Сейчас в Госдуме находится законопроект «О внесении изменений в статью 1 Закона РФ «О защите прав потребителей», из которого планируют исключить отношения, возникающие между дольщиками и застройщиками. Денис Артемов, партнер юридической фирмы Via lege, специально для Новострой-М рассказал, чем это может обернуться для дольщиков.

В декабре 2019 года в Госдуму РФ внесен проект федерального закона № 612474-7, предлагающий внести изменения в ст. 1 Закона РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 года № 2300-1 (далее - ЗПП) об исключении применения законодательства о защите прав потребителей к долевому строительству.

В настоящий момент проект рассматривается в первом чтении.

В соответствии с пояснительной запиской,  применение ЗПП к отношениям, связанным с участием в долевом строительстве многоквартирных домов, ставит под угрозу финансовую устойчивость застройщиков («двойная» финансовая нагрузка), создает дополнительные риски для самих участников долевого строительства, выражающиеся в повышении вероятности несостоятельности (банкротства) организации, осуществляющей строительство многоквартирных домов с привлечением средств дольщиков.

Как следствие, это приводит к риску утраты участниками долевого строительства возможности получения жилья.

С точки зрения авторов законопроекта, применение ЗПП к договорам долевого участия в строительстве ставит участников долевого строительства и застройщиков в неравное положение, баланс интересов сторон оборота в данном случае не соблюдается.

Специальным законом, регулирующим сферу долевого строительства, является ФЗ «Об участии в долевом строительстве… » от 30.12.2004 года № 214-ФЗ. При этом, согласно п. 9 ст. 4 этого закона, к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, субсидиарно (дополнительно) применяется законодательство РФ о защите прав потребителей.

Данная норма явилась следствием неравного положения застройщика, как профессионального участника строительного рынка, ведущего коммерческую деятельность с целью получения прибыли, и гражданина, не владеющего специальными познаниями, но вкладывающего собственные денежные средства с целью получения квартиры (иного помещения) для личных нужд.

С момента принятия 214-ФЗ статус потребителя поддерживал более слабую сторону долевого строительства – гражданина, и такое положение дел ни у кого не вызывало вопросов.

Однако последние изменения в 214-ФЗ, в первую очередь «заморозка» денежных средств граждан на счетах эскроу, когда финансовое участие граждан в строительстве становится опосредованным, а деньги поступают застройщику только после окончания строительства, приводят к попыткам пересмотреть сложившееся положение дел. В этом и нужно искать причины появления проекта федерального закона № 612474-7.

К чему приведут предлагаемые законопроектом изменения?

Во-первых, к отмене штрафа, предусмотренного ст. 13 ЗПП за не удовлетворение требований потребителя в добровольном порядке. Данный штраф  составляет  50% от присужденных судом сумм, взыскивается в пользу участника долевого строительства, и его размер обычно составляет значительную часть общей денежной суммы в судебном решении.

Но принятие законопроекта № 612474-7 приведет не только к отмене штрафов.

Подсудность споров станет ограниченной. Сейчас согласно ст. 17 ЗПП участник долевого строительства может подавать иски по своему выбору – либо в суд по юридическому адресу застройщика, либо в суд по месту нахождения строящегося объекта, либо в суд по месту своего жительства (прописки). В случае принятия законопроекта большинство споров будет решаться по общим правилам подсудности – то есть в суде по юридическому адресу застройщика.

Помимо очевидного неудобства для иногородних участников долевого строительства, это может привести к регулярному  принятию «удобных» застройщику решений, так как все споры будут рассматриваться в одном суде и, возможно (для небольших населенных пунктов) - у одного и того же судьи.

Возникнут сложности с обоснованием морального вреда. Сейчас согласно п. 45 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 28.06.2012 года № 17 при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

Если это правило перестанет действовать, участнику долевого строительства придется запасаться медицинскими справками и – что совсем уже сложно – доказывать причинно-следственную связь между действиями застройщика и понесенными нравственными и физическими страданиями.

Резко вырастет размер госпошлины. Напомним, сейчас в соответствии со ст. 333.36 Налогового кодекса РФ, истцы по искам о защите прав потребителей (а значит, и участники долевого строительства) при цене иска до 1 млн руб. полностью освобождаются от оплаты государственной пошлины.

