Новостройки бизнес-класса в Москве: новинки 2018 года не спасли от падения предложения

По данным компании «Метриум», в 2018 году предложение на первичном рынке бизнес-класса в Москве сократилось на 8%, в то время как средняя цена квадратного метра выросла на 2,3%. Всего по итогам года рынок пополнился 21 новым проектом.

В конце 2018 года на рынке новостроек бизнес-класса в реализации находилось 94 комплекса с общим объёмом предложения около 14 550 квартир (1,07 млн кв. м). За год продажи открылись в 21 проекте, при этом количество квартир сократилось на 8%, продаваемая площадь — на 3,5%.

В IV квартале 2018 года в продажу поступили 6 проектов, а также новые корпуса в 8 жилых комплексах.

Новые проекты 2018 года на рынке новостроек бизнес-класса

Источник: «Метриум»

* Ранее в ЖК «Пресня Сити» велась продажа исключительно апартаментов. В 3 кв. 2018 года началась продажа квартир.

** Ранее ЖК «Ривер Парк» был представлен только в массовом сегменте, новая очередь позиционируется в бизнес-классе

Эксперты «Метриум» отмечают, что в структуре предложения по административным округам лидирует САО: на него приходится пятая часть экспонируемых в столице лотов (20%, -3,4 п. п. в сравнении с концом 2017 года). Незначительно меньшая доля сосредоточена в СЗАО — 19% (+1,8 п. п.). Тройку лидеров замыкает ЗАО — 15,4% (+0,5 п. п.). Наименьший выбор квартир представлен в ЦАО и ВАО — 4,4% и 2% рынка (-0,1 п. п. и -2,5 п. п.) соответственно.

По состоянию на конец 2018 года на рынке первичного жилья бизнес-класса структура предложения по стадии строительства выглядела относительно равномерно. Почти треть квартир была сосредоточена в корпусах на стадии монтажа этажей (30,2%, -0,8 п. п.). На фоне выхода в реализацию новых проектов и корпусов существенно выросла доля начального этапа строительства — до 27,6% (+13,1 п. п.). Четверть объема предложения (25,3%) пришлась на лоты, экспонируемые в домах, в которых ведутся отделочные работы. Квартиры, предлагаемые в уже введенных в эксплуатацию зданиях, заняли 16,9% рынка (+2,7 п. п.).

В структуре предложения по типологии превалируют двухкомнатные квартиры — 41,7% (+5,5 п. п.). Фактически равные доли рынка составили однокомнатные и трёхкомнатные лоты — 25,2% (-4,2 п. п.) и 25% (-1,5 п. п.) соответственно. Заметно меньше экспонировалось многокомнатных лотов (6,4%; -0,3 п. п.). Студии заняли всего 2% (+0,5 п. п.).

По подсчетам аналитиков «Метриум», в конце 2018 года средняя цена в новостройках бизнес-класса составила 228 525 руб. за кв. м, что на 1,6% выше относительно III квартала 2018 года. В сравнении с 2017 годом показатель увеличился на 2,3%.

Квадратный метр вырос в цене практически во всех округах. Наибольшая корректировка произошла в ЮЗАО (+8,3% до 258 295 руб. за кв. м) и ЦАО (+8% до 243 900 руб. за кв. м). Юго-Западный округ сохранил лидирующую позицию. Центральный поднялся с четвертого места на второе. Тройку лидеров замыкает САО — 241 730 руб. за кв. м (+1,9%), который год назад был вторым.

Снижение показателя зафиксировано в двух округах: СЗАО (-3,3%) и ЮВАО (-9,4%), что было вызвано поступлением в реализацию большого объема нового предложения по стартовым ценам. Примечательно, что ЮВАО является единственным округом, в котором средняя цена в новостройках бизнес-класса находится на уровне ниже 200 000 руб. за кв. м (174 030 руб. за кв. м).

За год средний бюджет предложения сократился на 2,2%, составив к концу отчетного периода 16,8 млн руб. В разрезе типологий отмечена следующая динамика:

– студии – +3% (до 6,9 млн руб.);
– однокомнатные – -2,5% (до 10,4 млн руб.);
– двухкомнатные – -5% (до 15,3 млн руб.);
– трехкомнатные – -0,9% (до 22,5 млн руб.);
– многокомнатные – +1,6% (до 33 млн руб.).

