Программа льготной ипотеки продлена до 1 июля 2021 года. Что будет с ипотечными ставками после этого? По мнению многих экспертов, для того, чтобы граждане и дальше предпочитали не депозиты, а вложения в недвижимость, ставки не будут возвращать к высоким значениям, они останутся относительно комфортными. Как сильно вырастут цены на первичном рынке в этом году, что будет с ипотекой и спросом, об этом специально для Новострой-М рассказал Алексей Перлин, генеральный директор «СМУ-6 Инвестиции».
Как прошел 2020 г. для вашей компании? Основные победы и поражения?
Мы сдали в эксплуатацию первую очередь ЖК «Любовь и голуби», завершили продажи. В сентябре начали реализацию второй очереди. И сразу же перевыполнили план минимум в три раза: за первые три месяца было реализовано 40% всего объема.
Кроме того, мы закончили строительство клубного дома «Данилов дом», планируем его сдать до конца текущего года. Еще одним важным событием является то, что мы в очередной раз получили звание надежного застройщика России 2020 года. В 2020 году мы сделали ставку на усиление отделов аналитики, IT и инвестиционного блока. Нам удалось обойтись без потерь.
Как изменились объемы ваших продаж по сравнению с 2019 г.? Что оказало влияние? Сможете ли вы продавать такие же объемы и в 2021 г.?
Конечно, сможем, в первом полугодии точно. А во втором будем просто продавать остатки. Я так уверен в этом, потому что у нас – лучший продукт на рынке.
Изменились ли цены на ваших объектах?
Да, они росли, как в целом по рынку.
Какие складывались отношения продавцов и покупателей недвижимости в уходящем году? Как изменился потребитель жилья (портрет)? Какие запросы покупателей заставили девелоперов вносить коррективы в свои проекты?
Мы видим, как поменялся покупатель. Люди стали больше ценить свою семью, жилое пространство, в котором проводят время. Они хотят более уютную, приватную обстановку, хорошие дворы, красивые фасады: понимают, что будут проводить в доме много времени. Плюс клиенты, у которых есть деньги и которые хотят их правильно вложить, это тоже портрет нашего покупателя.
Если говорить о корректировках проекта, то мы значительно поменяли концепцию второй очереди, отведя 75% лотов в ней под студии и однушки. Как будто почувствовали этот запрос рынка, когда приходят клиенты с меньшими бюджетами, многие – по льготной ипотеке. Также мы добавили переходные балконы в МОПах, хотя обычно мы балконы вообще не делаем.
Во второй очереди планируем сделать бесплатный коворкинг. Поставим мебель, сделаем точку доступа Wi-fi, вендинговые автоматы. Люди смогут туда приходить, когда им надоест сидеть в своих квартирах, чтобы почувствовать себя в социуме.
Существует ли реальная угроза «ипотечного пузыря», какие его возможные последствия? Сравнимы ли отечественные сценарии с дефолтом, который привел в США к финансовому кризису 2008 года?
Начнем с того, что процент ипотечников в России значительно ниже, чем в США и Европе, поэтому ни о каком пузыре не может быть и речи. Покупаемый метраж тоже несопоставим – это 18 кв. м на человека, в то время как в Европе и Америке он стартует от 30.
Каким образом создавался «пузырь» в Америке? Люди закладывали недвижимость в залог, она вырастала в цене на 10%, а аналитики считали, что она вырастет еще на 10% и перезакладывали ее с увеличением рыночной стоимости. Но потом недвижимость рухнула, и оказалось, что ипотечные бумаги обеспечены ею только на 50%. У нас такой ситуации нет и не предвидится.
Смогут ли россияне погасить набранные кредиты с учетом кризиса в экономике?
У нас невозврат ипотеки начнется только с наступлением экономического коллапса, когда люди перестанут получать зарплату или вообще лишатся рабочих мест. Вот тогда возможны массовые дефолты по ипотекам.
Согласны ли вы с тезисом главы ЦБ, что выгода для потребителей от снижения ставок по ипотеке «съедается» ростом цен на жилье?
Нет, не согласен. Я бы сказал так: эффект от ипотеки убили понижение ставок на депозитах и удешевление рубля. А как раз благодаря ипотеке люди положили деньги не под подушку, а вложили в реальный сектор экономики. Ипотека им помогла сделать правильный выбор, а заодно – поддержать экономику своей страны.
