Аналитический центр Новострой-М подводит итоги 2018 года и рассказывает о том, что будет влиять на рынок строящегося жилья в Московском регионе в следующем году. В первом материале мы рассказываем о том, какие макроэкономические и отраслевые факторы будут иметь наибольшее значение.
Макроэкономические факторы:
1. Сокращение располагаемых доходов населения. В 3-летней перспективе это может повлечь за собой отказ от ипотеки в пользу дешевеющей аренды (уход покупателей на рынок аренды) и концентрацию спроса на объектах с определенными характеристиками (небольшой бюджет покупки, дешевая отделка, включенная в стоимость жилья, и т. д.). Также можно прогнозировать появление долгосрочных программ рассрочки на лучших, чем ипотека, условиях.
2. Структурная перестройка города Москвы с целью сохранения управляемости и поддержания социальной эффективности (формирование градостроительной целостности) — вследствие потери качества управления городом — переход к новой концепции управления, возможно, например, по модели Мехико.
3. Снижение эффективной ипотечной ставки (в случае, если это позволит монетарная политика Центробанка РФ) в 2-3 летней перспективе обеспечит поддержание количества заключаемых договоров, в дальнейшем приведет к насыщению спроса и сокращению числа сделок.
4. Усиление госучастия на рынке первичного жилья (программа реновации и прочие программы городских властей) в целом означает плановый и неплановый (непрогнозируемый) вывод на рынок значительного количества квартир во всех административных округах Московской агломерации. Присутствие государственных и аффилированных структур на рынке жилья. Ввод новых площадей, системный вывод с рынка значительного количества преимущественно малообеспеченных покупателей (различные программы «молодая семья», «очередники», «военные», «ветераны боевых действий» и т. д.)
5. Усиление госучастия на рынке первичного жилья (усиление госрегулирования в отрасли, ужесточение требований к проектам) окажет влияние на рынок в виде снижение доходности девелоперского бизнеса, сокращения административных рычагов и ухода с рынка компаний, не способных приспособиться к изменившимся правилам (новеллам в 214-ФЗ). В дальнейшем меры данного воздействия на рынок приведут к завершению формирования олигополистического рынка новостроек.
Изменение положений 214 ФЗ — основные последствия:
— резкое снижение числа игроков на рынке (несоответствие требованиям измененного закона);
— усиление зависимости от банков (переход на новую схему финансирования, возможность дополнительного кредитования);
— усиление влияния макроэкономических рисков на доходность проектов (форс-мажорное увеличение стоимости после утверждения объема привлеченных средств);
— рост числа сделок M&A (слияний и поглощений) среди девелоперских компаний;
— изменение модели финансирования проектов;
— изменение стратегии продаж.
6. Отмена ДДУ (переход на реализацию только готового жилья) приведет к увеличению стоимости готовой продукции (проекты, попавшие в действие нового закона), а также изменение условий предоставления ипотечных кредитов. Также можно прогнозировать некоторый прирост спроса на вторичном рынке.
Отраслевые факторы:
1. Укрупнение игроков строительного и девелоперского рынка даст застройщикам возможность выборочной или полной покупки портфеля проектов и земельных участков (ЗУ). Также приведет к усилению конкуренции, выдавливанию мелких, средних и нишевых игроков.
2. Дефицит качественных земельных участков под застройку (с документами и без «подводных камней») может привести снижению маржинальности новых перспективных проектов и ликвидации (вывод с рынка ЗУ) промзон и крупных незастроенных территорий.
3. Переход к «рынку покупателя» приведет к завершению процесса перехода при максимальной персонификации продаж на первичном рынке. Потребует использования новых технологий продаж, развитых на других рынках, а также развития (углубления и детализации) маркетинга потребностей, выделение узких целевых аудиторий.
4. Снижение инвестиционной привлекательности жилья в ближайшей перспективе может привести к сокращению числа покупателей–инвесторов.
5. Демографическая яма в половозрастной пирамиде Московской агломерации (в возрастной категории «Все, 0-20» количество рожденных в 3,5 раза ниже нормативных значений). Один из самых важных фундаментальных факторов, который прямо скажется на снижении спроса (может повлечь за собой физическое отсутствие потенциальных покупателей). В долгосрочной перспективе негативное влияние данного фактора еще больше проявится — будет происходить реальное старение массовых групп покупателей. За счет снижения ставок аренды влияние более молодых ЦА на структуру и объем спроса минимально (преимущественно участники рынка аренды).
6. Ориентация на ЦА с ярко выраженными потребительскими запросами. В целом влечет за собой слабый учет конкретных требований отдельных целевых аудиторий. В горизонте планирования 3-5 лет можно прогнозировать усиление следования требованиям различных ЦА, и также более глубокую направленность на определенные потребительские группы.
7. Увеличение числа «наследственных» квартир может привести к насыщению спроса (т.е. не будет мотива для покупки, так как уже есть квартира). В горизонте 3-5 лет обеспеченность квартирами от предыдущих поколений приобретет массовый характер, при том, что ставки аренды снижены до исторических минимумов.
8. Реализация квартир с использованием эскроу-счетов. В первую очередь, влияние изменений в законодательном регулировании позволит минимизировать строительные риски для покупателей. При этом в новых условиях застройщики получат возможность предоставлять меньшую скидку к ценам квартир на начальных этапах строительства относительно цен готовых квартир (средняя скидка снизится с 15-18% до 10%). Это позволит застройщикам компенсировать снижение рентабельности, возникающее вследствие увеличения себестоимости.
9. Прогноз по возможным условиям предоставления проектного финансирования для девелоперов: отчисления в ФОР и ССВ — порядка 1%; размер OPEX — 0,5-1%; CoR (cost of risk) — 1,5-2%, ROA (return on assets) — 1,5-2%. Финальная эффективная ставка по кредиту может составить порядка 4,5-6%.
Читайте также
4 крупнейшие сделки с участием застройщиков в Москве в 2018 году
«Если вы хотите заработать, то есть гораздо более надежные и доходные способы, чем недвижимость»
Лидеры роста: новостройки Московского региона, которые подорожали в 2018 году больше всего
Дата публикации 24 декабря 2018
