Малоэтажные проекты в Московской области стали чаще привлекать внимание покупателей, в том числе и из-за программы реновации. О том, какую роль она сыграла, а также о плюсах такого жилья специально для Новострой-М рассказал Григорий Ваулин, генеральный директор компании «Ферро-Строй».
Какие тренды вы бы выделили сегодня на рынке новостроек?
«Погоду» на рынке недвижимости на протяжении последнего года определяет меняющаяся ипотечная ставка. Опасаясь еще большего ее роста, покупатели в 2018 году стремились подписать договор как можно раньше, на старых условиях, из-за чего в некоторые месяцы практически 100% сделок проходили в кредит. В 2019 году наблюдается «охлаждение» интереса клиентов к ипотеке и снижение ее доли. Одновременно увеличивается количество альтернативных сделок, когда новая квартира приобретается на средства от реализации старого жилья. Причем клиенты переезжают сразу несколькими семьями, с пожилыми родителями и уже взрослыми детьми, приобретая несколько квартир в одном доме.
Еще одна любопытная тенденция, характерная скорее для подмосковных малоэтажных новостроек, – это интерес со стороны собственников столичных квартир, попавших в программу реновации старого жилого фонда. Не желая менять привычный образ жизни, переезжая в многоэтажные дома с высокой плотностью застройки и количеством соседей, владельцы квартир в хрущевках на протяжении последнего года активно перебираются в малоэтажные проекты Московской области, продавая старое жилье.
Многие эксперты говорят, что рынок новостроек Подмосковья находится в стагнации. Москва и Новая Москва перетянули на себя спрос. Вы согласны с этим?
Соглашусь с данным тезисом только отчасти. С одной стороны, статистика Росреестра действительно подтверждает смещение спроса в пользу столичных новостроек. По итогам 2018 года количество зарегистрированных договоров долевого участия снизилось в Московской области на 9,8%, тогда как в Москве за тот же период продажи увеличились на 46,9%. С другой стороны, растущие ставки по ипотеке в начале 2019 года и массовое повышение цен застройщиками преломили тенденцию. В марте количество сделок на первичном рынке Московкой области превысило продажи февраля на 70,5%, предыдущего марта – на 38,7%. В старых же границах Москвы продажи за месяц упали на 5%. Относительно аналогичного периода прошлого года рост составил 32%. Из-за снижения доступности столичных новостроек клиенты возвращаются в область.
Ваш проект малоэтажный. Как сегодня себя чувствует этот сегмент в области?
Малоэтажная застройка – это, на мой взгляд, лучший формат в условиях нестабильного спроса и высокой конкуренции. Главное его преимущество – это привлекательная стоимость жилья, в среднем на 20-50% ниже, чем квартиры в многоэтажных домах. Такая экономия стала возможна за счет технологий строительства. Поскольку высота корпусов не превышает четырех этажей, нам не нужно арендовать дорогостоящую подъемную технику. Малоэтажный дом дешевле и с точки зрения коммуникаций: в нем отсутствует технический этаж, лифтовое оборудование, мощные насосы. Проще обеспечить и противопожарную безопасность. В результате, покупатели приобретают жилье в современном доме с минимумом соседей и при этом экономят несколько сотен тысяч рублей. Например, после сдачи первой очереди в ЖК «Катуар» стоимость однокомнатной квартиры с отделкой составляла всего 2,8 млн рублей. В Москве в таком бюджете не удастся купить даже строящуюся студию.
ЖК «Катуар» – масштабный проект. Это 43 дома. Не опасно ли сейчас, когда рынок переживает турбулентность, выводить такие крупные проекты? Кто ваш покупатель? И откуда такое название?
Жилой комплекс «Катуар» получил свое название от ближайшей железнодорожной станции в 10 минутах ходьбы, которая обязана именем промышленнику и купцу Льву Ивановичу Катуару, пожертвовавшему еще в начале XX века средства на строительство Савеловской железной дороги. Создавать масштабные, а не точечные проекты действительно сложнее. Реализация таких новостроек занимает годы, а в условиях постоянно меняющихся законодательных реалий, приходится постоянно подстраиваться под новые правила. Но такая стратегия оправдана – именно проекты комплексного освоения территории с единой архитектурной концепцией, благоустройством, инфраструктурой и показывают лучшие продажи на рынке, так как позволяют охватить максимальную аудиторию клиентов. К тому же, строительство малоэтажного дома от выхода на площадку до ввода в эксплуатацию занимает в среднем всего год. Планируется, что доступ застройщиков к средствам дольщиков с 1 июля появится только после сдачи корпуса. Поэтому сроки возведения объекта с чистовой отделкой – фактор, от которого будет зависеть вся экономика проекта.
Основную часть покупателей в нашем проекте составляют семейные пары 30-40 лет. Самому пожилому дольщику недавно исполнилось 68 лет. У 6 из 10 клиентов есть несовершеннолетние дети. Что интересно – для 60% дольщиков приобретение жилья в нашем комплексе – это первая собственная недвижимость. Причем большая часть клиентов до покупки квартиры в «Катуар» жили в радиусе не более 20 км от проекта. Таким образом, большая часть сделок в подмосковных ЖК обеспечена локальным спросом.
Этот год проходит под знаменем «прощание с долёвкой», ведь 1 июля все застройщики будут вынуждены перейти на продажу жилья по эскроу-счетам. Ваша компания готова к этому?
Масштабные проекты сегодня уже строятся преимущественно с привлечением заемных средств. Например, еще с мая прошлого года наша компания работает со Сбербанком, который предоставляет нам проектное финансирование для ЖК «Катуар». Поэтому мы в принципе уже не зависим от поступлений дольщиков и темпов продаж. Соответственно, переход на использование счетов эскроу конкретно для нас будет максимально простым.
