Кажется, события 2021 года не оставили девелоперам «пространства для маневра»: застройщики готовятся менять качественные характеристики проектов, иным способом снизить цены в новостройках едва ли удастся. Об этом Новострой-М рассказал Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс».
– Насколько сильно могут уменьшиться продажи новостроек в Москве в связи с ростом ипотечных ставок?
– В связи с ростом ипотечных ставок спрос на рынке новостроек в Московском регионе может просесть на 30%. Такое снижение объёма продаж не является критичным, так как речь идёт о возвращении к нормальным условиям работы на рынке, которые существовали в 2019 году, когда не было господдержки и ипотечные ставки находились примерно на том же уровне (9-10%), что и сейчас. Кроме того, спрос на рынке новостроек сегодня поддерживает семейная ипотека в расширенном виде, которая распространяется на гораздо большее число семей, чем в 2019 году – теперь она доступна родителям с одним ребенком.
Вместе с тем надо признать, что грядущие перспективы не являются радужными – если ключевая ставка продолжит расти, ипотечные ставки могут стать заградительными (на уровне 12%).
Если это произойдет, клиенты, рассматривающие базовые программы ипотечного кредитования, вовсе перестанут выходить на сделки, и падение может быть более значительным.
– При каких условиях на рынке правительство может вновь прибегнуть к господдержке? Ожидаете ли вы очередного продления сроков программы льготной ипотеки?
– Некоторые меры господдержки доступны и сегодня: семейная ипотека и льготная ипотека с ограниченным лимитом по размеру займа. По мере приближения срока завершения второй программы правительство будет анализировать уровень спроса и принимать решение относительно её продления и расширения условий на новые категории граждан. Пойти на расширение мер поддержки правительство может, если рыночные ставки приблизятся к заградительным значениям – 12% годовых и выше.
Что касается продления сроков, вероятность очередной пролонгации субсидирования велика – достаточно вспомнить кризис 2015 года, когда господдержка продлевалась несколько раз, до тех пор, пока льготная ставка не сравнялась со среднерыночной.
– Какие инструменты будут использовать застройщики, чтобы удержать покупателей? Скидки? Или будут развивать собственные программы субсидирования?
– В текущей экономической ситуации, когда под влиянием разных факторов себестоимость строительства продолжает расти, у застройщиков просто нет возможности снижать цены на квартиры в своих проектах. Поэтому любые акции и скидки стоит рассматривать как некую уловку и маркетинговый инструмент, а не как прямое снижение цен.
Реально снизить общий бюджет покупки возможно лишь за счет дальнейшего уменьшения площади квартир.
В текущих проектах изменение квартирографии практически невозможно, но в новых проектах девелоперы будут закладывать больше компактных квартир и таким образом привлекать покупателей с ограниченным бюджетом.
Однако самым действенным способом привлечения клиентов остаются совместные программы банков и застройщиков, которые действительно являются экономически выгодными для покупателей жилья. Клиент готов переплатить за квартиру при выборе более низкой ставки, так как осознает, что в ближайшие полгода – год цена объекта недвижимости увеличится на те же 10%, и нет смысла ждать, когда рыночные ставки ипотечного кредитования вновь снизятся.
– Скажутся ли двузначные ставки на ценах? Возможно ли, что стоимость новостроек скорректируется вниз?
– Объективных предпосылок для снижения цен на рынке новостроек нет. Темпы роста цен могут замедлиться, если получится преодолеть влияние ряда факторов, под влиянием которых цены растут: высокая инфляция, удорожание строительных материалов и комплектующих, дефицит рабочей силы и рост заработных плат, рост ставок по проектному финансированию.
Однако откатить цены назад вряд ли получится, даже несмотря на рост ипотечных ставок и возможное падение спроса на рынке жилья.
– Как изменились цены за последнее время и какой сейчас порядок цен на первичное жильё?
– В четвертом квартале прошлого года средняя цена на рынке новостроек массового сегмента ежемесячно увеличивалась на 1-2%. По итогам декабря она составила 260 тыс. руб. за 1 кв. м, что является максимальным значением за всю историю анализа рынка недвижимости. По итогам января рост цен не будет существенным, так как в январе традиционно наблюдается небольшой спад, обусловленный продолжительными праздниками.
– Какие ещё последствия для сектора новостроек могут быть в результате роста ипотечных ставок?
– Рост ипотечных ставок и сужение спроса на рынке недвижимости может придать импульс развитию сегмента арендного жилья. Люди, которые не могут позволить себе покупку квартиры в текущих условиях, переориентируются на аренду. А грядущая реформа этого рынка и создание единой информационной системы арендного жилья упорядочат многие процессы и сделают его более безопасным и, соответственно, привлекательным для участников.
Читайте также:
Квартиры в московских новостройках бизнес-класса стали меньше и дороже
Инвестируй в это: что такое вложения в новостройки и как заработать на недвижимости?
Автор: Татьяна Ефремова
Дата публикации 02 февраля 2022
