Главная цель перехода с долевого на проектное финансирование – защита покупателя от недобросовестных застройщиков. Теперь девелоперам предстоит самим финансировать свои проекты с помощью заемных средств. Как это может отразиться на цене квадратного метра специально для Новострой-М рассказала Жанна Малис, управляющий партнер «Единая городская служба «Помощь дольщикам».
С 1 июля текущего года в соответствии с законом № 175-ФЗ все расчеты по договорам долевого участия в строительстве жилья, не введенного в эксплуатацию, допускаются только через эскроу-счета. Исключение из этого правила предусмотрено для домов, построенных на 30% и в которых продано более 10% квартир – они будут продаваться и достраиваться по старым правилам.
Переход на новую систему означает, что застройщики больше не смогут пользоваться бесплатными деньгами дольщиков, так как они будут «заморожены» в банке до передачи квартиры покупателю.
Как следствие, компаниям придется финансировать возведение жилья с помощью заемных средств – банковских кредитов, что приведет к росту затрат, которые будут заложены в цену квадратного метра.
Каков будет этот рост, зависит от ставок по кредитам, которые банки будут выдавать застройщикам. Например, кредиты, выдаваемые под обеспечение денежными средствами на эскроу-счете, будут дешевле в 1,5 – 2 раза чем классическое проектное финансирование. Можно предположить, что это станет стимулом для застройщика привлекать на ранних стадиях строительства как можно больше денег на эскроу-счета с целью удешевить кредит.
По разным оценкам, введение данной системы финансирования приведет к росту себестоимости от 3 до 5%. При этом для сохранения текущей рентабельности проекта застройщики будут вынуждены поднять цены на ранних этапах строительства в пределах 10%, тогда как цена на готовые квартиры не изменятся.
Так же важно учитывать тот факт, что цена на недвижимость, в первую очередь, зависит от покупательского спроса, который во многом определяется покупательной способностью россиян и доступностью ипотеки, а эти два фактора никак не зависят от грядущих нововведений. Более того, как показывает статистика, большинство крупных девелоперов уже успели возвести свои дома более чем на 30% и продать в них более 10% квартир, а значит, под данные поправки они не подпадут, что позволит им еще какое-то время пользоваться ныне существующей схемой и не повышать цены.
Однако необходимо иметь в виду, что сама схема участия в долевом строительстве предполагает получение квартиры не сразу, а в перспективе 1-3 лет, в зависимости от стадии, на которой приобретается жилье, что компенсируются более низкой ценой квартиры по сравнению с предложением в уже готовых домах. В такой ситуации повышение цен на строящиеся квартиры до уровня, сопоставимого с уровнем цен готового жилья (при условии, что оно не подорожает) может привести к снижению спроса на первичном рынке недвижимости.
Учитывая множество факторов, влияющих на этот рынок, сейчас сложно сказать, приведет ли переход на эскроу-счета к значительному росту цен.
Безусловно, на стоимость строящихся объектов влияют растущие затраты девелоперов. Однако значительного и резкого роста цен ждать все же не стоит, так как большинство из возводимых в настоящее время объектов не подпадает под реформу.
В итоге рынок ждет двух-трехлетний переходный период.
В будущем при реализации новых проектов у застройщиков будет выбор: либо сократить маржу, не повышая существенно цены, либо повысить стоимость до текущего уровня доходности, рискуя при этом потерять часть спроса.
Не исключен также вариант, при котором цены действительно на небольшой промежуток времени вырастут, после чего последует их снижение и стабилизация на «среднем» уровне.
Читайте также
«С дешевым жильем в том виде, в каком оно существует сегодня, придется проститься»
Больше 50% столичных новостроек не перейдут на счета эскроу: блиц-опрос о новых критериях работы застройщиков
Дата публикации 23 апреля 2019