Нужно ли рынку проектное финансирование и эскроу-счета? Ведь сегодня все застройщики уже работают по спецсчетам, и банки контролируют расходы на стройку.
Контроль за расходованием средств банками не дает самого главного, а именно – гарантий возврата средств покупателям. Иными словами, речь идет о превентивных мерах, которые призваны на ранних этапах вычислить потенциально проблемного застройщика. Однако целевое расходование средств девелопером вовсе не становится гарантией надежности. Продажи могут резко упасть и в завершающей стадии строительной готовности дома, что также ведет к банкротству и судебным разбирательствам. Эскроу-счета априори исключают потерю вложенных покупателями средств, поскольку застройщик будет финансировать проект за счет исключительно собственных или заемных ресурсов. Данная мера позволит навсегда решить проблему обманутых дольщиков.
Что будет с ценами на квартиры в новостройках? Застройщики говорят о банковских издержках, которые придется заложить в цену кв. метра, но с другой стороны, макроэкономические исследования показывают, что доходы населения не растут. Кто же будет покупать квартиры, если они подорожают? Что будет с ценами в этом году?
Повышение налогов, рост цен на товары и услуги ведет не только к снижению реальных доходов населения, но и увеличению издержек девелоперов. Несмотря на сложную ситуацию и первые отголоски увеличения ипотечных ставок на спросе, девелоперы вынуждены повышать цены. Другого выхода сегодня нет. Согласно последним опросам, 44% россиян хотят улучшить свои жилищные условия. Другое дело, что придется выбирать меньшую площадь или рассматривать более отдаленные локации ради снижения бюджета. Собственно, именно это мы сегодня и наблюдаем, когда весной спрос в Москве упал, тогда как в области – вырос более чем на 70%.
Ипотека была драйвером продаж в прошлом году. В этом году велика ли доля ипотечных покупок в ваших проектах? Работает ли детская (семейная) ипотека под 6%?
Доля ипотечных сделок в нашем проекте «Катуар» в 2018 году варьировалась в диапазоне от 67% до 95%. Сегодня показатель составляет порядка 58%. Причем из-за роста ставок клиенты были вынуждены увеличивать размер первоначального взноса по ипотеке, чтобы нивелировать переплату. За I квартал его средняя величина изменилась с 25% до 27%. Одновременно снизилась и средняя приобретаемая площадь: с 59,3 кв. м до 56,7 кв. м. То есть клиенты сегодня уже находятся в поисках вариантов для снижения бюджета. «Семейная» ипотека для многодетных покупателей не пользовалась в нашем проекте высоким спросом, как и в целом по стране, из-за ограниченного срока субсидии максимум до восьми лет.
Планируете ли вы выводить новые проекты в этом году? Или рынок слишком нестабилен для этого?
Нет, в этом году мы не планируем выводить новые проекты на рынок. Однако, как любой девелопер, стремимся диверсифицировать риски, развивая бизнес в разных направлениях. Сегодня наша компания продолжает строительство подмосковного проекта «Катуар», а также столичного жилого комплекса «Ривер Парк». Кроме того, мы выступаем в качестве генерального подрядчика на проектирование и строительство наземных паркингов из металлоконструкций в проектах ГК Абсолют и ГК ПИК.
Квартиры с отделкой – это уже устоявшийся тренд или люди все-таки экономят на ремонте от застройщика?
Квартиры с готовым ремонтом от застройщика действительно пользуются стабильным спросом на рынке. Такой продукт особенно востребован в массовом сегменте, где клиенты с целью экономии включают стоимость отделки в ипотеку. После получения ключей им не придется искать деньги на проведение ремонта и откладывать новоселье. В то же время застройщикам пока еще рано полностью отказываться от реализации жилья без отделки, поскольку на рынке еще есть покупатели, планирующие делать ремонт самостоятельно. Однако с каждым годом таких клиентов становится все меньше.
Какой прогноз вы бы дали на этот год? Переход на проектное финансирование пройдет плавно или рынку стоит готовиться к банкротству застройщиков, каким-то другим потрясениям?
Переход к работе со счетами эскроу вряд ли пройдет для отрасли без серьезных потерь. Хотя бы по той причине, что до вступления в силу поправок в 214-ФЗ остается меньше трех месяцев, а застройщикам до сих пор не известно, смогут ли они продолжить работу по старым правилам конкретно по каждому из проектов. Процесс получения банковского финансирования в среднем занимает 2-3 месяца. То есть, столкнувшись с необходимостью открытия эскроу-счетов, девелоперы не успеют обеспечить себе кредитную линию. Иными словами, уже летом этого года возможны первые приостановки строительных работ на площадке, а в дальнейшем – банкротство компаний. В зоне риска, безусловно, застройщики, не имеющие за плечами большого опыта и уже успешно построенного объема. Кстати, именно по этой причине выгодно реализовывать масштабные комплексы, которые становятся в своем роде идеальным «портфолио», благодаря чему куда проще в дальнейшем получить проектное финансирование.
Уход с рынка застройщиков не обязательно будет сопровождаться банкротством. Часть компаний консолидируют усилия, объединившись с другими девелоперами. Другие продадут свои участки и вовсе покинут бизнес. В любом случае в среднесрочной перспективе в строительной отрасли сложится монополия, которая неминуемо приведет к еще большему росту цен.
Читайте также
Утром рассрочка, вечером ипотека: сочетание этих схем оплаты снизит риски для покупателей квартир в новостройках по эскроу-счетам
«Маржа застройщиков не столь велика, чтобы за ее счет решать проблемы реформы»
Дата публикации 22 апреля 2019
