«Если вы хотите заработать, то есть гораздо более надежные и доходные способы, чем недвижимость»

Аналитик ГК «Финам» Алексей Коренев в интервью Новострой-М рассказал о том, в каком состоянии российская экономика подходит к концу 2018 года, что будет с рынком новостроек и ипотекой, ждать ли понижения ставок по жилищным кредитам, стоит ли вкладываться в недвижимость или лучше выбрать депозит и облигации, защитят ли дольщиков эскроу-счета и будут ли новые банкротства застройщиков.

Как вы оцениваете состояние российской экономики в конце 2018 года? С чем мы подошли к этому рубежу в финансовом плане?

Ситуация с экономикой не очень хорошая, она неоднозначная. После провалов 2015 и 2016 годов, вызванных кризисом и введением санкций, 2017 год и первая половина 2018 года в общем-то были достаточно успешными. Более того, у нас с февраля по август даже росли доходы населения, чего не было до этого три с половиной года, правда, сейчас они снова начали падать, но все-таки полугодовой период роста доходов был, наблюдалось улучшение экономической ситуации, настроений, потребительского спроса. То есть народ стал активнее кредитоваться, люди стали очень много брать ипотеки. А вот в конце года мы темпы сбавили: начали снижаться темпы прироста валового продукта, начала понемножку расти инфляция, и мы по итогам года, скорее всего, выйдем на 4% в год. Сейчас у нас 3,8%, но по итогам года, скорее всего, будет в районе 4%.

Следующий же год будет еще более скромным. Даже при более или менее оптимистичном прогнозе ВВП вырастет всего на 1,2%, максимум — на 1,4%, а то и меньше, а инфляция превысит, скорее всего, 5,5%.

При этом уже сейчас существенно ухудшились настроения у потребителей, инфляционные ожидания. Есть официально объявленная инфляция, которая вычисляется по определенному фиксированному перечню продуктов и услуг, а есть «ощущаемая инфляция» — то, что жители ощущают на своих кошельках, а это огромное количество трат, которые не попадают в статистику. И эта ощущаемая инфляция сейчас приближается уже к 10%, а на следующий год перевалит за 10%. То есть ситуация не очень хорошая. Следующий год, скорее всего, будет годом застоя, то есть мы не увидим ни роста доходов, ни расширения экономики. Мы, скорее всего, станем свидетелями растущей инфляции, столкнемся с определенными трудностями. На следующий год предстоит немножечко не то что бы затянуть пояса, но быть готовыми к тому, что таких красивых результатов, как в этом году, не будет. Как бы мы хорошо ни шли весь год, но вот 3 и 4 кварталы оказались слабенькими.

Как бы вы оценили рынок недвижимости сегодня? И рынок новостроек в частности? Насколько он жизнеспособен?

Рынок недвижимости в принципе стагнирует достаточно давно. Хорошей динамики нет, уровень маржинальности невысокий, плюс накопились, скажем так, проблемы, которые в ближайшее время будут выливаться на рынок: это и проблема обманутых дольщиков, и уход от долевого строительства к проектному финансированию и к счетам эскроу. Все это повлияет на цены, на определенное затоваривание рынка недвижимости в Москве, Подмосковье — «первички» настроили очень много. Девелоперы, ожидая существенных проблем и снижения прибыли из-за того, что были внесены изменения в 214-ФЗ, 218-ФЗ, строили ускоренно, с запасом на будущее, поэтому недвижимости настроено много и по некоторым сегментам есть затоваривание. У нас хорошо продаются «однушки» и премиальный класс, а все, что в серединке — «двушки», «трешки» и прочее — имеет не очень хорошую перспективу.

