Ключевая ставка остается стабильной с осени 2022 года и составляет 7,5%. Что это означает для покупателей квартир в новостройках и как повлияет на ипотечное кредитование? Об этом Новострой-М рассказал Денис Бобков, генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи».
– ЦБ сегодня, 10 февраля 2023 года, в очередной раз с сентября 2022 сохранил ставку на значении 7,5% ввиду того, что «Инфляционные ожидания населения и бизнеса снизились, но сохраняются на повышенном уровне». Обтекаемая фраза, означающая, что расслабляться ещё рано.
В любом случае, неповышение ключевой ставки для рынка недвижимости означает некоторую стабильность. Другое дело, уровень, на котором стабильность пребывает, слабо способствует активности рынка. Эта ставка означает стоимость «обычных» ипотечных кредитов (на стандартных условиях) около 11-12% годовых. Это не стимулирует ажиотаж среди покупателей квартир.
С начала года субсидированная ипотека по сверхнизким ставкам (0,01-0,1%) сменилась на ипотеку по просто низким ставкам (3% и более). Для сравнения – в январе ежемесячный платёж по ипотеке на 30 лет при том же первоначальном платеже для квартиры стоимостью 20 млн руб. вырос в 1,4 и более раза по сравнению с платежом при том же первоначальном взносе в декабре. Согласитесь, существенная разница? И в обозримом будущем ситуация уже вряд ли станет лучше (с учётом прогнозов самого же ЦБ по ключевой ставке в 2023 году на уровне 7-9%).
Светлым пятном на текущем фоне является смягчение условий «Семейной ипотеки» – процентная ставка осталась на уровне 6%, однако с 1.01.2023 года программа доступна и тем семьям, где дети не достигли 18 лет (раньше было обязательное условие, что хотя бы один ребёнок должен быть рождён после 1 января 2018 года). Напомню, что «обычная» льготная программа подорожала с 7 до 8% (подробно разбирали, насколько вырастет ежемесячный платёж, в прошлый раз). Это, кстати, стало одной из причин такого резкого роста ежемесячных платежей для субсидированных программ.
Интересно, что даже в таких условиях первичный рынок всё равно выигрывает у «вторички» по возможности предоставления более доступной ипотеки.
В одном и том же проекте готовая «первичка» (т.е. квартиры от застройщика в уже сданных домах) может стоит на 15% и более дороже, чем предложения в этом же проекте на «вторичке» (от физлиц), и при этом оставаться более выгодной с точки зрения ежемесячных платежей по ипотеке. Ведь на «вторичку» не действуют льготные и субсидированные программы.
Сейчас звучат предложения разрешить продавать квартиры на вторичном рынке с действующими ипотечными кредитами на первоначальных условиях, на которых они были получены (да-да, под 5 или 6%, как это было в 2020-2021 годах). Звучит утопично, потому что нужно ли это кому-то, кроме продавцов «вторички»? Государству, банкам и девелоперам – однозначно нет.
Читайте также:
Стоит ли сейчас покупать новостройку: размышления и выводы
По факту выросли в цене всего 2 проекта: рейтинг самых подорожавших новостроек за IV квартал 2022 года
Автор: Денис Бобков, специально для Новострой-М
Дата публикации 10 февраля 2023
