Не сразу все устроилось: какой путь прошла Новая Москва за 5 лет

1 июля 2017 года исполняется пять лет со дня присоединения к Москве новых территорий. Novostroy-M.ru рассказывает, что изменилось с тех пор, как границы города расширились в два раза, сколько жилья и инфраструктуры построено, какие проблемы существуют сейчас и как дальше будут развиваться городские территории за МКАД.

Что нового в Новой Москве?

Пожалуй, главное кардинальное изменение за пять лет на территории Новой Москвы – это появление нового качественного жилья комфорт-класса, которое ранее было доступно разве что жителям внутри МКАД, рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». Однако есть еще множество нерешенных проблем. Это и открытие новых станций метро, и создание рабочих мест, и строительство новых коммерческих и социальных объектов. Пока Новая Москва больше напоминает подмосковный город.

Но пять лет – небольшой срок, чтобы низкоурбанизированную территорию превратить в полноценный округ Москвы. Власти уже сделали многое, но еще большая работа предстоит впереди. Развитие Новой Москвы – «дело чести» для наших чиновников. Они прилагают максимальные усилия и берут под личный контроль проекты присоединенных территорий, будь то строительство станции метро или школы. С таким подходом с каждым годом Новая Москва будет становиться все более интересной и востребованной среди покупателей.

Темпы строительства в ТиНАО планомерно увеличивались с момента присоединения территорий, отмечает Мария Литинецкая. Однако в 2016 году объемы ввода жилья уменьшились, что стало закономерным «охлаждением» рынка и возвратом строительной активности к нормальному среднему уровню.

Объем ввода жилья в Новой Москве

Источник: «Метриум Групп»

За пять лет была проделана гигантская работа по преобразованию Новой Москвы в полноценный округ столицы, считает Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки». С каждым годом объемы строительства продолжают увеличиваться, и комплексы присоединенных территорий делают все больший вклад в «копилку» жилого фонда столицы. В частности, по итогам 2012 года в Новой Москве было введено 430 тыс. кв. м жилья, что составило 14% от всех сданных жилых квадратных метров столицы. В 2013 году ТиНАО увеличил свою долю до 38%, в 2014 году – до 48%, в 2015 и 2016 гг. – до 51%. В абсолютных цифрах в прошлом году в Новой Москве было введено 1,7 млн кв. м жилья из 3,36 млн кв. м во всей столице.

Девелоперская активность на территории Новой Москвы является довольно высокой: покупатели квартир могут рассмотреть достаточно большое количество проектов, причем многие из них реализуются в формате крупномасштабной застройки - в едином архитектурном стиле и со всеми объектами социальной инфраструктуры, отмечает руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость» Юлия Иванова. Например, жилой комплекс «Новое Бутово», который находится в шаговой доступности от станции метро «Бунинская аллея», состоит из 15 жилых корпусов: 80% из них возведено, идет строительство 14-го и 15 корпусов, 11 корпус находится на завершающем этапе. Согласно официальным данным, за 5 лет было введено 8 млн кв. м жилья, причем строительный потенциал территорий Новой Москвы оценивается очень высоко – 100 млн кв. м жилой и коммерческой недвижимости к 2035 году.

На протяжении следующих нескольких лет для Новой Москвы объекты жилой недвижимости останутся драйверами развития территории, считает Дмитрий Цветов, руководитель управления аналитики и оценки ГК «А101». Это обусловлено не только адекватной ценовой политикой, московской пропиской, но и формируемой концептуально новой городской тканью, которая подкрепляется и строительством транспортной инфраструктуры. В 2016 году треть сделок Москвы приходилось на Новую Москву, при этом 50% продаж - в проектах комфорт-класса. Ключевыми проектами по признанию экспертов рынка, стали ЖК «Испанские кварталы» (самый покупаемый по итогам 2016 года жилой комплекс в Новой Москве) и ЖК «Скандинавия», а также «Саларьево парк».

Как развивалась инфраструктура?