Рынок недвижимости развивается, с ним ничего страшного не будет, но темпы, наверное, мы увидим похуже, чем были до этого. Тем более этот год был рекордным по выдаче ипотеки и повторить, наверное, такие темпы не удастся, то есть ипотека будет расти, но уже не такими темпами. Причин тут несколько, на мой взгляд. Главная — это исчерпание платежеспособного спроса. Квартира — это не та вещь, которую покупают каждые три года. Большинство людей могут себе позволить купить квартиру один-два раза в жизни, да и то не все. Поэтому, когда озвучиваются цифры, что у нас каждый год на 20% ипотека будет расти, речь, скорее всего, идет о неправильной интерпретации статистики. Роста на 20% каждый год быть не может, потому что получается, что через 4 года каждый россиянин будет иметь ипотечный кредит, а это нереально. У нас есть огромное количество людей, которые не могут взять ипотеку даже по нулевой ставке, не потянут даже тело кредита, даже если проценты опустятся до нуля, это надо учитывать. Те, кто могли взять ипотеку, в большинстве своем ее уже взяли либо возьмут в ближайшее время, а кто не мог — они все равно не смогут. Поэтому, на мой взгляд, пик роста пройден, мы будем еще расти, но такие темпы, какие были, наверное, показать в ближайшие два года не получится.

Что будет с ипотекой в 2019 году? Вырастут ли ставки снова? Продолжит ли ипотека быть «вечным двигателем» рынка новостроек? Ведь уже до 85% сделок на первичном рынке совершается в ипотеку.

В высокоразвитых странах доля ипотечного кредитования в ВВП очень высока, в США она почти 80% от ВВП, в странах Европы — от 40% и более, в странах, соизмеримых с нашей по ВВП, по паритету покупательной способности (Бразилии, Польше), ипотека занимает от 12% до 30% от всего ВВП. В России сейчас на ипотеку приходится 6,1% от ВВП. Это хороший показатель по сравнению с тем, что было, потому что несколько лет назад ипотека вообще была почти не развита. Сейчас многие имеют ипотечные кредиты, но все-таки 6% для такой большой страны, как Россия, это пока еще мало. То есть перспективы есть, и 12-15% от ВВП — это вполне достижимый результат, но мы к нему будем приходить постепенно.

Да, ипотека будет во многом двигателем новостроек, у большинства россиян нет возможности купить квартиру за наличные деньги, все-таки сейчас большинство уже покупает в ипотеку, и это нормально, во всем мире развито ипотечное кредитование, и Россия в этом плане идет в общем тренде. 

Однако надо учитывать, что, скорее всего, ставки по ипотеке будут расти. Центробанк снижал ключевую ставку в течение полутора лет рекордными темпами. Сейчас он перешел к ужесточению монетарной политики, в сентябре ключевую ставку поднимали на 0,25 п. п, и сегодня, 14 декабря, ключевую ставку также могут поднять, а если ее не поднимут сейчас, то ее гарантированно поднимут в первом квартале следующего года. Это необходимая мера, потому что инфляция развивается несколько большими темпами, чем предполагалось, а ключевая ставка — это один из достаточно эффективных рычагов, которым можно влиять на уровень инфляции, поэтому регулятор вынужден будет повышать ставку либо сейчас, либо в первом квартале следующего года. Причем банки повышают ставки несколько большими темпами, чем Центробанк, потому что за то время что ЦБ поднял ставку на 0,25 п. п., большая часть банков успели поднять ставки по ипотеке на 0,3-0,4 п. п., они закладывают риски будущих периодов уже сейчас. Так что ипотека будет однозначно дороже в следующем году.

Что будет с рынком новостроек, если ипотечная ставка сильно вырастет? Перетечет ли спрос на «вторичку»?

Сильно ипотечная ставка не вырастет, для этого нет никаких оснований. Даже если случится серьезный масштабный кризис и Центробанк будет вынужден поднять учетную ставку с нынешних 7,5%, скажем, до 8-8,5%, это может привести к тому, что ипотечные ставки вырастут до 10%, но это не будет быстро, мы не вернемся в ближайшее время к ставкам 12,5-14%, которые были еще в 2016 году. Через 10% ставки перевалят достаточно быстро, а вот пойдут ли они к 11% и дальше — это вопрос. Если ситуация в целом в стране будет неплохая и мирового кризиса в ближайшее время не случится (хотя предпосылки есть), и жесткие санкции против нас не будут введены, тогда, скорее всего, Центробанк будет повышать ставку довольно умеренными темпами — по результату следующего года не более чем до 8%. В этих условиях ставка по ипотеке составит примерно 10,2-10,5%, может быть, чуть выше, то есть существенного увеличения не будет.

