Купить квартиру в новостройке, которая в будущем гарантированно принесет хорошую прибыль – задача не из легких. Чтобы помочь читателям минимизировать риски и выбрать правильный проект, Новострой-М публикует исследование Петра Монича, автора телеграм-канала «Недвижимость инсайды», о столичных жилых комплексах, которые подходят и не подходят для выгодного вложения средств.
Что такое инвест-проект в недвижимости?
Проект можно считать инвестиционно привлекательным, если его норма доходности превышает 10% годовых. Каждый решает непосредственно сам, какой уровень доходности ему необходим, лучшие проекты по доходности могут превысить значение 20% годовых.
- Проекты крупных застройщиков из ТОП-3: ГК ПИК, ГК «Самолёт» редко являются инвестиционными, так как чаще всего это проекты комплексного освоения со значительными объемами, плюс уровень стартовых цен для конечных потребителей;
- Небольшой проект в большом котле спроса – настоящий успех как для девелопера, так и инвестора. Большими котлами спроса на данный момент являются районы, которые начали «расселяться» – Митино, Ясенево, Бутово, Марьино. Также могут быть инвестиционно привлекательными точечные проекты в пределах или около ТТК;
- Большие проекты не подходят для инвестирования, так как начинается «каннибализм объемов», и вероятность продать дороже квартиру, чем это сделает застройщик в n-ой очереди проекта, стремится к 0. Сдавать квартиру в проекте более чем на 100 тыс. кв. м также сложно, потому что будет сформирована высококонкурентная среда в рамках жилого комплекса.
Составляющие успеха инвестирования
Возможности:
– S проекта – менее 50 тыс. кв. м
– Метро в пешей доступности
– Отложенный спрос
– Большой котел спроса
Риски:
– S проекта – более 70 тыс. кв. м
– Нет метро/жд
– Значительное конкурентное окружение в локации
– Малоизвестный застройщик, девелопер одного проекта
– Договоры бронирования
Выданные разрешения на строительство в московском регионе
Реновация / государственные структуры:
– В 2019 году 39% разрешений на строительство получил московский фонд реновации. Суммарно за время реновации фонд получил 120 РнС. И это без учета проектов, где часть объемов будет передана переселенцам по реновации;
– КП «УГС» («Управление гражданского строительства») получил в 2019 году 24 РнС;
– РнС по реновации – точечная застройка в жилых районах Москвы, если квартиры будут выходить в рынок, то это будет инвестиционный вариант. Однако уже сейчас стоимость кв. метра в пятиэтажках «под реновацию» выросла более чем на 10%;
– Усиливается государственное влияние на рынок Москвы. В перспективном вводе город увеличит свою долю с 10% до 40%.
Девелоперы:
– После пика в июне 2018 года девелоперы получали РнС редко, сделали это ГК ПИК, «Донстрой», «Крост», Tekta Group, «РГ-Девелопмент», Ingrad, А101, Авеста, Level Group, ГК Пионер, Seven Suns Development, ГК «Гранель», МИЦ, «Эталон», «Самолет»;
– В Московской области за 2019 год больше всего разрешений на строительство получили ГК «Гранель» и МИЦ;
– В 2020 в Москве было выдано 31 РнС, в области – 9 РнС;
– Новые РнС марта: ПИК для «Середневского леса», Coldy – Kazakov loft, Флэт и Ко для проекта «Даев, 29».
Перспективные проекты: наиболее удачные варианты для инвестирования
Открытое ш., 14 – проект 3S Group «Талисман на Рокоссовского», выход – весна 2020, возможные цены старта – 160 тыс. руб./кв. м;
Электролитный пр-д, 7 – проект Ingrad, выход – весна 2020, возможные цены старта 190-200 тыс. руб./кв. м. Рекомендуется для инвестирования: небольшой объем, отложенный спрос, отличная транспортная доступность;
Нижегородская ул., 74 – выход – лето-осень 2020, старт – 170 тыс. руб./кв. м. рекомендуется к рассмотрению. Получили РнС. Glorax Development продала проект «Патек Групп».
