Мария Мулянова, директор ипотечного центра «Москва-Восток» АО «КБ ДельтаКредит», рассказала порталу Новострой-М о том, насколько будут востребованы жилищные займы в ближайшем будущем, снизятся ли ставки и грозит ли рынку ипотечный пузырь.
Как бы вы сегодня описали рынок ипотеки? Какие основные тренды?
Рынок ипотеки стремительно развивается. Прошедший 2017 год стал рекордным в области ипотечного кредитования – суммарная выдача ипотечных займов за весь 2017 год составила 2,3 трлн рублей.
Среди трендов мы выделяем основные:
- активное снижение ставок, что делает ипотеку доступной для разных категорий населения;
- рефинансирование действующих ипотечных кредитов с целью снижения ставки и получения более выгодных условий кредитования. Причем смена залогодержателя и заключение кредитного договора на новых условиях возможна как по объектам вторичного рынка, так и по строящимся объектам залога;
- выравнивание ставок по ипотечным продуктам на вторичном и первичном рынке. Большинство банков отказались от применения надбавок по процентным ставкам для первичного рынка;
- внедрение процесса электронной регистрации ипотечных сделок и, как следствие, экономия клиента на расходах по заключению сделки и ускорение процесса регистрации права.
Ипотека на новостройки бьет рекорды – ставка снижается. Как вы считаете, будет ли она и дальше падать? Будет ли ипотека все более востребована?
Уже сейчас очевидно, что все большую долю в продажах объектов на первичном рынке составляют объекты, которые приобретаются с использованием ипотечных кредитов. Ранее значительная часть ипотечных кредитов была выдана в рамках программы с государственной поддержкой. Учитывая текущие ставки по ипотеке и продолжающуюся тенденцию по их снижению, а также планирующиеся изменения в 214-ФЗ в середине 2018 года, мы ожидаем продолжения роста ипотечного рынка. Ипотека будет еще более востребована, чем в прошлые годы также в связи с возобновлением роста дохода населения и устойчивостью экономики России.
Считается, что если банк выдает ипотеку на покупку квартир в новостройке, то он сам проверил документацию по проекту, поэтому аккредитация в банке – это определенный кредит доверия со стороны потенциальных покупателей. Это так? Банки проводят анализ стройки, финансовую устойчивость застройщика и проекта?
Совершенно верно. Как правило, банки работают с теми партнерами на первичном рынке, которые прошли процесс аккредитации. Например, банк ДельтаКредит проводит полный спектр проверок документации на предмет соответствия застройщика и его объектов требованиям российского законодательства. Для наших клиентов это является огромным преимуществом, так как банк ДельтаКредит имеет все необходимые ресурсы для осуществления полной проверки. Качество такой проверки значительно отличается от попыток провести аналогичную проверку клиентом самостоятельно.
Но стоит заметить, если новостройка не аккредитована в каком-либо банке, это не является причиной, чтобы сомневаться в выборе данного объекта. У каждого банка свои требования по опыту строительства застройщика, по стадии строительства объекта и пр.
Есть программы так называемой «маркетинговой ипотеки», когда застройщик совместно с банком создают специальные условия, согласно которым первые несколько лет сам застройщик субсидирует часть процентной ставки банку. Сегодня такие программы популярны или ставка уже вполне доступна, ее не надо субсидировать дополнительно?
Такая «маркетинговая ипотека» действительно существует на рынке сегодня и пользуется популярностью. С помощью данного предложения клиент получает право выбора: получить скидку сегодня на приобретаемый объект, либо оформить кредитный договор с гораздо более низкой процентной ставкой и уменьшенными выплатами по кредиту.
Главная программа этого года – «Ипотека 6%». По поручению президента многодетные семьи могут брать кредит под 6%. Как вы считаете, программа будет популярной? Все-таки лимит займа для Москвы ограничен 8 миллионами, а цены на 3- и более комнатные квартиры намного выше.