Главное инфраструктурное изменение, произошедшее в Новой Москве, это открытие двух станций «подземки» – «Румянцево» и «Саларьево», что в разы улучшило транспортную доступность присоединенных территорий и повысило ликвидность прилежащих проектов, считает Мария Литинецкая. Не зря новостройки с лучшими продажами в Новой Москве находятся в пешей доступности от метро. Помимо развития метро внимание уделяется и транспортным «артериям» города. Идет строительство трассы Солнцево-Бутово-Видное, которая станет дублером МКАД. Кроме того, активно велась реконструкция старых трасс. В июне 2017 года открылся участок от МКАД до Сосенок Калужского шоссе.

Сократить маятниковую миграцию помогло строительство бизнес-парка «Румянцево», делового центра «Высота» в поселении Сосенское и многофункционального общественно-делового комплекса с гостиницей в поселении Московский. Пополнился и список торговой инфраструктуры. Например, в прошлом году был сдан торговый центр «Бутово Молл», еще один торговый комплекс открылся в поселении Московский. Причем в нем не только оборудованы торговые площади, но и работает спортивно-оздоровительный комплекс.

Главный инфраструктурный прорыв Новой Москвы – открытие новых станций метро, соглашается Александр Зубец. В этом году также завершится первый этап реконструкции Калужского шоссе. Однако в перспективе предстоит еще большая и серьезная работа. К сожалению, пока весь упор градостроителей делается именно на социальную и транспортную составляющую, а про развитие коммерческой забывают. В результате одной из наименее решенных проблем остается вопрос маятниковой миграции: количество рабочих мест явно меньше, чем число жителей Новой Москвы. Численность населения ТиНАО – 326,4 тыс. человек. Рабочих мест создано в два раза меньше – 185 тысяч. Необходимо развивать новые территории комплексно, создавая вакансии для тех, кто решил переехать за МКАД в Новую Москву.

Конечно, власти делают все возможное, чтобы Новая Москва стала полноценным столичным районом, отмечает спикер. Однако помимо развития транспортной системы не менее важно грамотное проектирование новых проектов без территориального смещения в ту или иную сторону. Необходимо, чтобы новые жилые комплексы строились в районах с рабочими местами, торговыми и развлекательными объектами. Пока же все происходит с точностью до наоборот. Сопутствующая инфраструктура подтягивается уже после заселения, причем зачастую с огромным опозданием.

Одновременно за последний год изменились и предпочтения клиентов. В условиях широкого выбора покупатели обращают теперь внимание не только на стоимость, но и инфраструктуру, рассказывает эксперт. Условно говоря, если еще 2-3 года назад ради низкой стоимости жилья они готовы были мириться с некоторыми недостатками проектов – их расположением, отсутствием развитой инфраструктуры в первых очередях строительства, то сегодня подобный подход к выбору квартиры не актуален. В старых границах Москвы экспонируется рекордное число объектов, что стало причиной снижения стоимости – приобрести жилье можно от 2,6 млн рублей. В результате многие покупатели сделали выбор в пользу «старой» Москвы. Только концептуально продуманные проекты Новой Москвы пользуются спросом. Если девелопер продолжает гнаться за прибылью, забывая о создании в первую очередь комфортной среды, то его объект оказывается невостребованным.

Развитие социальной инфраструктуры и дорожно-транспортной сети идет медленнее, чем жилое строительство, однако улучшения невозможно не заметить, считает Юлия Иванова. На территории Новой Москвы открыты станции метро, что позволило разгрузить станцию метро «Юго-Западная» Сокольнической линии метро и снизить количество заторов на ближайших дорогах. Идет строительство ветки метро, которая продлится до района вблизи деревни Рассказовка, также появится «подземка» в Коммунарке. Нужно отметить, что больше всего жители Новой Москвы заинтересованы в развитии линий метро - для пешеходов это лучший вариант добраться до столицы и ее районов. Среди мероприятий, позволяющих улучшить транспортную ситуацию на дорогах, отметим ввод центральной дороги в Коммунарке с выходом на Бутово. Также построена дорога, соединившая деревни Мамыри и Саларьево (как альтернатива объездного пути через Киевское шоссе).

Что касается социальной инфраструктуры, то ситуация также меняется в лучшую сторону: территории новых проектов предусматривают весь спектр необходимых объектов (школы, детские сады, медицинские центры), отмечает спикер. Также инфраструктура создается за счет государственных средств. По данным из открытых источников, в Новомосковском округе к 2025 году под социальную инфраструктуру будет отдано 10,6 млн кв. м.

