Малоэтажные новостройки – будущее первичного рынка Подмосковья

Все больше москвичей отдают предпочтение малоэтажным новостройкам, без которых сегодня сложно представить себе комфортную жизнь в пригороде. Перспективы таких проектов высоко оценивают и сами девелоперы, поэтому с каждым годом доля малоэтажного жилья на рынке первичного жилья Московского региона растет. 

Малоэтажные жилые комплексы, как правило, представляют собой дома высотой 3-5 этажей, в которых представлены 1-, 2-, и 3-комнатные квартиры (реже 4-комнатные), расположенные за пределами МКАД. «Близость природы возможность наличия курортной инфраструктуры, более просторной территории позволяют создавать в малоэтажном проекте опции, характерные раннее только для загородного рынка», - говорит Наталья Картавцева, заместитель генерального директора ОАО «ОПИН».

По данным компании «МИЭЛЬ-Новостройки», на территории всей Московской области экспонируется около 100 малоэтажных проектов, ориентировочно это около 15 000 квартир или 650 000 кв. м жилья. Основная доля строящихся домов приходится на комфорт-класс (75%). Меньше всего домов возводится в бизнес-классе, и эти проекты располагаются в основном на расстоянии до 30 км от МКАД.

«Порядка 60% от общего количества проектов реализуется на северо-западе и западе Московской области, 22% на юго-востоке и востоке, оставшиеся проекты сосредоточены на севере, востоке и северо-востоке области»

Максим Зорин, «ЛСР. Недвижимость – Москва»

Покупателей малоэтажного жилья привлекает, прежде всего, охраняемая территория, собственная инфраструктура в проекте и небольшое количество соседей. Кстати, снижение числа жителей дает проекту сразу несколько преимуществ, считает коммерческий диктор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов. «Во-первых, на территории малоэтажных ЖК выполняется весь необходимый комплекс мер по озеленению и благоустройству, а благодаря меньшему количеству жильцов на все эти опции приходится меньшая нагрузка. То же можно сказать и об объектах инфраструктуры. Во-вторых, такие ЖК характеризуются социальной однородностью, более дружественной жилой средой, где соседи знают друг друга не только в лицо», - поясняет Григорий.

От традиционной высотной застройки «малоэтажку» отличают интересные архитектурные решения. Данный формат дает больше возможностей для создания индивидуального облика новостройки. Например, дома высотой 3-5 этажей позволяют использовать в отделке даже дерево, делать мансардные этажи, террасы и прочее.

Руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Дарья Третьякова к достоинствам «малоэтажек» относит возможность совмещения городского комфорта и загородной жизни. Такие дома имеют преимущества по сравнению с таунхаусами и коттеджами – они строятся гораздо быстрее. Впрочем, строятся они и быстрее чем «многоэтажки».

Наконец, существенным плюсом малоэтажных проектов является низкая цена квадратного метра. Рыночная стоимость таких квартир вполне сопоставима с ценой квартиры в многоэтажном доме. По словам руководителя отдела продаж компании «Некрасовка Девелопмент» Дарьи Ивановой, при возведении зданий с небольшим количеством этажей не требуется огромных затрат на сооружение мощного фундамента и на подготовительные земляные работы, что также снижает стоимость квадратного метра.

«Площадь квартир в малоэтажных новостройках такая же, как и в многоэтажках – от 33 кв. м, но за счет удаленности цены на них меньше процентов на 15»

Петр Рощин, «Апхилл»

Между тем главный архитектор и управляющий партнер проектного бюро Portner Architects Саша Лукич отмечает, что низкая цена малоэтажных новостроек говорит о низком качестве такого жилья. «Девелоперы, которые при возведении малоэтажных зданий не обязаны проходить согласование проекта в Госэкспертизе и последующий контроль строительства от ГСН, экономят как на качественных проектных решениях, так и непосредственно на строительстве объектов. Это приводит к крайне низкому качеству малоэтажных новостроек и парадоксальной ситуации, когда в пределах микрорайона, реализованного одним застройщиком, квартира в многоэтажном доме обходится дороже, чем в малоэтажном», - поясняет Саша Лукич.

Цены на квартиры в малоэтажных домах в Подмосковье начинаются от 50 тыс. рублей за квадратный метр. Как правило, стоимость зависит от класса объекта, его расположения, стадии строительства и уровня отделки. Соответственно, чем дальше объект расположен от МКАД, тем ниже его цена. Стоимость квартиры в комплексе эконом- или комфорт-класса в пределах 30 км от МКАД варьируются от 60 до 80 тыс. рублей за «квадрат». Цена квадратного метра в проектах бизнес- или элит-класса – 75-250 тыс. рублей. При этом средний бюджет покупки в малоэтажных новостройках Подмосковья составляет 3-5 млн рублей.

