Ключевая ставка в России в марте 2023 года осталась неизменной, однако на рынке жилья многое поменялось с момента последнего решения Центробанка. Как поведет себя рынок недвижимости, комментирует Денис Бобков, генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи».
– Сегодня, 17 марта 2023 года, ЦБ в очередной раз – а именно: с сентября 2022 года – сохранил ставку на значении 7,5% ввиду того, что «инфляционные ожидания населения существенно снизились, но сохраняются на повышенном уровне». Фраза практически слово-в-слово повторяет резюме к прошлому решению регулятора с посылом: «Не расслабляйтесь!».
Так или иначе, но одна и та же ставка на протяжении уже 6 месяцев – это признак стабильности, которой так не хватает в современном мире.
А вот на рынке недвижимости, и в частности, новостроек, стабильности нет. Точнее, она есть, но уже со знаком минус – количество сделок по ДДУ в пределах «старой» Москвы за февраль впервые практически совпало с объёмом января, а ведь февраль, в отличие от января, всегда на рынке новостроек считался активным с точки зрения сезонности месяцем. О чём это говорит?
- В декабре 2022 года с активными продажами произошло вымывание спроса за счёт будущих периодов (в том числе и за счёт февраля), когда покупатели стремились попасть в программы ипотечного кредитования по сверхнизким ставкам.
- Текущие ипотечные программы уже не так привлекают покупателей, как это было в конце прошлого года.
Поскольку на ипотеку приходится уже около 75% от всех сделок с новостройками, понятно, что процентная ставка по ипотеке и другие условия кредитования существенно влияют на состояние рынка. И вот тут самое интересное: хотя ключевая ставка уже 6 месяцев не меняется, условия кредитования за это время поменялись в худшую сторону (хотя обычно происходило всё ровно наоборот – на фоне стабильной ключевой ставки условия ипотечного кредитования постепенно улучшались).
С 1 мая этого года ЦБ установит новые, ещё более жёсткие надбавки к коэффициентам риска на ипотечные кредиты. Мотивируется это ростом долговой нагрузки ипотечных заёмщиков, их низким «качеством» из-за кредитов, взятых с минимальным первоначальным взносом, а также рисками, связанными с разницей стоимости квартиры на «первичке» и «вторичке» (при необходимости продажи объекта залога – квартиры – банк на «вторичке» может не покрыть свои расходы, которые лягут на заёмщика).
В переводе на человеческий язык это означает, что либо ставки и комиссия за субсидирование ставок поднимутся, либо банки вовсе откажутся от ряда продуктов и будут предлагать только стандартную и льготную ипотеку.
Т.е. ЦБ пытается минимизировать риски надувания и последующего схлопывания ипотечного пузыря (последствия которого можно изучить, например, по кризису 2008 года в США).
Конечно, это неблагоприятно скажется на рынке новостроек. Поскольку большинство банков, кредитующих проекты строительства жилья и выдающих ипотеку покупателям, государственные, то эта ситуация напоминает автомобиль, на котором нажаты обе педали – газа и тормоза. Машина едет очень плохо, перегревается, ломается, и не совсем понятно, какую же в итоге педаль лучше отпустить в данной ситуации.
Ну а простым покупателям новостроек нужно либо успеть до мая приобрести квартиру на текущих более-менее нормальных условиях ипотеки, либо уже сидеть и ждать, что придумает государство для очередного спасения девелоперов. Но не факт, что решение будет быстрым и приемлемым для всех участников рынка.
Читайте также:
Итоги февраля: массовые новостройки Москвы теряют покупателей
Как не попасть в кредитную ловушку: основные риски при оформлении ипотеки
Автор: Денис Бобков, генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи»
Дата публикации 17 марта 2023
