Почему подмосковные девелоперы «мигрируют» в Москву, зачем ипотека покупателям жилья бизнес-класса, приведет ли реформа долевого строительства к новым банкротствам и стоит ли потенциальным покупателям квартир в новостройках дождаться 1 июля – на эти и другие вопросы специально для Новострой-М ответила Наталья Козлова, коммерческий директор Tekta Group.
Какие основные тренды на рынке новостроек вы бы выделили сегодня?
На мой взгляд, сейчас основная тенденция рынка – это спрос «спешащих» покупателей. О ком речь? Есть две группы клиентов, которые сформировались в 2018 году. Первая – это клиенты, которые готовились взять займы на покупку жилья под 9-10% годовых, но быстрый рост ставок во второй половине года скорректировал их планы. Сейчас они поспешно ищут дополнительные средства, откладывают больше денег на первоначальный взнос, сокращают период поиска жилья, чтобы успеть приобрести квартиру в кредит по текущим ставкам, опасаясь их дальнейшего повышения.
Вторую группу условно назовем «скептиками». Это клиенты, настороженно относящиеся к грядущей реформе долевого строительства. Они ожидают резкого скачка цен на новостройки, поэтому стремятся закрыть сделки в ближайшее время. Результат активности «спешащих» клиентов мы видим по статистике Росреестра. В феврале в Москве заключили 7,2 тыс. ДДУ, что сопоставимо с уровнем спроса в сентябре 2018 года, то есть в один из самых «горячих» месяцев для рынка.
Как рынок новостроек изменит переход на проектное финансирование? С одной стороны – эта история была затеяна, чтобы избавиться от категории «обманутый дольщик», но с другой – очень многие застройщики (мелкие и средние) рискуют не получить денег банков и оставить после себя очередных обманутых дольщиков.
Прежде всего, не соглашусь с вашей оценкой числа застройщиков, которые рискуют не получить долевое финансирование. По оценке Минстроя и «Дом.рф», речь идет о 10-11% застройщиков. Конечно, это немало, но и нельзя сказать, что критично для российского девелопмента. Полагаю, в Москве эта доля будет еще ниже в силу высокой степени консолидации рынка.
Кроме того, власти уже разрабатывают механизмы дополнительного финансирования девелоперов через структуры «Дом.рф», то есть появления нового «поколения» обманутых дольщиков не допустят. Наконец, нужно понимать, что речь идет о застройщиках, которые могут не получить кредит гипотетически. Это не значит, что все они остановят стройки 1 июля. Вполне возможно, что значительная часть девелоперов из зоны риска завершит строительство, а за новые проекты – вовсе не возьмется.
Почему ваша компания решила уйти из Подмосковья и сконцентрироваться на Москве? Что не так с сегодня областью? Почему не Новая Москва? Ведь она сегодня стремительно развивается?
Безусловно, нельзя не отметить явный прогресс в развитии Новой Москвы, но все же столица в старых границах остается более привлекательным местом для жизни граждан, а значит – и для девелоперских проектов. В Москве в последние годы улучшилась транспортная сеть, город стал по-европейски благоустроенным, а рынок труда здесь по-прежнему наиболее динамичный во всей России. Поэтому спрос на жилье здесь более интенсивный и платежеспособный, чем где-либо в столичном регионе. Напомню также, что власти вводят мораторий на новое жилищное строительство в ТиНАО.
Будет ли дальше нарастать разрыв между Подмосковьем и Москвой?
Разнонаправленная динамика спроса в Москве и Московской области очевидна. За прошлый год в Подмосковье было заключено на 10% меньше ДДУ, чем в 2017 году. В столице при этом спрос взлетел на 47%. Полагаю, тенденция в ближайшее время сохранится, а разрыв между подмосковным и столичным рынками жилья будет нарастать. Этому способствует дальнейшее повышение объема предложения новостроек в Москве, а также их качественное и ценовое разнообразие.
Основной вопрос, который интересует наших читателей – что будет с ценами на новостройки в этом году? Они вырастут из-за перехода на счета эскроу или из-за падения покупательской способности застройщики пожертвуют маржой и не станут повышать цены?
