Сможет ли новая программа льготной ипотеки под 6,5% годовых поддержать отрасль и покупателей новостроек? Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс», специально для Новострой-М рассказал о состоянии ипотечного рынка, слабых местах программы льготной ипотеки и факторах, которые действительно могут помочь покупателям и рынку в долгосрочной перспективе.

Неблагоприятные последствия распространения коронавируса и падения цен на нефть замедлили рост объемов ипотечного кредитования. Консервативность рынка недвижимости и отсутствие привычки совершать сделки онлайн, снижение реальных доходов населения, неуверенность в завтрашнем дне и риск потери работы – эти факторы останавливают потенциальных заемщиков от того, чтобы оформить кредит сегодня. Чтобы смягчить их негативное влияние, правительство и Центральный банк принимают необходимые меры поддержки. Но способны ли эти инициативы увеличить объемы выдачи ипотеки в текущих условиях?

Снижение ключевой ставки ЦБ

Позитивной новостью для участников рынка недвижимости стало снижение ключевой ставки на 0,5 процентных пункта, о чем было объявлено 24 апреля. При этом регулятор дал понять, что не исключает дальнейшего снижения ставки в будущем.

Казалось бы, у банков появилась возможность улучшить условия ипотечного кредитования, однако далеко не все готовы пойти на это в текущей ситуации. Большинство кредитных организаций закладывают в ставку нестабильность экономики и увеличивающиеся риски.

Так, ведущие кредитные организации, которые предлагают субсидированную ипотеку со ставкой 6,5%, скорее всего, сохранят ставки по остальным продуктам на прежнем уровне. Мелкие и средние игроки, которые не смогут предложить оформить кредит на льготных условиях, поборются за клиентов и, вероятно, уменьшат ставки.

Следующее заседание Совета директоров Банка России запланировано на 19 июня, и до этого момента ипотечные ставки будут находиться на уровне 8-9% – какими они были в марте текущего года до начала волатильности на финансовых рынках. Еще пару месяцев назад такие условия могли привлечь большое количество заемщиков, однако сегодня регулирования рыночных ставок путем снижения ключевой ставки ЦБ явно недостаточно.   

Льготная ипотека под 6,5%

В апреле в ряде банков заработала новая государственная программа льготной ипотеки на приобретение квартиры в новостройке под 6,5%. К ней уже подключились такие крупные игроки как Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк, Промсвязьбанк, Альфа-банк и др.

Однако приобрести жильё по этой госпрограмме получится не у всех. Несмотря на то, что условиями не предусмотрены ограничения по стоимости объекта недвижимости и его площади, правительство установило лимит по сумме кредита. Так, верхняя планка ипотечного кредита для Москвы находится на уровне 8 млн руб. Этой суммы недостаточно для покупки просторной квартиры для семьи, о чем свидетельствует цифры.

Так, по итогам марта средняя стоимость трёхкомнатной квартиры в Москве составила 15 млн руб., а за первый квартал 2020 года на долю проданных квартир стоимостью 8 млн руб. и меньше пришлось чуть более 50% (речь идёт преимущественно об однокомнатных квартирах и студиях).

Для того, чтобы данная мера возымела эффект, целесообразно увеличить сумму кредита для Москвы хотя бы до 10 млн руб.

Второе ограничение касается сроков действия этой программы – оформить кредит на льготных условиях заемщики смогут до 1 ноября 2020 года. Пик спроса на субсидированную ипотеку придется на осень, когда экономическая активность в стране начнет восстанавливаться. В этой связи целесообразно продлить срок действия программы до конца текущего года.

Ипотечные каникулы

Одной из первых мер, призванных поддержать ипотечных заемщиков, оказавшихся в сложной финансовой ситуации, стал закон об ипотечных каникулах. Право на ипотечные каникулы получат заемщики, которые смогут доказать, что за последний месяц их доход уменьшился на 30% по сравнению со средним доходом в 2019 году.

Учитывая, что доходы наших граждан не всегда прозрачны, далеко не все желающие смогут воспользоваться отсрочкой платежа. Кроме того, установленные лимиты по сумме кредитов для разных регионов также сужают круг заемщиков, проявляющих интерес к данной услуге. Так, сумма кредита для Москвы не должна превышать 4,5 млн руб., при том что средний размер кредита в столице составляет 5 млн руб. 

Снижение первоначального взноса до 15%

Снижение первоначального взноса со стандартных 20% до 15% еще только обсуждается в правительстве. Предполагается, что уменьшить сумму первоначального взноса смогут только семьи с детьми. В обычной ситуации кредиты с первоначальным взносом менее 20% не приветствуются регулятором, однако в текущих условиях данная мера способна поддержать самую нуждающуюся категорию заемщиков.

Накопить необходимую сумму на первоначальный взнос по ипотеке было трудно еще до начала пандемии коронавируса для большинства покупателей жилья. Сделать это сегодня еще сложнее. Вероятно, законодателям стоит рассмотреть возможность снижения этого показателя не только для семей с детьми.

Такое решение могло бы помочь улучшить жилищные условия людям, остро нуждающимся в жилье и твердо решившим приобрести квартиру сегодня.

Прогнозы

Предпринятые шаги по поддержке новых и старых заемщиков способны оживить спрос на рынке ипотеки. Однако в текущих условиях только этих мер недостаточно, так как сегодня спрос определяется не столько стоимостью кредитов, сколько возможностью заёмщиков прогнозировать свои доходы в будущем.

Экономическая волатильность и режим самоизоляции спутали планы покупателей, но не отменили их вовсе. Значительная часть клиентов откладывает сделки в ожидании возвращения экономических процессов в привычное русло. Начиная с апреля копится отложенный спрос, который будет реализован по факту стабилизации ситуации, о чем также свидетельствуют прогнозы ЦБ.

По оценке регулятора, рост в сегменте ипотечного кредитования в этом году составит 8-10%. В целом цифры неплохие, но приблизительно в два раза ниже, чем в прошлом году. Чтобы достигнуть более высоких, докризисных показателей, потребуется обеспечить экономическую стабильность и рост доходов населения в долгосрочной перспективе.

Читайте также

Во II квартале 2020 года реальные доходы россиян сильно снизятся — эксперты

Ипотечные заемщики могут дважды воспользоваться кредитными каникулами

Автор: Андрей Колочинский специально для Новострой-М