Как отчитываются официальные лица, по плану развития дорожной сети Новой Москвы уже построили почти 27 км автодорог, рассказывает Сергей Первиков, генеральный директор компании Prisma Group. В настоящее время в строительстве находится еще порядка 62 км, из них в текущем году введут больше 30 км. Планы развития метрополитена на присоединенных территориях амбициозны: до 2035 года хотят ввести 33 станции метро.

Застройщики и девелоперы в Новой Москве осознают взаимозависимость жилой и социальной инфраструктуры, поэтому стараются покрывать все потребности населения в детских садах, в школах, рассказывает Дмитрий Цветов, руководитель управления аналитики и оценки ГК «А101». Детские сады и школы ГК «А101» возводит опережающими темпами и, фактически, демонстрирует самый большой объем строительства объектов социальной инфраструктуры в Новой Москве. В 2017 году компания планирует передать городу два детских сада (уже построенных) и школу на 1775 детей - она станет самой большой не только на присоединенных территориях, но и во всей Москве.

Есть ли спрос на Новую Москву?

Наибольший рост цен на первичном рынке Новой Москвы был отмечен в 2014 году (+24,9%), рассказывает Мария Литинецкая. Подобная динамика связана с изменением структуры предложения – вышел проект ЖК «Рассказово» со средней стоимостью квадратного метра в 140 тыс. рублей, тогда как в среднем по рынку цена была равна 83,9 тыс. рублей. В 2015-2016 гг. в Новой Москве наблюдалась практически абсолютная ценовая стабильность. Средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке присоединенных территорий по итогам 2015 года составила 105 650 рублей, увеличившись к 2014 году на 0,8%, по итогам 2016 года – 104 970 рублей (упала на 0,6%). Однако причины ценовой стагнации в 2015 и 2016 годах отличаются. В 2015 году большинство застройщиков почти не пересматривали цены, опасаясь оттока покупательской активности в старые границы Москвы. В 2016 году девелоперы Новой Москвы вели более активное повышение цен. Однако данный рост нивелировался выходом новых проектов и очередей с меньшим бюджетом покупки. В результате стоимость почти не изменилась.

Динамика средней стоимости кв. м на первичном рынке Новой Москвы

Источник: «Метриум Групп»

На протяжении последних лет количество зарегистрированных ДДУ на территории Новой Москвы продолжает увеличиваться. В 2014 году зафиксирован рост на 115%, в 2015 году – на 32%, в 2016 году – на 106%. Причем по итогам 1 кв. 2017 года было заключено на 57% ДДУ больше, чем в 1 кв. 2016 года, отмечает Мария Литинецкая. Таким образом, несмотря на тенденцию смещения покупательской активности в старые границы столицы, спрос на новостройки Новой Москвы сохраняется. ТиНАО успешно конкурирует с такими городами, как Видное, Одинцово, Подольск. Кроме того, присоединенные территории активно оттягивают на себя спрос с ЮЗАО, где люди продают квартиры и покупают взамен более просторные уже в Новой Москве. Среди покупателей новостроек в ТиНАО присутствуют в первую очередь семейные люди с детьми (около 30%), жители ЮЗАО (26%), жители подмосковных городов (19%), региональные клиенты (16%), инвесторы (9%).

Динамика роста количества ДДУ в Новой Москве

Источник: «Метриум Групп»

За пять лет спрос на жилье в Новой Москве увеличился в разы. У множества людей появилась возможность получить московскую регистрацию, купив жилье по подмосковным ценам, отмечает Александр Зубец. Конечно, за 2016 год ситуация несколько изменилась: из-за снижения стоимости в старых границах Москвы часть покупателей переориентировались на проекты внутри МКАД. Поэтому многие девелоперы Новой Москвы с концептуально непродуманными жилыми комплексами по завышенным ценам вынуждены делать дисконт, чтобы привлечь покупателя.

