёте согласие на обработку своих персональных данных и принимаете политику конфиденциальности, а также даёте согласие на получение информационных и рекламных рассылок
    Полезное
    Следите за обновлениями Новострой-М на самых популярных площадках интернета
    Max icon Vk icon Rutube icon
    Читайте также:
    Итоги октября: продажи новостроек просели, цены выросли, интерес к ипотеке пошел на спад
    Итоги октября: продажи новостроек просели, цены выросли, интерес к ипотеке пошел на спад
    Александр Пыпин, аналитик рынка недвижимости, изучил данные о реализации новостроек Московского региона по итогам октября 2026 года: спрос в столице и области снизился, квартиры в новостройках подорожали, а покупатели стали реже оформлять ипотеку. В октябре 2026...
    05 ноября 5582
    «Ипотечное кредитование перестаёт выполнять роль поддержки как строительного сектора, так и покупателей»
    «Ипотечное кредитование перестаёт выполнять роль поддержки как строительного сектора, так и покупателей»
    Банк России на заседании 23 октября принял решение сохранить ключевую ставку на уровне 14%. Когда она, наконец, вернётся в диапазон однозначных чисел и что ждёт первичный рынок в ближайшем будущем, специально для Новострой-М рассказал Денис Бобков, генеральный...
    23 октября 3512
    Какую квартиру в Москве может купить семья с тремя детьми в ипотеку на новых условиях
    Какую квартиру в Москве может купить семья с тремя детьми в ипотеку на новых условиях
    С 1 октября ставка по ипотеке для семей с тремя детьми в Москве вырастет до 8%, а льготный лимит увеличится до 18 млн руб. О том, на покупку какой квартиры сегодня можно рассчитывать таким заемщикам, рассказал Антон Винер, сооснователь и совладелец...
    08 октября 4826
    Итоги сентября: продажи новостроек Москвы и Подмосковья выросли перед ужесточением условий семейной ипотеки
    Итоги сентября: продажи новостроек Москвы и Подмосковья выросли перед ужесточением условий семейной ипотеки
    Александр Пыпин, аналитик рынка недвижимости, изучил данные о реализации новостроек Московского региона по итогам сентября 2026 года. Перед наступлением нового «ипотечного дедлайна» застройщикам удалось нарастить продажи почти в полтора раза.  В сентябре...
    05 октября 11243
    «Для инвесторов в недвижимость возрастет цена выхода из актива»
    «Для инвесторов в недвижимость возрастет цена выхода из актива»
    Доходы от вкладов и продажи квадартных метров могут обложить повышенным НДФЛ. Президент Альянса предпринимателей БРИКС, член правления AREA Евгений Скоморовский, поделился мнением о том, как скажется возможное повышение НДФЛ на рынке жилья и инвестициях...
    24 сентября 2693
    «Ожидать манны небесной в виде упавшей ключевой ставки до конца года не стоит»
    «Ожидать манны небесной в виде упавшей ключевой ставки до конца года не стоит»
    Сегодня Банк России принял решение сохранить ключевую ставку на уровне 14%. Что это означает для первичного рынка и покупателей недвижимости, специально для Новострой-М рассказал Денис Бобков, генеральный директор аналитической и консалтинговой...
    11 сентября 6194
    Итоги августа: спад продаж новостроек привел к сокращению выручки застройщиков на 22%
    Итоги августа: спад продаж новостроек привел к сокращению выручки застройщиков на 22%
    Александр Пыпин, аналитик рынка недвижимости, изучил данные о продажах новостроек Московского региона по итогам августа 2026 года. В августе 2026 года зарегистрированные розничные продажи квартир и апартаментов по ДДУ и уступкам в Московском регионе (Москва, Новая Москва...
    07 сентября 10640
    Итоги июля: спрос на новостройки стабилизировался, но в «старой» Москве резко снизилась доля ипотеки
    Итоги июля: спрос на новостройки стабилизировался, но в «старой» Москве резко снизилась доля ипотеки
    Свежие данные Росреестра о темпах продаж новостроек в июле 2026 года изучил Александр Пыпин, аналитик рынка недвижимости. После июньского роста сегмент столичной «первички» перешел к стадии равновесия. – В июле 2026 года зарегистрированные розничные...
    06 августа 10649
    Популярно на Новострой-М
    Расчет ипотеки для ЖК
    Калькулятор
    Планировочные решения
    Квартиры с 3д планировкой
    Вид из окон
    Все панорамы 360о

    Как сюда попасть?
    Посмотреть все спецпредложения

    Скидки и спецпредложения от застройщиков