Наконец, и – возможно, самое главное – к ДДУ перестанет применяться ст. 16 ЗПП, которая делает недействительными все условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с тем, как они установлены в действующем законодательстве.

Например, «планируемый» или «ориентировочный» срок передачи квартиры по ДДУ будет рассматриваться судами как не обязательный, хотя с точки зрения ЗПП такие формулировки означают не что иное, как преднамеренное введение потребителя в заблуждение.

С учетом того, что ДДУ обычно предлагается гражданам как некая жесткая форма договора, не допускающая никаких изменений при подписании, нивелирование действия ст. 16 ЗПП может существенно снизить правовую защищенность граждан.

Что касается финансового обоснования законопроекта (доводы авторов о непосильном финансовом бремени застройщиков из-за применения к ним ЗПП), то они вызывают сомнения.

Тем более сомнительно рассматривать ЗПП как сколько-нибудь значимую причину банкротства строительных компаний.

Ведь никто не запрещает девелоперам вести досудебные переговоры, применять процедуры медиации, выплачивать гражданам небольшие суммы  отступных – тем самым избегая штрафов. К тому же, правоприменительная практика судов почти всегда и весьма существенно снижает размеры штрафов исходя из принципов разумности и справедливости (ст. 333 Гражданского кодекса РФ).

Вообще, при всей внешней суровости санкций ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» и ЗПП, суды почти никогда не используют всю меру ответственности, установленную законом, регулярно снижая не только размер штрафа, но и сумму неустойки за просрочку передачи помещения гражданину.

Целый ряд актов Конституционного суда РФ (Определение от 25.01.2012 года № 185-О-О, Определение от 22.01.2014 года № 219-О, Определение от 24.11.2016 года № 2447-О), фактически вменил в обязанность судам устанавливать баланс между мерой ответственности и степенью допущенных нарушений со стороны застройщика.

При этом много раз подчеркивалось, что установленная законом санкция не может и не должна служить средством обогащения одной из сторон.

Если что-то и может повлиять на финансовое планирование застройщика, так это то, что в  отсутствие единой методики снижения размера неустойки и штрафов по ЗПП денежные суммы в судебных решениях, при одинаковых вводных данных (цена квартиры и характер нарушения ДДУ), могут отличаться в разных судах в несколько раз.

Еще больше различий будет между присужденными денежными суммами  в  решениях арбитражных судов и судов общей юрисдикции.

Представляется, что для установления баланса интересов сторон долевого строительства более действенными методами стали бы не исключение выработанных годами правовых методов защиты, а закрепление Верховным судом РФ единой методики снижения размеров неустойки и штрафа за нарушение ДДУ, по аналогии с Постановлением Пленума Высшего арбитражного суда  РФ от 22.12.2011 года № 81.

Если застройщики будут заранее знать о своих возможных финансовых потерях в случае нарушения условий ДДУ, это позволит более четко осуществлять финансовое планирование и исключить «непосильное» финансовое бремя из-за нарушения обязательств.  

Не лишним стало бы установление на уровне Правительства РФ единой формы ДДУ, так как многие условия данных договоров оставляются на усмотрение застройщиков, чем ущемляются права граждан – участников долевого строительства.

Помимо вопросов достижения целей законопроекта № 612474-7, обращает на себя внимание и его общая правовая недоработанность. Так, авторы законопроекта указывают на необходимость внесения изменений только в ст. 1 ЗПП. При этом, по их мнению,  принятие законопроекта «не потребует признания утратившими силу, приостановления, изменения, дополнения или принятия других актов федерального законодательства». А как же быть с ныне действующим п. 9 ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», специально оговаривающим применение норм ЗПП к договорам об участии в долевом строительстве?

Кроме того, исключение норм Закона РФ «О защите прав потребителей» из правового регулирования долевого строительства может повлечь необходимость имплементации целого ряда норм этого закона непосредственно в текст ФЗ «Об участии в долевом строительстве…».

Следовательно, принятие законопроекта № 612474-7 в нынешнем виде вместо более действенного регулирования долевого строительства может повлечь путаницу в действующей системе законодательства.

Читайте также

Среди россиян обнаружено 200 тысяч обманутых дольщиков

На рынок новостроек могут вернуться «серые» схемы