В абсолютных цифрах спрос в новостройках Новой Москвы можно выразить в количестве сделок в месяц – около 40 ДДУ в целом по ТиНАО. Однако это усредненные показатели, считает эксперт. В успешных проектах, в том числе и районе Новые Ватутинки, продают каждый месяц более 100 квартир, что даже выше, чем во многих проектах «старой» Москвы. В целом по общей структуре спроса московского региона на Новой Москву приходится 11% ДДУ, на столицу в старых границах – 21% ДДУ, на Подмосковье – 68% ДДУ. Стоит также отметить, что на сегодняшний день новостройки присоединенных территорий выигрывают по бюджету покупки у проектов «старой» Москвы, причем расположенных и за пределами МКАД. Средняя стоимость квартиры в Новой Москве – 5,2 млн рублей, в «старой» Москве, но за МКАД – 6,5 млн рублей.

Наибольшим спросом среди покупателей пользуются проекты вблизи МКАД, станций метро («Саларьево» и «Румянцево», а также «Бунинская аллея» для проектов, расположенных вблизи района Южное Бутово), а также строящейся линии метро, в рамках которой ряд станций будет открыт в 2018 году, отмечает Юлия Иванова. 

Что будет строиться?

На сегодняшний день анонсирован перспективный выход 7-8 новостроек, причем преимущественно в НАО, рассказывает Мария Литинецкая. Для сравнения: в 2016 году рынок Новой Москвы пополнился 8 проектами, в 2015 году – 7 проектами. Таким образом, выход новых проектов в ТиНАО остается на уровне прошлых лет. На присоединенных территориях сегодня работают порядка 30 девелоперов. Лидер по объему строительства – ГК «Абсолют», который реализует два крупнейших проекта Новой Москвы – «Переделкино Ближнее» и «Первый Московский» (общая площадь новостроек – 2,6 млн кв.м). В пятерку лидеров также входят девелоперы ГК ПИК, ГК «А101», «Инвесттраст», «Гранель».

Объем предложения Новой Москвы

Источник: «Метриум Групп»

Сегодня на территории Новой Москвы строится 40 жилых комплексов, отмечает Александр Зубец. В пятерку крупнейших проектов Новой Москвы входят район Новые Ватутинки, жилые комплексы «Переделкино Ближнее», «Первый Московский», «Бунинские луга». Основная девелоперская активность сосредоточена на площадках в пешей доступности от уже существующих или строящихся станций метро. Известно, что в перспективе планируется выход примерно семи новых проектов.

Есть ли будущее у Новой Москвы?

По оценкам «Метриум Групп», несмотря на рост спроса, девелоперы Новой Москвы продолжат ощущать на себе давление со стороны старомосковских новостроек, считает Мария Литинецкая. Причина – в сокращении разницы между бюджетами предложения. Так, минимальная стоимость квартир в Новой Москве – 1,73 млн рублей, в старых границах столицы – 2,6 млн рублей. Логично, что при такой минимальной разнице покупатели предпочитают проекты ближе к центру города.

Поэтому по итогам 2017 года стоит ждать минимальную положительную динамику по средней цене квадратного метра (в пределах 1-2% относительно 2016 года). Об этом свидетельствует и тот факт, что в Новой Москве, в отличие от «старой», девелоперы предоставляют покупателям более «скромные» скидки. По итогам 1 кв. 2017 года дисконт предлагается в 80% проектов Новой Москвы, средний размер скидки составил 4%. Для сравнения – в старых границах столицы скидки предлагались в 96% новостроек массового сегмента (в среднем – на уровне 6%), отмечает эксперт. В то же время усиление локальной конкуренции будет сдерживать цены.

Буквально на днях стало известно, где расположатся новые станции метро двух линий, которые планируется построить до 2035 года, и это простимулирует девелоперов к развитию новых площадок. Поэтому новомосковские застройщики, с одной стороны, вынуждены будут конкурировать с девелоперами «старой» Москвы, многие из которых сейчас демпингуют, с другой стороны, вести борьбу за клиента на локальном уровне. Очевидно, что в таких непростых условиях стоит ждать консолидации рынка и, возможно, создания новых тандемов застройщиков для дальнейшего ведения бизнеса.