Тем не менее, конечно, спрос отчасти сместится на «вторичку». Но этот сегмент неоднороден: в Москве «вторичка» дорогая, в региональных городах соотношение «вторички» и «первички» не такое, как в Москве, потому что в столице значительная часть «вторички» расположена в центре города. Но тем не менее — да, если ставки по ипотеке будут расти, конечно, «вторичка» будет популярнее, уже сейчас отчасти это наблюдается.

Что будет с ценами на квартиры в новостройках? Вырастут они или просядут из-за падения покупательской способности, турбулентности в экономике и огромного числа выданных разрешений на строительство застройщикам?

Многие россияне, понимая, что в следующем году, может, будет все не очень хорошо, спешат с покупкой недвижимости, пока невысокие ставки. Многие стремятся взять ипотеку сейчас, понимая, что ставки могут вырасти, что цены на недвижимость в целом могут вырасти, хотя бы из-за отмены долевого строительства. Сейчас спрос достаточно высокий, и может так случиться, что чрезмерно высокий спрос сформирует высокую базу и в следующем году мы увидим падение.

Какой совет вы бы дали сейчас человеку, у которого есть 5 млн рублей? Купить квартиру или апартамент? Или положить деньги на депозит?

Вы знаете, подавляющее большинство россиян квартиру покупают не оттого, что есть лишние деньги, а оттого, что нужна квартира. Есть, конечно, инвестиционная недвижимость, есть люди, которые покупают 5, 10 квартир, целый этаж, но это редкий случай. Большинство россиян все-таки покупают квартиру либо когда им самим нужно улучшить жилищные условия, либо для детей. Всплеск спроса на инвестиционную недвижимость был в течение нескольких лет, но сейчас, я думаю, интерес к инвестиционной недвижимости будет падать, потому что продать быстро и выгодно жилье стало уже непросто, и у многих инвестиционная недвижимость «подзависла» надолго.

Если у человека есть 5 миллионов рублей, то он их будет использовать так, как ему необходимо по жизни, нужна квартира — купит квартиру, квартира есть — тогда можно положить на депозит, дробить на части, потому что депозит 5 миллионов рублей — это опасный депозит, в случае краха банка он не вернется, а вот разложить в несколько банков или в облигации можно. Но это мы говорим о тех людях, для кого 5 миллионов — это «лишние» деньги, когда человеку есть где жить. Большинство моих знакомых, которые купили квартиру в ипотеку в последнее время, действительно спешили, потому что боялись, что в следующем году будет дороже, у них этих 5 миллионов не было, но покупка квартиры для них — насущная необходимость.

Если вы хотите заработать, то есть гораздо более надежные и доходные способы, чем инвестиционная недвижимость. Можно купить квартиры, а потом «подзависнуть» с ними. И если случится кризис на рынке жилья, то квартиры подешевеют и придется их продавать себе в убыток, поэтому я не уверен в том, что инвестиционная недвижимость — это хороший вариант. Это хороший вариант, если бы у вас было не 5 миллионов, а 5 миллиардов, тогда бы вы могли купить, допустим, коттеджный поселок и его продать. А купить одну квартиру в качестве инвестиций...

Сейчас облигации федерального займа дают 8% годовых и выше, это больше, чем даже по депозитам. Часть денег можно на депозит положить, часть — в какие-то бумаги, купонные облигации банка России и так далее, то есть вложиться в разные инструменты примерно под 8-8,5% годовых, это хорошая цифра, и по этим инструментам достаточно высокая надежность. Пока, по крайней мере, дефолта по облигациям у нас не ожидается, поэтому я бы для себя, например, не стал бы покупать квартиру, имей я на руках 5 миллионов рублей, я бы вложил разные яйца в разные корзины.

Как изменит рынок недвижимости переход на эскроу-счета? Грядут ли банкротства застройщиков? Слияния и поглощения?

Эскроу-счета, на самом деле, существуют очень давно, с «нулевых» годов, но они имели рекомендательный характер, что позволяло застройщикам фактически ими не пользоваться. До этого момента у нас был рынок продавца, а не рынок покупателя, условия диктовал застройщик, и эти условия принимали покупатели в том виде, в каком их диктует застройщик. Сейчас ситуация будет существенно меняться — по крайней мере для тех, кто покупает квартиры на этапе котлована, строительства и так далее. Уже у застройщика не получится так диктовать свои условия.