На наш взгляд эта программа станет одним из значимых событий в области ипотечного кредитования в этом году. Несмотря на ограничения по лимиту ипотечного займа в размере 8 млн рублей для Москвы, данная программа будет популярна в том числе и для приобретения 3-х комнатных квартир, так как средняя стоимость трехкомнатной квартиры в Москве на начало 2018 года составляет как раз около 8 млн рублей. В случае выбора квартиры дороже этой средней стоимости, не факт, что размер кредита все-таки превысит установленный лимит, так как заемщик еще имеет первоначальный взнос, пусть даже минимальный в размере 15-20%. Также стоит учитывать, что многодетные семьи на данном этапе могут покупать квартиры с меньшим количеством комнат, рассчитывая на последующую продажу этой квартиры и приобретение большей.
Какие квартиры сегодня в основном покупают в кредит? Какова средняя сумма займа? Средний срок оформления?
Наиболее популярны в этом отношении однокомнатные квартиры, как на первичном, так и на вторичном рынке жилья. Средняя сумма ипотечного кредита в Московском регионе составляет около 3,5 млн руб., средний срок кредитования – 15 лет.
Много ли сегодня на рынке «плохих» кредитов? Что делать человеку, если его вдруг уволили, и он потерял возможность выплачивать ипотеку?
В целом, по ипотечным кредитам уровень просроченной задолженности всегда ниже, чем по потребительским кредитам или кредитным картам. Так как экономическая ситуация стабилизируется, уровень просроченной задолженности на рынке продолжает снижаться относительно предыдущих 2-х лет.
Если заемщик потерял работу и понимает, что в ближайшее время не сможет осуществлять выплаты в полном объеме, ему имеет смысл обратиться в свой банк и проконсультироваться о возможности реструктуризации долга. Возможно банк предложит ему удобные для обеих сторон выплаты. Если у заемщика есть ипотечный кредит, лучше на всякий случай отложить сумму в размере не меньше трех ежемесячных платежей, как раз на случай потери работы, колебания дохода или каких-либо форс-мажорных обстоятельств.
Часто ли направляют материнский капитал на погашение ипотечного кредита сегодня?
Заемщики, имеющие сертификат на материнский капитал, часто используют его именно на погашение ипотечного кредита. В банке ДельтаКредит у заемщиков есть возможность использовать материнский капитал как в качестве первоначального взноса, так и направить средства на досрочное погашение кредита.
Центробанк заявил об угрозе формирования пузыря на ипотечном рынке. Если он лопнет, то в России может случиться кризис аналогичный американскому в 2008 году. Вы разделяете мнение о формировании пузыря или все не так страшно?
ЦБ осуществляет достаточные действия для защиты населения от любых возможных угроз, связанных с формированием пузыря на ипотечном рынке. Кризис 2008 года в США был обусловлен наличием минимального первоначального взноса при выдаче ипотечного займа, а иногда и полным его отсутствием, а также наличием плавающей процентной ставки по кредитам. В результате чего при первых признаках стагнации экономики заемщики из-за увеличившейся процентной ставки не справились с выплатами по кредиту, и начались массовые дефолты. В России на данный момент большинство банков предлагают своим клиентам фиксированные процентные ставки, а первоначальный взнос по ипотечным кредитам в большинстве случаев составляет не менее 15%.
Как вам видится развитие рынка ипотеки в целом в этом году и на рынке новостроек в частности? Какой совет вы бы дали потенциальным заемщикам?
Мы ожидаем значительный рост по объему выдач ипотечных кредитов. Учитывая изменения, которые планируют внести в 214-ФЗ, тяжело оценивать объем выдач по строящемуся жилью, пока нет полной информации относительно изменений в законе. Безусловно, важным драйвером ипотечного рынка в этом году может стать программа «Ипотека 6%». Относительно совета заемщикам, рекомендую внимательно оценивать условия, предлагаемые банками, и обращать внимание не только на ставку, а на общую переплату по кредиту за весь срок. Кстати, в нашем банке действует программа «Платеж раз в 14 дней», которая позволяет клиентам существенно сэкономить на итоговой переплате по кредиту.
Дата публикации 30 января 2018