Несмотря на снижение бюджета покупки в старых границах Москвы, новостройки присоединенных территорий не теряют своей актуальности, считает Александр Зубец. Более того, среди основных тенденций последнего года на рынке Новой Москвы эксперт отмечает увеличение доли покупателей, переезжающих из старых границ Москвы. Причем данная тенденция стала набирать обороты с конца 2015 года и продолжается по сей день. Интересно, что клиенты объясняют свой выбор тем, что, в отличие от «старой» Москвы, на присоединенных территориях можно выбрать жилье с уже готовой инфраструктурой и самое главное – не на месте бывших промзон. К тому же за те деньги, которые придется заплатить в «старой» Москве, в ТиНАО можно купить более просторное жилье. Так, средняя стоимость однокомнатной квартиры по итогам 1 кв. 2017 года составила в Новой Москве 4,01 млн рублей, в «старой» – 6,23 млн. Разница – более чем в полтора раза.

Несмотря на снижение минимального порога входа в проекты «старой» Москвы, покупатели по-прежнему активно рассматривают для жизни присоединенные к столице территории. Новая Москва вне конкуренции и по сравнению с Подмосковьем, в первую очередь – из-за наличия московской прописки, которая дает столичные льготы: повышенная пенсия, сниженные тарифы на коммунальные услуги и т.д. Кроме того, в Новой Москве активно строится метро, тогда как в Подмосковье только единичные города имеют такое преимущество.

Также перспективы Новой Москвы будут зависеть от того, как скоро примут генеральный план развития территории, отмечает спикер. Любой девелопер в первую очередь должен понимать перспективы. Ведь это влияет на построение финансовой модели, ценообразование и позиционирование на рынке. Неопределенность – главный враг развития. Как только у застройщиков появится понимание о долгосрочном развитии территории, Новая Москва будет застраиваться гораздо более высокими темпами. Пока же девелоперы осторожны и не могут проявлять высокую активность.

Развитие удаленных районов идет медленнее, чем территорий вблизи МКАД. Такие локации застраиваются менее активно, подчеркивает Юлия Иванова. Многоэтажному жилью девелоперы предпочитают малоэтажные дома, что объясняется недостаточно развитой социальной и дорожной инфраструктурой. Однако ситуация может измениться по мере воплощения в жизнь планов по улучшению транспортного сообщения.  

Новую Москву заселят бюджетниками, считает Сергей Первиков. Себестоимость жилья там ниже, чем в Москве, а государство выкупает метры на 30% дороже, чем в Московской области. Новостройки ТиНАО будут использовать для реализации госпрограмм обеспечения жильем бюджетников: военных и др. В основном для этих целей будет возводиться жилье эконом-класса. По сравнению с Московской областью в Новой Москве мы увидим ударные темпы строительства. В ближайшем будущем платежеспособный спрос уйдет в Москву, этому будет способствовать программа реновации. Новая Москва будет строиться преимущественно для бюджетников и регионалов (последним важна московская прописка по минимальной цене). Многоэтажное строительство в ближайшем Подмосковье встанет. В этом есть и позитивная составляющая: пригород должен развиваться малоэтажным строительством.

Для развития Новой Москвы не хватает мощных точек роста, считает Дмитрий Цветов. Все помнят, что ранее озвучивались планы по переезду правительства, МИСиС и т.д. Сейчас стало понятно, что город самостоятельно перевозить никого не будет. Нужен приток инвестиций, который уже сегодня может быть поддержан стремительно развивающейся транспортной инфраструктурой.

Основная тенденция рынка – это прежде всего качественное улучшение концепций проектов, считает спикер. Снижение доли эконом-класса в структуре предложения - маркер, который делает прогресс более очевидным. Комфорт-класс приобретает все более интересные качественные характеристики. 2017 год стал показательным в плане работы девелоперов с продуктом, и большинство застройщиков работают над социальной и коммерческой инфраструктурой с точки зрения потребности будущих жильцов, а не простого соответствия нормам, и это заметно. В скором времени у крупных застройщиков мы увидим кардинальные изменения в подходе к эксплуатации домов, уровень УК выйдет на уровень сервисных клиентоориентированных компаний. Сейчас ответственные девелоперы стремятся продавать не комфортные квартиры, а комфортную жизнь в своих комплексах.