Как показывает практика, квартиры в малоэтажных домах предпочитают покупать люди, которые устали от города, но при этом хотят, чтобы все необходимые объекты инфраструктуры – детсады, школы, магазины, аптеки - были в 500 метрах от жилого комплекса. Выделить какую-то определенную категорию покупателей невозможно – это могут быть как работающие, так и безработные люди, как мужчины, так и женщины, семьи с детьми или без. 

Потенциальных покупателей квартиры в малоэтажных проектах Артур Григорян, генеральный директор компании KASKAD Недвижимость, делит на три группы. Первая группа - это молодые семьи, которые готовы продать имеющуюся квартиру в Москве, чтобы купить за городом жилье большей площади, либо приобретают свое первое жилье, и решающей в этом случае становится доступная цена квартиры. Вторая группа - люди, работающие в Москве, но готовые купить недорогое, комфортное жилье за городом, если оно строится на небольшом удалении от МКАД в хорошей транспортной доступности. Третья группа - те, кому не нужно слишком часто ездить в Москву: фрилансеры, домохозяйки, пенсионеры.

«Большинство покупателей малоэтажных комплексов – жители окружающих районов и близлежащих городов Подмосковья. Однако в последнее время квартиры в «малоэтажках» все чаще пользуются спросом и у москвичей, которые предпочитают шумному и небезопасному центру тихий уютный пригород»

Анна Соколова, «Метриум Групп»

Самый масштабный и одновременно самый дешевый малоэтажный проект Московского региона расположен в Новой Москве - это ЖК «Борисоглебское», здесь по проекту запланировано 219 корпусов. Помимо прочего, среди самых крупных и интересных проектов малоэтажного жилья, которые возводятся на территории Московской области на удалении до 30 км от МКАД можно выделить ЖК Like City (98 корпусов), ЖК «Валь де Эмероль» (95 корпусов), ЖК «Загородный Квартал» (93 корпуса), ЖК «Сакраменто» (89 корпусов), ЖК «Руполис-Растуново» (61 корпус).

По данным АН «Азбука жилья», в 2015 г. планируется ввод в эксплуатацию корпусов в составе ЖК «Руполис-Растуново», ЖК «Павловский квартал», ЖК «Рублевский», ЖК «Нахабино Cквер», ЖК «Булатниково».

Как рассказала генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева, в 2015 г. на рынок выйдут несколько новых проектов. Наиболее масштабный – это проект-миллионник между городами Жуковский и Раменское. Однако его концепция пока не определена.

Малоэтажное строительство, как и многоэтажное, подвержено влиянию различных макроэкономических факторов. Таким образом, сложившаяся на сегодняшний день ситуация в экономике страны непременно отразится на малоэтажных проектах. Но, по мнению руководителя аналитического отдела ГК «МИГ-Недвижимость» Елены Чегодаевой, в пользу «малоэтажки» говорят следующие факторы: меньшая себестоимость и более короткие сроки строительства, облегченная форма получения разрешительной документации. «В свете последнего запрета губернатора Московской области на перевод земель сельхозназначения под многоэтажное строительство у «малоэтажки» еще больше шансов на дальнейшее развитие», - добавила Елена.

«Малоэтажные проекты подразумевают меньшие объемы застройки, что положительно сказывается на сроках реализации таких объектов.  Можно с уверенностью сказать, что с этой точки зрения «малоэтажка» в меньшей степени подвержена негативным влияниям»

Яна Сосорева, «НДВ-Недвижимость»

Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки», считает, что у сегмента малоэтажного жилья хорошие перспективы для развития, но не в Москве, а в области. «Подмосковные власти как раз недавно ввели ограничение по высотности. И я считаю, что для небольших населенных пунктов – это оправданное решение. Чем ниже высотность, тем меньше плотность застройки. Соответственно, одно и то же количество жителей будет заселено на большей территории. И это правильная практика, поскольку при таком раскладе снижается нагрузка на дорожную сеть, а также на объекты социальной инфраструктуры», - поясняет Александр.

Говоря о перспективах малоэтажного строительства, директор департамента аналитики и консалтинга компании «Метриум Групп» Анна Соколова отметила, что по-настоящему ликвидные предложения «малоэтажки» по-прежнему будут продаваться, при условии грамотного подхода девелопера к реализации проекта жилой комплекс быстро найдет своего покупателя.

«В целом рынок пока в выжидательной позиции – все будет зависеть от того, пойдут ли властные структуры навстречу девелоперам и покупателям, какую и в каких объемах будут готовы оказать поддержку»

Григорий Алтухов, ФСК «Лидер»