«В этом году, пожалуй, уже случилось все самое страшное»

В сентябре доллар и евро вновь обновили максимумы курса по отношению к рублю начиная с 2016 года. Как в этой ситуации ведут себя покупатели квартир – инвесторы и те, кто обладает сбережениями или просто хочет обменять старую квартиру на новую? Об этом специально для «Новострой-М» рассказала Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой».

90:1

Из-за нестабильного курса валют и низких цен на нефть многие сравнивают текущую рыночную ситуацию с кризисом 2015-2016 года. Последний сопоставимый с нынешним «пик» курса евро пришелся на январь 2016-го. И тогда же рынок продемонстрировал настоящий провал по количеству зарегистрированных ДДУ – на всю Москву было продано всего чуть более тысячи квартир.

В январе же текущего года было зарегистрировано 4950 ДДУ, а самые низкие результаты с начала года показал май – 3093 ДДУ, что стало закономерным следствием пандемии коронавируса. При этом, как мы видим, несмотря на самоизоляцию, результаты продаж в мае оказались в три раза выше, чем в провальном январе 2016-го.

Регистрация ДДУ по Москве:

Источник: Росреестр

В мае же, как и зимой 2016-го, цены на нефть были практически сопоставимы – порядка 30 долл./баррель, что отражалось и на курсе рубля. При этом, после «пандемического» снижения спроса в апреле и мае, летом спрос начал постепенно восстанавливаться, отыгрывая по 20% к предыдущему месяцу.

Таким образом, можно констатировать, что в текущем году рынок устоял под давлением сразу двух мощных ударов: «коронакризиса» и низких цен на нефть.

Что спасло рынок новостроек?

Конечно, нельзя забывать о том, что именно к началу мая была запущена новая программа ипотеки с господдержкой, а в середине июня лимиты по кредитам для заемщиков были увеличены до 12 млн руб. Это существенным образом сказалось на темпах сделок и выдаче банков.

Доля «новой» ипотеки в общем объеме ипотечных займов летом достигала 90%. Некоторые банки даже перестали принимать заявки, так как исчерпали выданные им лимиты. Конечно, помогло и то, что у застройщиков и агентств недвижимости уже были готовы инструменты для удаленного бронирования квартир и онлайн-регистрации. Они были обкатаны на межрегиональных сделках.

В это же время, начиная с весны, банки стали снижать проценты по депозитам (ставка по рублевому вкладу на уровне 5,7% уже считается хорошей), а новый закон о налоге на вклады подстегнул покупателей (в первую очередь тех, кто держал сбережения в валюте) переложить деньги в недвижимость – что многие сделали именно с помощью ипотеки с господдержкой.

Таким образом, ипотечных заемщиков можно разделить на две категории, как и обычных покупателей: те, кто покупает с целью инвестиций, и те, кто ищет новую квартиру с целью улучшения жилищных условий.

Что же покупают?

В комфорт-классе Москвы среднестатистическая купленная квартира укладывается в новый ипотечный лимит полностью: летом средний бюджет сделки в Москве составил порядка 10-10,6 млн руб. Это практически совпадает и с ценами экспозиции (теми ценами, что предлагают сами застройщики).

А вот в бизнес-классе предлагаемый бюджет покупки выше, чем тот, который оказывается в сделках (21 млн руб. у застройщиков против 15-17 млн руб. у покупателя), что означает, что и в этом сегменте покупатели выбирают прежде всего те квартиры, которые можно взять в ипотеку с лимитом 12 млн руб., добавляя 3-5 млн руб. сбережений или средств от продажи имеющегося жилья.

Можно предполагать, что застройщики уже готовы к тому, что спрос перетекает в сторону студий и 1-комнатных лотов. Хотя в экспозиции доля студий все еще составляет 11%, что на 1% больше, чем год назад, – в проектных объемах количество студий выросло за год на 20%.

Наряду с этим Москва продолжает «расти вверх»: каждый второй новый корпус, выходящий на продажу, – башенного типа. Средняя площадь застройки одного корпуса выросла с 19,5 тыс. кв. метров в 2016 году до более чем 23,4 тыс. кв. метров к настоящему времени (август 2020), или на 20%.

Если кончатся деньги?

Самый главный вопрос, который циркулирует в пространстве практически постоянно: что будет, если у покупателей кончатся деньги даже на доступную ипотеку? Другими словами, что будет с рынком, если не станет продаж. Этот сценарий пессимисты пытаются прорабатывать каждый кризис. 

В этом году, пожалуй, уже случилось все самое страшное: и продажи в три раза сокращались, и закрывали торговлю, и даже стройки останавливались на вынужденный карантин.

Такого не было ни в 2008 году, ни в 2015-м. Но это первый кризис, когда у нас в арсенале были сразу: а) онлайн-инструменты, б) эскроу-счета, в) супер-ипотека с низкой ставкой, г) большой выбор объектов и старты продаж, даже в пандемию.

Именно такое стечение обстоятельств позволило, по сути, создать новые условия для работы и устоять.

Читайте также

Ипотечники спасают рынок жилья: их активность в Москве уже превысила прошлогодние показатели

Россияне подали 450 тыс. заявок на льготную ипотеку

Автор: Ирина Доброхотова специально для Новострой-М