Несмотря на негативные последствия пандемии и вопреки пессимистичным прогнозам, лето на рынке жилой недвижимости выдалось жарким. Относительно высокие объемы продаж новостроек стали результатом отложенного спроса и влияния программы субсидированной ипотеки. Уместно ли уже говорить о полном восстановлении спроса? Чем запомнилось лето 2020 года, что ждать этой осенью участникам рынка недвижимости? На эти вопросы специально для Новострой-М ответил Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс».
Как застройщики и покупатели жилья возвращались с карантина?
После отмены ограничений покупатели устремились в офисы продаж. Онлайн сделки, которые частично заменили привычный формат работы, не смогли в полной степени удовлетворить клиентов. Потребность в решении квартирного вопроса за время карантина никуда не исчезла, покупатели соскучились по живому общению, поэтому с первых дней работы мы наблюдали постоянный клиентский поток.
Но главным фактором, вернувшим рынок недвижимости к жизни, стала программа субсидированной ипотеки. Рекордно низкие ставки заставили задуматься о покупке жилья в том числе тех клиентов, кто прежде не планировал решать квартирный вопрос в этом году. В результате июнь продемонстрировал двукратный рост объема сделок относительно весенних месяцев.
Смогли ли застройщики приблизиться к прошлогодним показателям по объему продаж?
В июне и июле мы все еще фиксировали отставание по количеству сделок по сравнению с 2019 годом. Так, в июне и июле на территории Москвы в старых границах было заключено примерно на 30% меньше ДДУ. Но этому есть логичное объяснение.
Во-первых, сравнение с июнем прошлого года, когда застройщики форсировали продажи и выкупали квартиры сами у себя, чтобы получить возможность продолжить работать по старым правилам, не совсем корректно.
Во-вторых, в июле из-за перехода Росреестра на новую информационную систему часть регистраций перенеслась на следующий месяц, поэтому количество заключенных ДДУ не в полной мере отражает реальную картину.
Чем завершилось лето? Каким был август – традиционный период отпусков?
Август выдался самым успешным месяцем и показал рост продаж по отношению к 2019 году на 36%. Если в конце прошлого лета после ажиотажного спроса в июне на волне перехода на эскроу-счета покупательская активность замедлилась, то в августе 2020 года покупатели, напротив, отложили свои планы на отдых и под влиянием программы льготной ипотеки и ослабевающего рубля поспешили решить квартирный вопрос.
Появление новых проектов, число которых существенно увеличилось в июле (вышло 7 новых проектов в массовом сегменте в Москве), расширило ассортимент предложения и отчасти способствовало росту покупательской активности.
Такие итоги лета уже позволяют говорить о полном восстановлении спроса на рынке недвижимости и возвращению к докризисным показателям?
Я бы не стал преждевременно давать обнадеживающие прогнозы. Высокие объемы продаж объясняются реализацией отложенного спроса и привлекательными ставками по ипотеке. Глобально ситуация сейчас не самая благоприятная – сохраняется высокий уровень безработицы, растет инфляция, снижаются доходы населения.
Напомню, только за второй квартал снижение реальных доходов составило 8% в годовом выражении. И все это на фоне продолжающегося роста цен на новостройки.
А что происходит с ценами на рынке новостроек?
Если в начале года средневзвешенная стоимость квадратного метра в массовом сегменте жилья составляла 175 тыс. руб., то в конце августа этот показатель увеличился до 182 тыс. руб.
Застройщики оказались в непростом положении – с одной стороны, на фоне снижающейся покупательской способности они не могут поднимать цены. С другой стороны, они вынуждены это делать из-за роста себестоимости строительства и продолжающегося перехода на эскроу-счета.
Как много проектов в столице уже перешли на новую схему работы с использованием эскроу-счетов и проектного финансирования?
На сегодняшний день в Москве примерно 40% проектов общей площадью 12,6 млн кв. м возводятся с использованием эскроу-счетов. Застройщики Московского региона в целом демонстрируют быстрый переход на новые правила работы – только с начала этого года площадь объектов, реализуемых с применением эскроу-счетов, увеличилась более чем на 30%.
Такие цифры дают основание полагать, что к концу текущего года большая часть столичных новостроек будет продаваться по счетам эскроу.
Какой прогноз вы бы дали на будущее? Есть опасение, что с завершением программы субсидирования наступит стагнация. Так ли это?
Мы ожидаем пик продаж в октябре – последнем месяце приема заявок по льготной ипотеке. Если программу не продлят, и ставки вернутся к базовым, спрос, конечно, снизится. Тем не менее, сделки все равно будут заключаться, так как есть определенная категория клиентов, которым просто нужна новая квартира, и они будут брать ипотеку по ставке выше действующей.
Вообще отменять льготную ипотеку в ноябре неразумно – строительство, как ключевая системообразующая отрасль, способна подстегнуть развитие смежных отраслей и вытянуть экономику страны из кризиса. На мой взгляд, будет большой ошибкой отказаться от мер поддержки в момент, когда рост на рынке недвижимости только наметился.
Читайте также
Угрожает ли рынку «ипотечный пузырь»: Денис Бобков о низких доходах населения и взрывном спросе на дешевую ипотеку
Слабеющий рубль приведет к росту ипотечных ставок
Автор: Светлана Морозова
Дата публикации 15 сентября 2020
