Переверните экран
Новостройки Квартиры Ипотека Новостройки Москвы Новостройки Подмосковья Рядом с метро Готовые дома Новостройки на карте Акции от застройщиков Коммерческие помещения Продавцы и застройщики Гид по новостройкам Панорамы новостроек Аэросъемка новостроек Экспертиза новостроек Экология Москвы и Подмосковья Студии 1-комнатные 2-комнатные 3-комнатные Квартиры на карте Шоурумы квартир Виды сделок Жилищное законодательство Ипотечный калькулятор Льготная ипотека Семейная ипотека Военная ипотека Банки и программы Медиа Новости недвижимости Мнение эксперта Аналитика рынка Покупателю Экспертиза новостроек Эксперты и авторы О проекте Контакты Реклама на сайте Vk Youtube Telegram Дзен Машиноместа Апартаменты Гид по новостройкам Донстрой #экология #реновация Level Group IT-ипотека Квартиры со скидками до 35%

«Субсидируемая ипотека – это ловушка для покупателя, банка и застройщика»

Ипотека с «околонулевой» ставкой стала, пожалуй, главным событием на рынке новостроек в 2022 году. Однако она может обернуться негативными последствиями для отрасли. Об этом и многом другом Новострой-М рассказал Сергей Смирнов, старший партнер сети Vysotsky Estate*.

– В 2022 году многие застройщики столкнулись с оттоком покупателей. Застройщик не может продать квартиру за 12 млн руб., нет продаж. Тогда он приходит в банк и говорит: «Слушай, я за 12 млн продать не могу – давай продадим за 15 млн».

Все очень просто, происходит легкая манипуляция: будем продавать не квартиру, а ежемесячный платеж. То есть банк берет в залог объект по заведомо сильно завышенной цене. Потому что точно такой же лот (квартира) по переуступке вообще продается за 10 млн в этом же ЖК. Представим себе ситуацию, что заемщик не справился с выплатами, а в залоге у банка остался дико переоцененный актив.

Банки стали считать постфактум. Всем вначале показалось, что эта схема (субсидируемая ипотека) достаточно интересная. Но в результате проигрывают все трое. Застройщик раздувает у себя все цены, руководитель продаж говорит менеджерам: «Если вы по 15 млн так бодро продаете, снижать цены не будем». То есть пузырь еще больше раздулся летом 2022 года.

Банкир на пузыре берет себе в залог будущие активы, которые могут «протухнуть». А самое главное – приходит покупатель с первоначальным взносом 10-20%, и если он не справится с ипотекой – он уйдет ни с чем. Просто положит на стол ключи. У нас в 2017 году многие ипотечники приходили и признавались, что не могут больше выплачивать ипотеку. Оставляли ключи банку и еще были должны, т.к. не могли выплатить пени за просроченные платежи.

Субсидируемая ипотека, на мой взгляд, это ловушка для всех троих участников этой цепочки. Все трое подписались – не выиграл никто. Мы стали объяснять банкирам эту математику, они между собой встречались и обсуждали. И совместно решали, как выползать из этой ситуации. Они только потом поняли, что набрали себе в залог слишком переоцененные объекты.

И это большая проблема. Посмотрите: сейчас идет реклама скидок на квартиры у Level Group -30%. Это роковая ошибка. Как только вы человеку обещаете -30%, это значит, что у следующего застройщика он попросит -40%. Это очень опасный кейс. Когда люди увидели ипотеку в 2020 по 6,5%, кредиты под 10% им уже не интересны, при этом никто не обращает внимание на переплату, они по сути «покупают» удобный платеж по ипотеке. Им бесполезно объяснять, что там зашита переплата, они отвечают: плачу как за аренду.

Ситуация сейчас достаточно специфическая еще и потому, что люди продолжают держать деньги на депозитах. Если вы посмотрите на показатели ЦБ, то деньгами экономику накачали, но убедить человека снять деньги с депозита практически невозможно.

Не секрет, что на покупку новостройки часто берут средства от продажи «вторички». Так вот, самое страшное сегодня для собственника – это сделка с наличными. 2,5 года назад коллега продавала квартиру, которая оформлена на австрийскую компанию. Нужно после такой сделки платить налоги в размере 30%, но это еще полбеды. Когда мы юридически стали прорабатывать схему, то выяснили, что если юрлицо-продавец не заплатит эти налоги – их могут взыскать с покупателя квартиры. Такая практика есть – взыскание денежных средств с покупателя. Если налоговый нерезидент из Австрии не заплатил деньги в бюджет РФ, налоговая идет к покупателю квартиры и взыскивает с него.