Маржа застройщиков не столь большая, чтобы за ее счет решать проблемы реформы. Особенно это справедливо для девелоперов крупных проектов, чьи бюджеты расписаны на годы вперед. При этом хочу отметить, что прямого влияния на цены может и не быть, так как застройщик имеет возможность выплатить проценты после ввода комплекса в эксплуатацию. По нашим подсчетам рост цен можно будет сдержать в пределах 3-5% при условии высокой ликвидности проекта и снижения эффективной ставки за счет накопления средств на эскроу-счетах.
Кто ваши покупатели? Кто покупает жилье в Big Time, «Маяковском» и в городских резиденциях Spires?
Речь идет о проектах разного класса – городской квартал Big Time и ЖК «Маяковский» относятся к бизнес-классу, а Spires – к премиуму. Поэтому у них по определению будут различные клиенты в силу разницы в цене. Однако в рамках покупательских аудиторий, характерных для соответствующих сегментов, нельзя говорить о каких-то особенностях наших покупателей. Обычно среди них много состоявшихся бизнесменов, успешных профессионалов и управленцев крупных компаний. В последнее время много встречается представителей новых отраслей экономики, скажем, высоко квалифицированные IT-специалисты.
Большая ли доля покупок в ипотеку? Выросшая ставка отразилась на спросе?
Безусловно, снижение ставок повлияло на привлекательность ипотеки даже в бизнес-классе. Посудите сами – зачем вырывать из оборота бизнеса значительные средства или, к примеру, переводить их из твердых активов в волатильный рубль, если есть возможность воспользоваться банковским кредитом и затем погасить его, как только это будет удобно?
В проекте Big Time (бизнес-класс) доля ипотечных сделок в отдельные периоды достигала 70%, хотя обычно держится у отметки 50%. В ЖК «Маяковский» (бизнес-класс) активность покупателей-заемщиков также достигла 70%. Впрочем, в городских резиденциях Spires доля клиентов, привлекающих ипотеку, сохраняется на нормальном для премиум-сегмента уровне (около трети).
Планируете ли вы выводить новые проекты в этом году? Если не секрет, это будет бизнес-класс и выше или вы будете диверсифицировать портфель и работать и в комфорт-классе?
В текущем году мы планируем вывести в продажу масштабный проект, расположенный в десяти минутах езды до центра города, недалеко от станции «Технопарк». Речь идет практически о микрорайоне бизнес-класса: планируется строительство 20 жилых домов от 6 до 19 этажей, при этом каждый из них получит индивидуальный архитектурный облик. Весь проект разбит на три урбан-блока, разделенных «горбатыми» бульварами, идущими на собственную набережную. Каждый урбан-блок поднят на стилобат и имеет собственный двор с рельефным благоустройством.
Первая линия домов вдоль воды малоэтажная (до 8 этажей), есть два блока таунхаусов. Вторая линия имеет высоту домов от 12 до 19 этажей. Всего мы предусмотрели 128 различных вариантов квартир разной площади и формата. В стилобатной части комплекса разместятся объекты бытовой инфраструктуры, включая собственный детский сад. Для жителей квартала будет обустроена собственная благоустроенная набережная с причалами. Старт продаж планируется не позднее третьего квартала.
Какие у вас в целом ожидания от 2019 года? Какой совет вы как девелопер дали бы человеку, присматривающему сейчас квартиру? Покупать или подождать 1 июля?
На мой взгляд, лучше синица в руках, чем журавль в небе. Неизвестно, как отреагирует на реформу отрасли застройщик проекта, в котором вы уже присмотрели квартиру. Возможно, именно он планирует повышение цен из-за сокращения маржинальности. К тому же к лету ставки по ипотеке могут вырасти, что дополнительно ударит по бюджету клиента. Поэтому я полагаю, что приобрести квартиру лучше в понятных условиях, чем ждать периода «турбулентности».
Читайте также:
«С дешевым жильем в том виде, в каком оно существует сегодня, придется проститься»
Люди беднеют, жилье дорожает: вместо 8 лет копить на новостройку в Москве семье придется 9,5 лет
Цены на взлет: в феврале в Москве резко подорожали бюджетные новостройки
Дата публикации 02 апреля 2019
