Для успешного заключения сделки с недвижимостью необходимо, чтобы все совпадало: желание, возможности и даже настроение покупателя. В 2022 году на принятие решения о покупке квартир влияли несколько важных событий.
Если бы покупатель недвижимости вдруг уснул в декабре 2021 года и проснулся в декабре 2022-го, то, глянув на цены, он решил бы, что ничего не проспал и с ценами ничего не произошло. Действительно, если убрать все эмоции от непростого 2022 года, складывается впечатление, что цены на жилье замерли. Но давайте выделим несколько событий на рынке недвижимости, которые сильно изменили самое важное – настроение покупателя.
24 февраля 2022 года
Безусловно, 24 февраля 2022 года – это самая значимая дата для России еще на долгие годы. После объявления о начале СВО эксперты компании Vysotsky Estate увидели в марте 2022 года несколько важных трендов:
- часть собственников панически стала поднимать цены в привязке к доллару;
- часть собственников сняла объекты с продажи;
- покупатели в спешке стремились реализовать одобренную ипотеку по ставке 12%;
- взлетела ключевая ставка, и банки решили приостановить выдачу кредитов;
- чтобы удержать деньги на счетах, банки стали предлагать депозиты по ставке 20%.
Это оказало существенное влияние на II квартал 2022 года, а самое главное – на инерцию поведения собственников вторичного жилья. Если в начале 2022 года между ценой в рекламе и ценой фактической сделки был разрыв 4-5%, то к лету 2022 года разрыв между желанием собственника и возможностью покупателя в Москве составлял 15-20%, а в Сочи – до 30%.
Это привело к полной остановке рынка недвижимости. Основные денежные средства покупателей, не успевших реализовать свои желания, остались на депозитах.
22 июля 2022 года
Эту дату не отмечает ни один аналитик, хотя она для рынка недвижимости такая же значимая: ключевая ставка была снижена до 8%. Это значит, что для рынка «вторички» ипотечная ставка снижалась до 10-11%. Добавим к этому, что депозиты, размещенные на 3 и 6 месяцев, или уже раскрылись, или должны были раскрыться в конце августа 2022.
Рынок действительно ожил в августе 2022, и в сентябре в сети компаний Vysotsky Estate было зафиксировано большое количество сделок.
21 сентября 2022 года
Начало мобилизации практически обвалило рынок. Дисконт за октябрь-ноябрь «съел» весь рост цен I квартала 2022 года. Давайте посмотрим на рынок на примере самого дешевого района с московской пропиской – Некрасовки.
|
|
Средняя стоимость квартир в мкрн Некрасовка в 2022 году, млн руб.
|
|
Ср. площ.
|
янв. 22
|
февр. 22
|
мар. 22
|
апр. 22
|
мая 22
|
июн. 22
|
июл. 22
|
авг. 22
|
сент. 22
|
окт. 22
|
нояб. 22
|
дек. 22
|
|
19 кв.м.
|
5,2
|
5,4
|
5,6
|
5,7
|
5,8
|
5,6
|
5,5
|
5,5
|
5,6
|
5,4
|
5,3
|
5,1
|
|
40 кв.м
|
8,8
|
9,2
|
9,4
|
10,7
|
10,9
|
10,4
|
9,5
|
9,2
|
9,0
|
9,2
|
8,7
|
8,5
|
|
60 кв.м
|
12,6
|
12,9
|
13,3
|
13,6
|
14,0
|
13,5
|
13,3
|
13,2
|
13,2
|
13,0
|
12,9
|
12,7
|
|
75 кв.м
|
14,0
|
14,1
|
15,4
|
15,6
|
16,0
|
15,5
|
14,5
|
13,9
|
13,5
|
13,4
|
14,3
|
13,9
|
Фактически рост цен в I квартале 2022 был полностью нивелирован в IV квартале.
07 февраля 2023 года
Что мы видим на рынке сейчас? Массовую продажу объектов по доверенности. Владельцы готовы на дисконт в 10-15% от рыночной цены при условии продажи по доверенности, лишь бы не приезжать в Россию.
Ценовой перекос. Сегодня цена объектов в Новой Москве в новостройках ПИК соизмерима с ценой таких же квартир в районе Нагатино-Садовники, Северное Измайлово. Цена объектов «вторички» на северо-востоке сравнялась с ценой объектов на юго-западе, хотя изначально качество районов несоизмеримо ни по социальной и бытовой инфраструктуре, ни по спросу.
Такой ценовой перекос создает уникальные возможности для внимательных собственников, когда с небольшой доплатой можно значительно изменить свои жилищные условия.
Важно отметить, что в «игру» за внимание покупателя вступил значительный объем реновационных домов, где общая площадь сданных квартир составила 714,7 тысяч квадратных метров.
По нашим прогнозам, в 2023 году мы увидим незначительное снижение цен на современные дома комфорт- и бизнес-класса, которое может составить не более 10% за год. И значительное снижение цен на старый панельный фонд, особенно в тех районах, где будет вводится все больший объем реновационного фонда и новостроек.
Старый фонд снижается уже второй квартал темпами 2-3% в месяц.
Читайте также:
«Такого количества мошеннических предложений мы раньше не видели никогда»
По факту выросли в цене всего 2 проекта: рейтинг самых подорожавших новостроек за IV квартал 2022 года
Автор: эксперты компании Vysotsky Estate
Дата публикации 15 февраля 2023