Насколько уместно называть льготной ипотеку по 6,5% годовых при ключевой ставке ЦБ 4,25% годовых? Какой уровень ставок по ипотеке вы считаете сейчас для России по-настоящему льготным?
По-настоящему льготной для России можно назвать ставку в 3-4%. У нас Сбербанк сейчас платит 2,5-3% по депозитам, поэтому ипотечную ставку в 6,5% на самом деле я бы не назвал льготной. Это рыночная ставка. Она низкая, но не льготная. Но для действительно льготных ставок у государства нет денег – дефицит бюджета.
Чего ожидают девелоперы после окончания программы? Просядет ли спрос? Что прогнозируете по ценам?
Льготная ипотека, безусловно, стала определяющим фактором, оказавшим влияние на увеличение спроса, но усилили эффект и подтолкнули людей к покупке колебания курсов валют, падение ставок по депозитам, привлекательная стоимость жилья и объем накопленных на первоначальный взнос средств.
Конечно, значительное увеличение ипотечной ставки уменьшит спрос, что может повлечь следом снижение цен. Но я не думаю, что ипотечная ставка после отмены льготной ипотеки будет выше 7%, иначе возникнет социальный взрыв: нуждающихся в жилье уже «подсадили» на низкие ставки.
Да и государству выгодно, чтобы люди забирали деньги с депозитов и перекладывали их в реальный сектор экономики – через покупку квартир. Такова была глобальная макроэкономическая задача. Уверен, что эта тенденция продолжится.
Что делать застройщику сегодня, чтобы не «попасть» завтра, где «стелить соломку»?
Продолжать возводить качественные объекты, которые будут привлекательны для покупателей.
Какие меры правительства, законодательной власти сбалансировали бы, на ваш взгляд, интерес всех участников инвестиционно-строительного процесса, не снизили потребительского спроса, не снизили объемов предложения, держали цены в рамках разумного, в соответствии с рыночными условиями?
Ипотека с пониженной ставкой помогла людям переложить свои деньги с большей выгодой, используя тот шанс, который им сейчас дал рынок.
Если говорить о других мерах, кроме уже предпринятых, то это слишком глобальный вопрос. Нужно устанавливать ставки ипотеки на уровне цивилизованных стран, строить больше доступного жилья, а также развивать социальные программы.
Какие наиболее значимые тенденции для рынка жилой недвижимости будут определять его развитие в 2021 году?
Наверняка будет третья волна пандемии, но рынок недвижимости уже адаптировался. Лично мы и во время второй волны прекрасно продаем, так что третья на нас тем более никак не повлияет.
Вопрос, как будет себя чувствовать бизнес в целом, как будет развиваться реальный сектор экономики, насколько это по нему ударит… Но раньше лета 2021 года такие прогнозы делать преждевременно.
Что будет со спросом в 2021 году, учитывая постоянный тренд на снижение реальной покупательской способности?
Спрос во многом будет зависеть от факторов, связанных с экономической ситуацией в стране. Это ставки по депозитам и ипотеке, ситуация, связанная с рублем и соотношением рубль-доллар и рубль-евро.
А если мы говорим об общем положении в стране, то мне кажется, что экономика, конечно же, просядет, потому что потребление по всем отраслям уменьшилось. Это приведет к снижению возможности людей покупать квартиры. Насколько сильно, пока сложно сказать, но я думаю, спрос просядет больше чем на 5%.
Насколько вырастут цены на первичное жилье в 2021 году?
Цены будут расти в Москве всегда. В первом полугодии они поднимутся процентов на 10-15%, дальше может начаться стагнация.
Девелоперский бизнес с годами становится все менее маржинальным. Насколько устойчиво чувствуют себя сегодня девелоперы в таких условиях? Насколько вообще это интересный сегодня бизнес?
К сожалению, последние несколько лет девелоперская маржинальность катастрофически падает. С переходом на эксроу-счета значительно увеличилась финансовая нагрузка на проект, но в то же время ажиотажный спрос снизил сейчас эту нагрузку.
Постановление по смене ВРИ также поднимает себестоимость строительства в разы, а соответственно снижает маржу. Сейчас она составляет от 10% до 20%. Работать в таких реалиях могут не все, поэтому на рынке остались сильные и надежные игроки, ибо при меньших цифрах маржинальности банки просто не выдают кредит.
Читайте также
Греф: льготную ипотеку продлевать не нужно
«Спрос будет удерживаться на высоком уровне, а цены продолжат расти»
Автор: Ольга Волкова
Дата публикации 04 января 2021