Эскроу-счета — это цивилизованный подход, он используется во всем мире. Это своеобразный аккредитив, который можно получить только после того, как квартира будет сдана заказчику. Соответственно, риски обмана дольщиков здесь сводятся практически к нулю. Я не знаю, какая должна быть ситуация, чтобы суметь обмануть дольщика в этой схеме. Поэтому да, вся реформа направлена на снижение рисков, но все мы знаем, что в рыночной экономике риск и доходность жестко связаны между собой обратной пропорцией. Высокие риски стоят дешево, низкие риски стоят дорого. Соответственно, счета эскроу и проектное финансирование понижают для покупателей квартир риски на этапе строительства, но за это надо платить, и цены на такие квартиры вырастут.

Появляется третье лицо в виде банка, для банка это существенные расходы, банк должен содержать штат сотрудников, иметь программное обеспечение, технические возможности и так далее для того, чтобы, во-первых, открывать и вести счета эскроу, во-вторых, чтобы проводить экспертизу строящегося жилья, отслеживать правильно ли расходуются средства и так далее. То есть для банка это дополнительная головная боль, и естественно, что банк, который ведет эскроу-счета, захочет эту головную боль материализовать в виде какого-то дохода.

Также не надо забывать, что застройщикам теперь придется строить во многом за счет кредитных средств, а раньше они строили за счет средств дольщиков. Те банки, которые предоставляют эскроу-счета, вероятнее всего, будут выступать и кредиторами у застройщиков. В этом случае, конечно, банк сможет регулировать процентную ставку по кредиту для застройщика в зависимости от того, какое количество дольщиков привлечено: чем больше дольщиков застройщику удалось уже привлечь, тем ниже ставка по кредиту будет для застройщика. Но в любом случае застройщик полностью на свои деньги построить жилье не сможет, для большинства девелоперов это невозможно, даже для гигантов. То есть, как правило, они обладают 10-15% собственных средств, остальное придется брать в кредит. Эти кредитные проценты будут не очень большие, поскольку здесь высока ликвидность залога, но в любом случае в 3-5% для застройщиков этот кредит обойдется.

Эти проценты плюс расходы банка на ведение эскроу-счета и экспертиз и прочее — все это ляжет на плечи покупателя, поэтому цены на недвижимость на этапе строительства вырастут однозначно. Я не думаю, что скачок будет прямо с 1 июля 2019 года: уже есть значительное количество жилья, которое покупалось на этапе долевого участия, и оно уже в стадии строительства, которое будет продолжаться два, а то и три года. Поэтому подъем цен будет достаточно плавным в течение нескольких лет. Но можно ожидать, что к концу следующего года рост на 9-10% мы увидим. Соответственно, сократится и доля квартир, покупаемых на этапе котлована или строительства, потому что они станут дороже. Это неизбежно приведет к тому, что с рынка будет вымыто некоторое количество некрупных застройщиков, потому что большим застройщикам, имеющим существенные ресурсы и хорошую кредитную историю, гораздо легче будет получить кредит и гарантию в банке, чем мелким игрокам. Поэтому мелкие застройщики либо вынуждены будут вообще уходить с рынка, либо переходить на рынок малоэтажного строительства, где совершенно иной уровень затрат.

Можно ли прогнозировать в связи с переходом на эскроу-счета исчезновение рынка новостроек в принципе? Ведь девелоперам будет невыгодно продавать жилье по стартовым ценам, если деньги покупателей они получат только по завершению проекта.

Нет, конечно. Во-первых, отнюдь не все новостройки покупаются на уровне строительства. Сейчас покупка квартиры на этапе строительства позволяет сэкономить до 20-25%. Но при этом немалое количество людей покупают квартиры уже в готовом доме. Поэтому нет, конечно, рынок новостроек не исчезнет, он просто претерпит некоторые изменения, немножко уменьшится количество долевого жилья просто за счет того, что оно станет менее доступным для покупателя. Покупательские приоритеты сместятся отчасти в сторону готового нового жилья, отчасти — в сторону «вторички». Но это не будет каким-то таким резким скачкообразным движением, все будет происходить плавно. Все-таки рынок недвижимости очень инертен, это надо иметь в виду.