Стоимость квартир бизнес-класса в зависимости от типологии

Источник: «Метриум»

Основные тенденции 2018 года

Активный спрос на фоне роста доли ипотечных сделок

«В 2018 году на первичном рынке жилья бизнес-класса отмечена беспрецедентно высокая покупательская активность, — комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. — Даже в период летних отпусков интерес к новостройкам со стороны покупателей не снижался. Основной причиной, как и в массовом сегменте, стало повышение доступности ипотеки. В 2018 году доля ипотечных сделок в бизнес-классе достигла 40%, что является очень высоким показателем для сегмента (в массовом сегменте — более 50%). Для сравнения, в 2017 году доля составляла 30%, в 2016 году — 27%. Данной тенденции способствовало два фактора: самые низкие за всю историю ипотечные ставки, а также выход в продажу новостроек по очень привлекательным для сегмента ценам. В совокупности это существенно повысило доступность квартир бизнес-класса, что привлекло на рынок новых покупателей и обеспечило высокие продажи как новым, так и уже зарекомендовавшим себя жилым комплексам».

Снижение объема предложения, несмотря на высокую динамику выхода новых проектов

«Динамика выхода новых проектов сохранилась на высоком уровне, — продолжает Мария Литинецкая. — Интересно, что при практически одинаковом количестве новых ЖК, в 2017 году объем предложения вырос почти в 1,5 раза, а в 2018 году снизился (22 ЖК — в 2017 г., 21 ЖК — в 2018 г.). Однако это сокращение было менее значительным, чем в массовом сегменте — на 8% по числу квартир и на 3,5% по продаваемой площади (в новостройках доступного ценового сегмента – 21,4% и 19,5% соответственно). В итоге к концу 2018 года на рынке новостроек бизнес-класса реализовывалось около 14 550 квартир».

Рост цен

«Ценовая динамика также оказалась менее значительной по сравнению с массовым сегментом: 2,3% против 7,5%, — говорит Мария Литинецкая. — При этом важно отметить, что и на одном, и на другом рынках цена по итогам года выросла. Но если в более маневренном массовом сегменте она показала максимальный по крайней мере за последнее пятилетие прирост и достигла своего пика, то в бизнес-классе еще не доросла до показателя 2016 года (к концу 2018 года она составила 228 525 руб. за кв. м)».

Увеличение доли предложения квартир с отделкой

«В конце 2018 года квартиры бизнес-класса без отделки заняли 78% рынка, тогда как в конце 2017 года на них приходилось 92%, — отмечает Мария Литинецкая. — Причем доли лотов с финишным ремонтом и отделкой white box сравнялись и составили по 11% (+7,5 п. п. и + 6,7 п. п. соответственно). В течение года предложение лотов с ремонтом пополнялось как за счет новых объектов (например, Aquatoria, «Ривер Парк», D1 и др.), так и за счет выхода в реализацию новых корпусов в уже реализуемых комплексах («Прайм Тайм», «Символ» и др.). Данная тенденция была отмечена еще в 2017 году, однако за отчетный период она заметно набрала обороты. Среди новых жилых комплексов отмечаются как объекты, в которых все квартиры предлагается передавать покупателям с финишной отделкой или отделкой white box, так и различные комбинации уровня отделки. В уже реализуемых проектах такой ход позволяет расширить продуктовую линейку».

Прогноз на 2019 год

«Также как и в массовом сегменте, на рынок новостроек бизнес-класса в 2019 году будет оказывать влияние совокупность различных факторов, — резюмирует Мария Литинецкая. — Наиболее значимый из них — законодательные изменения, вступающие в силу с 1 июля: переход на эскроу-счета и, как следствие, строительство преимущественно за счет проектного финансирования.  

Ввиду роста доли ипотеки в общем объеме сделок, рынок бизнес-класса не обойдет стороной и повышение ставок по кредитам. Уже в январе 2018 года в Сбербанке базовая ставка при приобретении квартиры в новостройке составила 10,8%. Существенного влияния на спрос в бизнес-классе в результате такого удорожания кредита не ожидается, однако при последующем росте процентных ставок возможно снижение количества сделок. Важно отметить и такие факторы, неизбежно влияющие на первичный рынок жилья, как снижение реальных доходов населения, ускорение инфляции, повышение ставки НДС, экономическая ситуация в целом.

Все вышеперечисленное будет оказывать разностороннее влияние на сегмент. Так, нововведения в законодательстве и рост себестоимости строительства могут привести к повышению цен на новостройки и снижению привлекательности данной сферы в качестве предпринимательской деятельности. При этом сложная экономическая ситуация будет способствовать сжиманию спроса и сдерживанию роста цен».

Читайте также

Предложение квартир массового сегмента в Москве сократилось на 21%

«Цены неминуемо будут расти»: блиц-опрос о том, что ждет рынок новостроек в 2019 году

Что будет с рынком новостроек в 2019 году: прогноз Новострой-М

«Если не все в России будут владеть жильем, экономика от этого не обрушится»