Практика с занижением стоимости цены объекта в договоре с последующими расчетами через ячейку тоже может обернуться очень неприятными последствиями.

Налоговая стала отслеживать баланс доходов и расходов. Все сделки с ячейками сразу берутся на контроль, потому что для других целей такие сделки не нужны. Комитет финансового мониторинга периодически проводит выездные проверки в агентствах недвижимости, они мониторят площадки с объявлениями о продаже квартир и просто смотрят, сколько у агентства за последние два месяца было объектов на рекламе. Потом приходят в агентство и говорят: мы предполагаем, что за последние три месяца вы продали столько-то квартир, будьте любезны, при нас откройте отчет, который вы подавали в комитет по финмониторингу, покажите сколько объектов вы внесли туда, чтоб при вас мы составили акт. Мы как агентство не можем не отчитываться, иначе получим штраф сразу. Поэтому сделка с занижением стоимости – это и бестолково, и опасно.

*Материал подготовлен по итогам пресс-мероприятия, проведенного компанией Vysotsky Estate 7.02.2023 года в Москве

Читайте также:

По факту выросли в цене всего 2 проекта: рейтинг самых подорожавших новостроек за IV квартал 2022 года

«Такого количества мошеннических предложений мы раньше не видели никогда»

Дата публикации 20 февраля
Рассылка новостей
Раз в неделю мы будем присылать вам самые интересные новости о недвижимости на почту
Подписываясь на рассылку, вы принимаете условия пользовательского соглашения
Полезное
Следите за обновлениями Новострой-М на самых популярных площадках интернета
Наш Telegram
Мы в Яндекс.Дзен Канал на Youtube
Читайте также:
«Ежемесячный платеж по ипотеке нужно сокращать, сокращать и сокращать»
Заканчивается первый квартал 2023 года – с какими результатами его завершают девелоперы, как изменились портрет и предпочтения покупателей квартир, что происходит с ценами на новостройки? Об этом и многом другом Новострой-М узнал у Дениса...
21 марта 5636
«Действия ЦБ неблагоприятно скажутся на рынке новостроек»
Ключевая ставка в России в марте 2023 года осталась неизменной, однако на рынке жилья многое поменялось с момента последнего решения Центробанка. Как поведет себя рынок недвижимости, комментирует Денис Бобков, генеральный директор аналитической и консалтинговой...
17 марта 6797
Пять причин присмотреться к квартирам в готовом доме от застройщика
Почему сегодня выгоднее покупать квартиры именно в готовой новостройке, какие основные преимущества уже сданных домов перед строящимися? На что обратить внимание при покупке квартиры в готовом доме у застройщика и на «вторичке»? Об этом Новострой-М узнал у...
08 марта 7805
Итоги февраля: спрос на новостройки упал, а доля сделок без ипотеки выросла
По итогам февраля восстановления спроса на новостройки после традиционного январского спада не произошло. Как подсчитал Александр Пыпин, руководитель проекта Dataflat, в Московском регионе продажи первичного жилья за месяц упали на 9%, что также привело к...
06 марта 6239
«Расслабляться ещё рано»: Центробанк оставил ключевую ставку на уровне 7,5%
Ключевая ставка остается стабильной с осени 2022 года и составляет 7,5%. Что это означает для покупателей квартир в новостройках и как повлияет на ипотечное кредитование? Об этом Новострой-М рассказал Денис Бобков, генеральный директор аналитической и консалтинговой...
10 февраля 9812
Итоги января: сильнее всего просел спрос на новостройки Новой Москвы
После активного декабря 2022 года на рынке новостроек Московского региона наблюдается снижение всех основных показателей. Об особенностях январского спроса рассказал Александр Пыпин, руководитель проекта Dataflat. Динамика за месяц В январе 2023 года розничные...
07 февраля 7022
«На рынке новостроек сложилась уникальная ситуация»
Новострой-М подводит итоги 2022 года вместе с экспертами рынка недвижимости Московского региона. Чем запомнится уходящий год, какие новые бизнес-стратегии пришлось выработать девелоперам, как поведут себя цены и стоит ли бежать покупать квартиру до боя...
28 декабря 2022 9272
«Владельцы токенов, в отличие от дольщиков, не защищены законом»
Жилищные токены – это возможность купить квартиру, имея на руках лишь часть средств и при этом не привлекая ипотеку. Предполагается, что новый инструмент для инвестиций в жилье в России запустят уже в первом квартале 2023 года. О том, что такое токены на недвижимость,...
27 декабря 2022 8579
Популярно на Новострой-М
Посмотреть все спецпредложения

Скидки и спецпредложения от застройщиков