Рынок долевого строительства сожмется, на сколько — сейчас трудно сказать, но кто-то всегда будет стремиться сэкономить. «Котлован» позволяет сэкономить 20-25%, даже если получится 10% выгоды, всегда найдется кто-то, кто захочет купить жилье таким образом. Потому что 10%, когда речь идет о 2 миллионах — это одно дело, а если речь идет о 10 миллионах, то 10% — это сэкономленный миллион. Если нет спешки и человек готов потерпеть два года, пока дом строится, почему бы не сэкономить миллион.

Рынок готовых новостроек вообще никуда не денется, потому что спрос на такой продукт есть, и, соответственно, он будет балансировать между спросом и предложением. А вот рынок долевого строительства, действительно, сожмется, но он все равно останется до тех пор, пока все-таки «котлован» выгодней, чем готовое жилье хотя бы на 5-10% с учетом роста стоимости «долевки» на 10%. При этом рост произойдет не с 1 января и не с 1 июля, а в течение следующего года, а то и полутора. Еще есть запас построенного и строящегося жилья, который позволит сгладить эти резкие колебания, поэтому рост цены на 10% — это в перспективе. Была 20% экономия при покупке квартиры «на котловане», 10% теряем на том, что подорожает «долевка», но все равно на 10% мы остаемся в плюсе. Для многих это деньги.

Вы сказали, что часть мелких застройщиков уйдут с рынка, им будет сложно получить кредитование в банках и прочее. А вы не прогнозируете в следующем году такие крупные банкротства, как было с Urban Group?

Понимаете, для меня истории с Urban Group, СУ-155 тоже явились неожиданностью. Я не «сижу» в бухгалтерии застройщиков, и когда я увидел, что у них проблемы, выяснилось, что проблемы-то у них давно, я сам просто не сразу заметил. Поэтому заранее сказать, случится ли такая беда с крупными девелоперами, я не могу. Но я не удивлюсь, если такое произойдет: уже ушло несколько крупных игроков, можно ожидать чего угодно. Это, на самом деле, касается не только недвижимости: у нас и в ритейле крупные игроки падают, исчезают. Бизнес есть бизнес, у кого-то идет лучше, у кого-то хуже.

Исчезнет ли в России такое понятие как «обманутый дольщик», из-за которого и возникли поправки к 214-ФЗ? Или наоборот — число обманутых вырастет, так как очень многие застройщики успели получить разрешения на строительства по старым правилам и могут не справиться со стройкой в новых реалиях? 

Хороший вопрос. 214-ФЗ формально хорошо защищал граждан, но все равно обманутых дольщиков было много. Потому что было множество огрехов в законе, множество возможностей обходить поправки 214-ФЗ, то есть он не был панацеей, но улучшал ситуацию, он существенно ужесточил требования застройщикам по многим параметрам в части сроков сдачи жилья, качества сдачи жилья, невозможности переброски средств с объекта на объект, но в принципе не устранял проблему обманутых дольщиков как таковую. А вот счета эскроу должны эту проблему искоренить, эта проблема действительно существует только в России и, может быть, еще в каких-то странах, в которых не используются счета эскроу. Поэтому эту меру я приветствую, даже понимая, что она приведет к подорожанию квартир: покупатели могут быть уверены, что их не обманут. Это тот самый случай, когда мы оплачиваем пониженные риски. Поэтому я думаю, что про обманутых дольщиков мы уже по крайней мере так часто слышать не будем.

Каким будет 2019 год для экономики, рынка недвижимости и покупателей? Усилятся ли санкции, инфляция или в целом все будет нормально?

Следующий год будет непростым, очень многое будет зависеть от нескольких факторов, которые заранее непредсказуемы, в частности от стоимости нефти, металлов, газа, от введенных санкций. То, что против нас будут вводиться новые санкции, сомнений не вызывает. Если будет принят самый жесткий вариант, включающий введение запрета на транзакции в долларах для ряда крупнейших банков, отключение от платежных систем Visa и MasterCard, то российская экономика замедлится. И тогда мы увидим в следующем году не 1,4% рост ВВП, а 1% и ниже. Возможно дальнейшее увеличение налоговой нагрузки: у нас растет НДС, растут акцизы, дорожают услуги ЖКХ, при том, что МРОТ повышают всего на 117 рублей, у нас очень высокими темпами растут налоги на недвижимость. Все это может сказаться негативно. При самом плохом варианте мы можем скатиться до нулевого уровня роста, то есть рост остановится. Умеренно-негативный вариант развития событий означает, что российская экономика в следующем году вырастет на 1,2-1,5%, а уровень инфляции сохранится в пределах между 5% и 6%, при негативном варианте он может подняться до 8% и даже выше.

