Новая Москва: как изменилась территория и почем квартиры в готовых домах

Новая Москва в этом году отметит свой четвертый день рождения, а отношение к данной территории города все еще неоднозначное. С одной стороны, это два, хоть и с натяжкой, полноценных административных округа, с другой – масштабная стройка.

Важные новости

Нет никаких сомнений в том, что главным событием в Новой Москве стало открытие станций метро «Румянцево» и «Саларьево». Все же транспортная доступность – один из важнейших факторов, характеризующих территорию, тем более, когда речь идет о «замкадье». В 2017 году планируется открытие станций «Рассказовка» и «Говорово».

Также в 2015 году были приняты территориальные схемы. Конечно, это еще не Генплан, но первый шаг к регламентированию правил землепользования и застройки. Кстати, принятие Генплана запланировано на предстоящее лето.

В начале прошлого года был открыт первый инновационный технопарк в г. Троицк, основным арендатором которого является «Роснано». Возле станции метро «Румяцево» функционирует одноименный бизнес-парк, помимо этого – бизнес-центры «КомСити» и «К2», а также агрокластер «Фуд-Сити». Ежегодно в Новой Москве увеличивается количество рабочих мест – в 2 раза по сравнению с 2012 годом.

«Развитие идет по плану, что доказывает открытие новых бизнес-центров и станций метро, строительство жилых комплексов в Новой Москве также идет по плану, на сегодня ни одного серьезного срыва сроков у крупных застройщиков нет»

Мария Букаева, «А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ»

Транспортная доступность

Однако, несмотря на открытие новых станций метро, транспортная ситуация в Новой Москве все еще далека от идеала. В настоящее время ни возле «Румянцево», ни возле «Саларьво» жилых комплексов нет, все они расположены в нескольких километрах от метро, таким образом, жители все равно вынуждены пользоваться наземным транспортом – личным или общественным. В связи с этим серьезная нагрузка ложится на дороги.

Автомобилисты пользуются Калужским, Киевским и Боровским шоссе. К сожалению, все три дороги не отличаются высокой пропускной способностью. Хотя перспективы их реконструкции впечатляют. Так, Калужское шоссе расширится до 8-9 полос, появятся дублеры и связки с Киевским и Боровским шоссе. Уже закончены работы по строительству дорог от Боровского до Киевского шоссе, от Киевского до Калужского шоссе, от Коммунарки до Бутово и т. д. В настоящее время строятся дороги от МКАД до п. Сосенки, а также от Троицка до границы с Московской областью, с пересечением Киевского шоссе. Всего в ближайшие два года запланировано строительство 12 автотрасс и 7 развязок. В 2018 году откроется первый участок ЦКАД, который также пройдет по территории Новой Москвы.

«Строительство двух линий метро – вдоль Боровского и Киевского шоссе, строительство ТПУ на конечных станциях, реконструкция Калужского шоссе, реконструкция развязок на МКАД – все эти решения в совокупности в ближайшие несколько лет позволят назвать территории Новой Москвы полноценной городской территорией», – считает Виктор Прокопенко, руководитель отдела жилой недвижимости департамента продаж Sezar Group.

Отдельно стоит сказать про железнодорожное сообщение. На основной территории Новой Москвы его нет, что, конечно, негативно отражается на транспортной доступности. В этом плане Новая Москва проигрывает направлениям Подмосковья, где можно сесть на электричку и доехать до Москвы за 20-30 минут. Железнодорожное сообщение на данный момент существует на северо-западной границе присоединенных территорий и на части юго-восточной границы.

По словам Владимира Богданюка, руководителя аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet, хорошей транспортной доступностью отличаются проекты, расположенные недалеко от МКАД, такие как «Татьянин парк» или проекты в Коммунарке. Также стоит отметить проекты, расположенные в городе Щербинка, до которых можно добраться по железной дороге – ЖК «Прима Парк» и «Белая звезда». На электричке можно добраться и до новостроек в Кокошкино и Крекшино – проекты «Баркли Медовая долина», «Кокошкино» и «Новое Крекшино». Относительно близко от действующей станции метро «Саларьево» (4 км) находится город-парк «Первый Московский». Большие перспективы у ЖК «Рассказово», расположенного в 7 км от МКАД и всего в 850 метрах от станции метро «Рассказовка», открытие которой запланировано на 2017 год.

«Социалка»

Все жилые комплексы в Новой Москве – проекты комплексного освоения территории, это означает, что вместе с жильем застройщики возводят необходимую инфраструктуру (детсады, школы, поликлиники и прочее). В ЖК «Николин Парк» в прошлом году введен в эксплуатацию детский сад, рассчитанный не только на жильцов этого ЖК, но и жителей района. В рамках реализации проекта «Татьянин парк» ГК «МИЦ» в 2015 году ввела в эксплуатацию детский сад и школу. Другие девелоперы тоже активно развивают «социалку». Тем не менее, ощущается нехватка подобных объектов.

Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки» (девелопер одноименного проекта в Новой Москве), отмечает, что обязанности по возведению новых социальных объектов фактически лежат на плечах застройщиков. Однако есть одно «но». Масштабные проекты, которых в Новой Москве большинство, строятся не год и не два. Сроки реализации могут достигать десять лет и даже более. При этом в большинстве случаев девелопер старается отложить строительство «социалки» на последнюю очередь. В результате, это приводит к инфраструктурному коллапсу. «К сожалению, данная проблема пока практически не решается. Все остается на совести застройщиков, – говорит Александр. – На мой взгляд, властям необходимо более жестко контролировать строительство инфраструктуры в рамках проектов и стимулировать строить ее параллельно со строительством жилья».

«За последние 4 года на территории Новой Москвы было построено 8 школ и 22 детских сада. По планам правительства Москвы, до конца 2016 года появится еще 4 школы, 11 детских садов, 4 пожарных депо, поликлиника и подстанция скорой помощи»

Елизавета Гудзь, «НДВ-Недвижимость»

Рынок новостроек

По данным компании «НДВ-Недвижимость», в настоящее время первичный рынок жилой недвижимости Новой Москвы представлен 37 жилыми комплексами класса «эконом», «комфорт» и «бизнес», большая часть из которых (62%) находятся в Новомосковском административном округе, а меньшая (38%) – в Троицком административном округе.

Что касается средней стоимости «квадрата», то она составляет порядка 88,4 тыс. руб.: в НАО она выше – 95,9 тыс. руб., в то время как в ТАО – 74,4 тыс. руб. Минимальная стоимость квартиры в НАО составляет 2,12 млн руб., в ТАО – 2 млн руб. Минимальная стоимость апартаментов в НАО – 2,26 млн руб., в ТАО – 6,3 млн руб. «Более высокая цена апартаментов связана с остаточным предложением в жилом комплексе, находящимся на высокой стадии готовности», – пояснила заместитель генерального директора по аналитике и консалтингу «НДВ-Недвижимость» Елизавета Гудзь.

В целом эксперты оценивают текущую ситуацию на рынке недвижимости Новой Москвы как стабильную. В «Новых Ватутинках» в марте отметили незначительное падение спроса на фоне февральских новостей о возможном завершении программы господдержки ипотеки – количество звонков, посещений офиса и показов сократилось на 10-15%. В компании Est-a-Tet говорят о снижении в 2015 году спроса на 20-30% по сравнению с 2014 годом, объясняя это общим снижением спроса по рынку, что связано с негативной экономической ситуацией в стране, снижением покупательской способности граждан и обострением конкурентной борьбы за покупателя в том числе и со стороны новых проектов в Москве. 

«Снижение спроса наиболее заметно в проектах, цены которых в 4 квартале 2014 значительно выросли, – отмечает начальник отдела маркетинга «А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ» Мария Букаева. – Также снижается спрос у мелких застройщиков – покупатели склонны им меньше доверять в условиях кризиса. Новые проекты крупных застройщиков с привлекательной для клиента стоимостью пользовались повышенным спросом в 2015 году». 

В прошлом году выходили новые проекты – «Испанские кварталы», «Бунинские луга», «Мещерский лес», «Новая звезда», «Внуково 2016», «Баркли Медовая долина», а также новые корпуса в уже реализующихся ЖК. В 2016 году также ожидается старт еще нескольких новых проектов.

Одной из тенденций 2015 года стало перетекание спроса из Подмосковья в Москву, проекты Новой Москвы тоже ощутили падение покупательской активности – часть покупателей ввиду снижения минимального бюджета в пределах МКАД переориентировали свой спрос в пользу проектов «старой» Москвы.

«В связи с выходом большого объема дешевых квартир в границах «старой» Москвы, большая доля покупателей ушла с рынка Новой Москвы»

Наталья Шаталина, «МИЭЛЬ-Новостройки»

 «Спрос поддерживается пролонгированной госпрограммой субсидирования ипотеки, хотя нельзя не отметить, что на данном этапе граждане стали реже покупать жилье, причем не только в Новой Москве, но и за ее пределами, – говорит Ольга Новицкая, директор по связям с общественностью ГК «МИЦ». – Кроме того, в Новой Москве нет точечной застройки, здесь работают крупные девелоперы с самодостаточными проектами, что существенно увеличивает интерес со стороны потенциальных покупателей к новостройкам на разных стадиях строительства».

Конечно, на фоне кризиса и повышенных рисков недостроя наибольшим спросом пользуются проекты, предлагающие жилье «под ключ», а также жилые комплексы с высокими темпами строительства или готовые. Но эта тенденция характерна для рынка новостроек в целом, Новая Москва не исключение.

В Новой Москве есть из чего выбрать среди готовых и почти готовых новостроек. Как подсчитали в компании «МИЭЛЬ-Новостройки», на данный момент около 48% объема предложения приходится на готовые объекты (построен, внутренние работы), средняя цена «квадрата» по ним составляет 116,8 тыс. руб., что на 26% выше, чем в проектах на стадиях подготовки площадки – монтажа.

При этом стоит отметить, что основная часть жилых комплексов реализуется в формате КОТ, соответственно, в рамках одного проекта могут быть корпуса на начальной стадии готовности и сданные корпуса. 

Квартиры в готовых новостройках Новой Москвы