Высокая ставка, отмена субсидий, обострение ценовой конкуренции — в 2025 году девелоперы впервые массово столкнулись с ситуацией, когда просто качественного проекта оказалось недостаточно. Почему типовые решения уходят в прошлое и как «сценарный подход» помогает увеличить продажи без дисконта — об этом Новострой-М рассказала Айгуль Юсупова, управляющий партнер девелоперской компании Unikey.

Риски стандартного подхода

— Классические проекты с благоустройством, отделкой и узнаваемыми фасадами больше не гарантируют спрос. Причина — не в характеристиках продукта, а в изменении потребительской модели. Покупатель больше не ориентируется на усредненный комфорт — он ищет точное соответствие своему образу жизни. Этот сдвиг обостряет два ключевых риска.

Первый — ценовой демпинг как следствие отсутствия смысла

Сегодня конкуренты готовы мгновенно снизить цену на 20–40%, чтобы быстрее наполнить эскроу. Это разрушает экономику проекта и превращает рынок в гонку на выживание. Причина — отсутствие ценности. Если продукт не предлагает ничего сверх базового уровня, у него остаётся только одно конкурентное преимущество — цена.

Второй — разрыв с аудиторией

Молодые пары, фрилансеры, многодетные семьи, пенсионеры, подростки — у всех свой ритм, разные потребности и ожидания, которые требуют гибких решений от застройщика. Когда жилой комплекс проектируется по шаблону, он не отвечает ни одному из жизненных сценариев в полной мере. Результат — стагнация продаж, задержки в реализации, необходимость пересмотра стратегии уже после выхода на рынок.

Проекты без ясной смысловой концепции теряются на фоне конкурентов. Они задерживаются в экспозиции, теряют ликвидность и вынуждены конкурировать не продуктом, а скидкой. Это тупиковая модель — особенно в условиях роста себестоимости и высокой ключевой ставки.

Сценарий как продукт: от концепции до ключа

Сценарный подход впервые был внедрен Unikey в жилом комплексе Stories в Хабаровске. В основе концепции — идея, что ощущение счастья складывается из гармонии четырех сфер жизни: семьи, самореализации, физического и ментального здоровья. Эти ценности легли в основу архитектурной композиции: четыре башни отражают разные жизненные акценты и заданы как самостоятельные сценарные модули.

Башня «Детство» была спроектирована как среда для семей с детьми — с мягкой пластикой фасадов, собственной игровой и подростковой зоной, круглыми окнами в детских комнатах и семейными планировками. «Бизнес» выстроен вокруг потребностей активной занятости: в квартирах предусмотрены кабинеты, на первом этаже — коворкинг и переговорные. «Отдых» отвечает за восстановление: в общественных пространствах — чилаут с камином и зал для медитаций. Башня «Интеллект» ориентирована на сосредоточение: архитектура с эркерами отсылает к книжным полкам, а на первом этаже размещены библиотека и читальный зал.

Каждой башне соответствует своё тематическое благоустройство. У «Детства» насыщенная зона развития: игровая башня «Пирамида», бизиборды, батуты, детская площадка на улице и спортивный кластер для подростков с воркаутом, футбольной и скейт-площадками. Между «Бизнесом» и «Интеллектом» организовано пространство для уличной работы и досуга — с Wi-Fi, столами для переговоров и настольными играми. В «Отдыхе» — зелёный дзен-сад, где можно уединиться и почитать в гамаке.

Дебют Unikey на столичном рынке с проектом «Новые Смыслы» позволил протестировать сценарный подход в условиях жесткой конкуренции. В окружении сильных игроков рынка было принято решение отказаться от дискаунтов и маркетинговой агрессии в пользу глубокой проработки сценариев жизни. Архитектура здесь стала продолжением повседневных привычек: раскрытые секции домов формируют приватные зоны, каждая с отдельной сценарной функцией.

Создать универсальное общественное пространство для всех невозможно, поэтому территория изначально зонируется по возрастным и поведенческим сценариям. Для подростков предусмотрены коворкинг, общественный фитнес и летний кинотеатр на крыше. Для младшей группы (11–14 лет) — «Гостиная детства» и жукарий, природная зона для наблюдений, исследований и досуга. Взрослым доступны деловые переговорные, коворкинги и полноценный фитнес-клуб с зонами йоги, растяжки, кроссфита, душевыми и фитобаром — всё это входит в «Гостиную для души и тела». На первых этажах появятся кофейни и прачечные.

Кроме того, на территории комплекса будут устроены пешеходные маршруты, высажены разнообразные деревья, создан пруд, размещены скворечники и уникальный жукарий — как часть экологического и образовательного сценария.

Линейка отделки как инструмент сценарного выбора

Отдельным блоком в продуктовой системе стала отделка. Для покупателя она давно перестала быть вопросом «ремонта». Это вопрос сценария: могу ли я заехать сразу? Есть ли у меня на это время? Где заканчивается зона ответственности девелопера?

Чтобы упростить выбор и сократить неопределённость для покупателя, Unikey разработал линейку отделки, в которой каждый формат не просто эстетика, а отражение конкретного жизненного сценария. UniBox — базовое решение с полностью оборудованной ванной — выбирают в основном женщины с детьми: этот формат позволяет не только избежать затратного ремонта, но сохранить гибкость в обустройстве. UniDesign — квартира «под ключ» в спокойной нейтральной палитре — оптимальна для занятых семейных пар и пожилых покупателей, для которых важна предсказуемость и отсутствие этапа ремонта как стресса. UniLoft — минималистичное индустриальное пространство — оказалось особенно привлекательным для фрилансеров и одиночек: тех, кто ценит атмосферу и готов быстро переехать без потери характера.

Сценарный подход в девелопменте перестает быть экспериментом и становится рабочим инструментом управления спросом. Он не только повышает привлекательность проекта на насыщенном рынке, но и позволяет заранее встроить в архитектуру жизненные привычки, цели и ограничения будущих жителей. Опыт Unikey показывает: когда продукт говорит с покупателем на языке реальных сценариев — он продаётся без скидок, быстрее рынка и с устойчивой ценовой динамикой.

Читайте также:

Итоги пятилетки: в Новой Москве заметно сократилась площадь первичных квартир, а цены сильнее всего выросли в Подмосковье – на 77%

Инвестиционный потенциал сохраняется: какие новостройки подорожали более чем на 15% во II квартале