За последние двое суток рынок недвижимости вновь оказался в зоне турбулентности: люди в панике стараются вложить сбережения, акции публичных девелоперских компаний обвалились, а банки начали повышать ставки, не дожидаясь решений ЦБ. Чем все это обернется для потребителей и игроков рынка, Новострой-М решил узнать у представителей бизнеса.
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»:
Прямого влияния макроэкономики на российский рынок недвижимости пока не наблюдается. Спрос достаточно активен; по крайней мере он выше, чем прогнозировалось летом на момент изменения условий льготной ипотеки. Повышение цен в проектах плановое, массовых спекулятивных действий нет. Практика приостановки продаж (стоп-прайс) среди наших партнёров-застройщиков пока не вводилась во второй половине февраля.
Некоторая нервозность среди покупателей действительно отмечается: люди торопятся закрыть сделки, находящиеся на стадии переговоров, бронирования и так далее. Особый интерес заметен к сданным объектам, а также находящимся на максимально высокой стадии готовности – клиенты уверены, что с ценами на уже построенное жильё ничего серьёзного произойти не может, так как на них не повлияет возможное подорожание стройматериалов и другие факторы роста себестоимости. Это странное суеверие, так как цена лота зафиксирована в ДДУ на момент подписания, и даже для новостроек на старте продаж она уже не может измениться в процессе строительства.
Алексей Лухтан, директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development:
Сейчас мы наблюдаем высокий рост заинтересованности первичной недвижимостью среди потенциальных покупателей (наблюдаем высокую долю звонков и визитов в офис продаж). Приведет ли это к сделкам, покажет время. На мой взгляд, спрос на ликвидные и в первую очередь качественные проекты будет только расти. Если вспомнить все кризисные и нестандартные времена, то люди всегда стремились вкладывать деньги в рынок недвижимости. Именно недвижимость, по сравнению с теми же фондовыми и валютными рынками, всегда являлась надежным активом, который не только сохраняет, но и приумножает капитал. Думаю, эта ситуация не исключение. Что касается роста цен, то здесь все зависит от спроса, а как известно, чем выше спрос, тем стремительнее растут цены.
Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE)
В целом ситуация на рынке недвижимости московского региона стабильная. Мы не наблюдаем значительных колебаний активности покупателей. Пока что участники рынка занимают выжидательную позицию и хотят понять, как будет развиваться ситуация в международной политике и экономике. Сделки в процессе продолжаются: ни покупателям, ни продавцам (на вторичном и первичном рынках) сейчас резко разрывать их невыгодно, так как никто не может дать гарантии, что через неделю условия соглашений будут такими же удобными, как сейчас. Соответственно значимых колебаний цен и вообще «эмоциональных» всплесков с точки зрения стоимости жилья или его объема предложения мы также не фиксируем.
В ближайшее время мы ожидаем рост числа сделок со стороны покупателей с одобренной ипотекой, так как банки резко подняли ставки по кредитам. Соответственно, заемщики будут стремиться как можно быстрее найти подходящую квартиру и приобрести её, пока старое банковское предложение с умеренными ставками в силе. Помимо этого, мы можем увидеть всплеск инвестиционного спроса. Компания «Метриум» работает на рынке недвижимости московского региона 10 лет, и за эти годы наша команда фиксировала увеличение активности покупателей после девальвации рубля и введения санкций (в 2014 и в последующие годы). Конечно, в нынешних условиях, когда цены заметно возросли за последние два года, возможно, мы уже не увидим такого массового ажиотажа, как в 2014 году, но в отдельных проектах спрос будет высокий и в целом на рынке прибавится число клиентов с инвестиционным мотивом.
Все застройщики будут регулировать ценовую политику, отталкиваясь от двух тенденций: активность покупателей и себестоимость строительства. Конечно, спекулятивное увеличение цен в текущих условиях возможно, но оно будет сильно ограниченным. Что касается второго фактора, то увеличение затрат на строительные работы уже стало главной причиной роста цен в прошлом году. Причины для его продолжения сохраняются и сейчас: увеличиваются цены на сырьевые товары. Более того, девальвация рубля и санкции против финансового сектора приведут к ускорению инфляции и затруднению получения кредитов. Проектное финансирование может стать дорогим, и застройщикам придется переносить значительные издержки на обслуживание кредитов в конечную цену «квадрата». Факторы снижения цен, конечно, тоже есть, но решение о скидках и ценовой коррекции каждый застройщик будет принимать в соответствии с собственной маржинальностью.
Сейчас основные риски создают негативные последствия санкций в банковском секторе. От 50% до 70% всех сделок на рынке новостроек проходят с привлечением ипотечных кредитов. Цены на жилье за последние два года резко возросли, и уже во втором полугодии 2021 года наблюдалось замедление активности покупателей при ставках 8-10% годовых. Теперь же ставки 12-17% годовых могут парализовать ипотечный рынок, особенно в массовом сегменте новостроек. Поэтому в таких условиях властям необходимо ввести субсидирования ипотечных ставок, а также расширить действующие льготные программы, причем как можно скорее.
Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала Prime Park):
Мы видим некоторое увеличение активности покупателей. Спрос несколько выше обычного уровня. Полагаю, это связано с попыткой сограждан сохранить средства в условиях резкого роста валютных курсов и ожидаемой волны инфляции. Мы работаем в премиальном сегменте рынка, где инвесторов довольно много. Помимо этого, часть клиентской аудитории высокобюджетных новостроек получила незапланированный доход от повышения стоимости иностранных валют, который теперь конвертируется в приобретение жилья. А оно, в свою очередь, является надежным защитным активом во времена нестабильности.
Одновременно с этим некоторые банки уже повысили ставки по ипотеке до 15%, что негативно может сказаться на рынке на период действия таких условий. Даже в премиальных проектах застройки доля привлекающих ипотечный кредит клиентов может достигать 30%, а в более доступных ценовых сегментах доля таких покупателей еще выше.
Цены на квартиры мы планируем повышать в штатном режиме по мере «вымывания» предложения. Сейчас большого смысла во взвинчивании цен нет, так как пока не ясна ситуация со спросом. Несмотря на некоторый рост активности, трудно прогнозировать долгосрочную динамику числа сделок. Мы полагаем, что в нашем премиальном сегменте нас ждет некоторый всплеск числа сделок, в основном с инвесторами, а затем ситуация стабилизируется.
Возможно, правительство снова примет решение субсидировать ипотеку для поддержки строительной отрасли и людей, желающих улучшить жилищные условия. Другого механизма сокращения ипотечных ставок пока нет. Во всяком случае для внедрения более сложных механизмов поддержки банков понадобится время. Что касается клиентов, то я бы посоветовал рассматривать для покупки квартиры в жилых комплексах, которые либо уже введены в эксплуатацию, либо находятся на высокой стадии строительной готовности.
Владимир Щекин, совладелец Группы «Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District):
В целом в период любых геополитических и экономических сложностей наученные предыдущими кризисами люди стараются вложить имеющиеся средства в надежный и понятный актив, которым, безусловно, является недвижимость. Это касается как профессиональных инвесторов, так и обычных граждан, которые стремятся сохранить обесценивающиеся из-за ослабления рубля накопления.
Если говорить про реализуемый нашей компанией жилой культурно-образовательный кластер Russian Design District, то пока спрос на квартиры в нем остается на стабильном уровне, без колебаний в большую или меньшую стороны. Думаю, определенные выводы можно будет сделать примерно через 5-7 дней.
Пока пересмотра цен в нашем проекте не планируется.
Любая неопределенность – это не только период угроз, но и время возможностей. Поэтому в выигрыше останутся те девелоперы, кто сумеет быстрее всего подстроиться под изменившиеся условия и воспользоваться моментом, выведя на рынок новые продукты, соответствующие изменившимся запросам.
Одним из таких трендов, на мой взгляд, выступает смещение направления спроса в сторону ТиНАО. В условиях, когда покупательская способность, вероятнее всего, снизится, востребованными станут те проекты, которые сочетают в себе доступную стоимость и развитую инфраструктуру.
При одобренной ипотеке и наличии финансовой возможности обслуживать кредит лучше не затягивать с выходом на сделку. Вряд ли как минимум в ближайшие полгода стоимость квартир значительно снизится, а ипотека вернется к показателям 2020 года. Поэтому не стоит откладывать приобретение недвижимости.
Вера Стефан, коммерческий директор девелопера ASTERUS:
Общественно-политическая ситуация этой недели значительно повлияла на рынок недвижимости. Покупатель занял выжидательную позицию, что сказывается на стабильности продаж: мы не наблюдаем повышенного спроса, и, соответственно, не планируем внештатного повышения цен. На данный момент в нашем графике только плановое повышение стоимости квартир с 1 марта.
Все договоры на строительство и поставку материалов и оборудования ASTERUS – в рублях. Например, при заключении контракта на строительство второй фазы жилья мы сохранили качество материалов и технических решений при сокращении валютосодержащих позиций для минимизации риска при росте курса и возможных непоставках. Валютная составляющая второй фазы строительства жилого района ALIA составляет менее 10% – это несущественный процент во всем объеме строительства (в основном МАФы и комплектующие крупного инженерного оборудования, где мы сможем сохранить все проектные решения).
В рамках нашего контракта генподряда учтены все виды обеспечения: это банковская гарантия, гарантия исполнения, корпоративная гарантия – что защищает нас, как девелопера, и наших клиентов.
Читайте также:
«Это игры не для всех»: 10 самых подорожавших новостроек Москвы по итогам IV квартала 2021 года
Тенденции-2022: как год начнешь, так его и проведешь?
Дата публикации 25 февраля 2022