Оптимистичный вариант трудно себе представить, но если вдруг с нас снимают все санкции и нефть растет, тогда мы увидим рост ВВП на 1,8%, а инфляция может вернуться к целевому уровню 4%. Ниже нам не нужно, потому что это экономически оправданный для России с ее экономикой уровень, он экономически нейтральный. Соответственно, это может привести к снижению ключевой ставки до 7,25-7%, это тоже нейтральный уровень ставки. Но это оптимистичный вариант, трудно себе представить, чтобы одновременно с нас поснимали все санкции, выросла нефть, подорожали металлы.

Скорее всего, будет что-то среднее, то есть 2019 год будет годом снижения потребительского спроса: нам придется отказаться от дорогих покупок, перенести их на год-два или купить что-то попроще, съездить в отпуск не в Испанию, а в Турцию и так далее. То есть какие-то изменения будут, но они на настоящий момент не выглядят фатальными. Плохо может быть только в том случае, если начнется общемировой экономический кризис, некоторые предпосылки к которому есть, и он, в общем-то, будет, но вопрос когда — через год, полтора или два. Если он начнется раньше, то по России это, безусловно, ударит, потому что при всех санкциях и прочем Россия глубоко интегрирована в общемировую экономику, и если начнутся проблемы у стран Запада, нас это тоже зацепит, причем сильнее, чем их.

Как в 2009 году?

Да, примерно так же, потому что богатые, как известно, всегда переживают кризис легче, чем бедные. Это касается и людей, и стран. При этом все мировые кризисы имели разный триггер, и они все по-разному протекали, и после каждого кризиса экономисты делали выводы и старались не допустить повторения, но новый кризис приходил с новой стороны, к чему были обычно не готовы. На Западе очень закредитованные производственные предприятия, слишком высокие цены на акции технологического сектора, все это может привести к новому кризису. И если случится кризис на Западе, нас зацепит тоже. Надеяться, что Америка упадет, а мы прямо останемся такими красавцами, не получится.

Что вы можете сказать о поручениях президента Владимира Путина сделать ставку по ипотеке 8% и строить по 120 миллионов квадратных метров жилья в год?

Стремиться к этому можно, но непонятно, как сделать ставку 8%, если ставка Центробанка составляет 7,5%, и она повысится если не сейчас, то в феврале. Такие вещи, как ставка по ипотеке — это сугубо рыночный параметр, который формируется на основании нескольких влияющих факторов, среди них — соотношение спроса и предложения, а также ключевая ставка регулятора банка России. При ключевой ставке 7,5-7,75% говорить о том, что ипотека будет 8% — нереально. Вот если бы ключевая ставка понижалась, тогда была бы такая возможность.

Президент, скорее всего, учитывал значительное количество и федеральных, и региональных программ стимулирования ипотеки, которые работают в разных регионах. К примеру, в Ямало-Ненецком округе вообще под 1% ипотеку выдавали, остальное компенсировали из бюджета. С учетом подобных программ, действительно, можно говорить о снижении средних ставок. При этом кто-то успел анонсировать ипотеку и по 7%, и по 6%, но на практике получить ставку ниже 9,5% было невозможно. Сколько люди ни пытались, клюнув на рекламу, найти кредит ниже 8%, все равно получается 9,5%, как минимум. К этой цели надо стремиться, и когда-нибудь мы придем к этому, но это не сегодня, не завтра.

То же самое касается объемов ввода жилья. Платежеспособный спрос ограничен. Для того, чтобы люди начали такими темпами брать ипотеку и покупать квартиры, надо чтобы люди начали заметно больше зарабатывать. Все в экономике упирается в уровень спроса: будет выше спрос —можно будет надеяться на то, что ипотека снова начнет расти бешеными темпами.

Читайте также

Застройщики бьют рекорды по числу проектов, но предложение все равно падает

Копить или купить: что выгоднее — аренда или ипотека?

«Новые дрова еще не подвезли»: девелоперы перестали получать разрешения на строительство

«Государство положило перед нами гирю»: эксперт — об опыте продаж через эскроу-счета