Перспективные проекты, которые можно рассмотреть для инвестирования
Винницкая ул., 8 – проект «Центр-Инвест», выход – зима-весна 2020, старт – 190-200 тыс. руб./кв. м;
Волгоградский пр-т, 32 – апартаменты, проект ГК «Гранель», выход – весна 2021, возможные цены старта – 150-160 тыс. руб./кв. м. Развивающаяся локация, большой котел спроса;
Малая Почтовая ул., 12 – проект ГК «Гранель», выход – лето-осень 2020, возможные цены на старте – 220-230 тыс. руб./кв. м. Отложенный спрос;
Матросская Тишина ул., 1А – проект Stone Hedge, выход – лето-осень 2021, старт – 210-220 тыс. руб./кв. м;
Причальный пр-д, 8 – проект Level Group, выход – осень-зима 2020. Возможные цены старта – 200-210 руб./кв. м;
Обручева ул., 23 – проект Tekta Group. Возможные цены старта – более 200 тыс. руб./кв. м;
Андропова, ул., 9 – проект Dream Towers. Возможные цены старта – 180-190 тыс. руб/кв. м;
Часовая ул., 28 – проект ПИК, выход – лето 2020, старт – 200-210 тыс. руб./кв. м;
Пресненский Вал, 27 – проект ПИК, выход – лето-осень 2020, возможные цены старта – 210-220 тыс. руб./кв. м. «Часовая 28» и «Пресненский 27» будут проектами с панельным фасадом, что ставит под сомнение их позиционирование как бизнес-проектов, хотя локации располагают к реализации бизнес-класса. Несоответствие продукта локации может повлиять на привлекательность проекта, однако рекомендуем рассмотреть проекты. Кейс проекта «Пресненский вал, 14» доказыает, что «центральность» проекта может закрыть невысокую продуктовую составляющую;
40 лет Октября ул., 7 – выход – лето-осень 2020. Возможные цены старта – 150-160 тыс. руб./кв.м;
ТПУ Верхние Лихоборы – проект «Восток девелопмент», выход – лето-осень 2020, возможные цены старта – 170 тыс. руб./кв. м. Рекомендуется к инвестированию, если цена старта будет ниже – на уровне 160-170 тыс. руб./кв. м.;
ТПУ Мичуринский Проспект – проект китайского девелопера, выход – весна 2021, старт – 190 тыс. руб./кв. м;
ТПУ Электрозаводская – выход – осень 2020, возможные цены на старте – 190 тыс. руб./кв. м.
Премиальные перспективные проекты
Level Group:
– Садовническая наб., 62. Выход – лето-осень 2020;
– Большой Саввинский пер., 9. Выход – зима 2020;
– Саввинская наб., 27. Выход – весна-лето 2021.
Sminex:
– Слободской пер., 6. Выход – весна-лето 2021;
– Большой Толмачевский пер., 5. Выход – весна 2021.
Другие:
– Китайгородский пр-д, 9/5 – проект «Betskoy» от Vanke Group, выход – зима-весна 2021;
– Кутузовский пр-т, 12/1 – проект Capital Group, выход – весна 2020;
– Славянская пл., 2/5/4 – проект Hutton, выход – зима 2020;
– Калошин пер., 6 – проект «БЭЛ Девелопмент», выход – весна-лето 2020;
– Соймоновский пр-д, 7 – проект «Главстрой», выход – весна-лето 2020;
– 1-й Тружеников пер., 12-14 – проект Coldy, выход – весна-лето 2021;
– Трехпудный пер., 9 к.1 – проект редевелопмента типографии Левенсона в Трехпудном переулке, выход – лето 2020;
– Олсуфьевский пер., 10 – есть архитектурный проект от Kleinewelt Architekten, выход – лето-осень 2020.
Читайте также
Купить квартиру выгодно: старты продаж в новостройках Москвы и Московской области в марте
Новостройка влетает в копеечку: на квартиру в «старой» Москве придется копить почти 8 лет
Автор: Петр Монич
Мнение редакции может не совпадать с мнением автора
Дата публикации 14 апреля 2020
